לראשונה מתחילת 2016: מדד סנטימנט המשקיעים חיובי; רווח ההון הריאלי בדירות שמכרו משקיעים נמוך ב-20% מ-2019

פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן עולה – אך רווח ההון הריאלי על מכירת דירות נותר נמוך: כך עולה מסקירת הנדל"ן של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמה היום, ומתרכזת בנתוני הרבעון הרביעי של שנת 2020.

הנתונים, כתמיד, נוגעים הן לשוק הנדל"ן כולו, הן לרוכשי הדירות והן למשקיעים – אך הפעם נתחיל באחרונים, שמושכים הרבה מאוד תשומת לב לאחרונה, ובעיקר מאז הופחת מס הרכישה על דירה נוספת. כך, על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית, חל גידול חד של 77% ברכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2020, זאת בהשוואה לרבעון המקביל של 2019.

רכישות המשקיעים ברבעון הרביעי בכל אחת מהשנים 2002-2020

ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו 6,200 דירות על ידי משקיעים - הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. מעבר להשפעת הורדת מס הרכישה, מצוין בסקירה כי לגידול "תרמה" זה הרמה הנמוכה מאוד של רכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2019, שהיה הנמוך ביותר מבחינה זו מאז 2002 לפחות. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 19.2% מסך הרכישות, שיעור הגבוה ב-6.3 נקודות אחוז מהרבעון האחרון של 2019, ועלייה של 4.5 נקודות האחוז בהשוואה לרבעון הקודם. זהו השיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2016.

בירושלים חל זינוק של 120.9% במספר הדירות שנרכשו להשקעה, בהשוואה לרבעון הרביעי של 2019 - העלייה הגדולה ביותר מכל היישובים הנכללים בסקירה. מדובר גם על עלייה של 38.4% בהשוואה לרבעון השלישי של 2020, שבהשוואה אליו הזינוק הגבוה ביותר נרשם בנתניה, שם העלייה ברבעון הרביעי של 2020 הסתכמה ב-72.3%. ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו 300 דירות על ידי תושבי חוץ, עלייה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 וירידה של 14% בהשוואה לרבעון הקודם.

ארצי - רכישות נטו של משקיעים

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן הגיע ברבעון הרביעי לרמה של 1. בכך, לראשונה מאז הרבעון הראשון של 2016, יצא סנטימנט המשקיעים מ"הטריטוריה השלילית" שבה היה מצוי. בהשוואה לרבעון השלישי של 2020 נרשמה עלייה של 7.5% במדד, ועלייה של 5% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019.

באגף הכלכלנית הראשית מציינים עוד כי הגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון הרביעי של 2020 בהשוואה למקביל לו בשנת 2019, הביא לגידול בסך חיובי מס רכישה מדירות להשקעה, באופן טבעי. חיובים אלו הסתכמו ב-570 מיליון שקל, גידול של 16% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. שיעור גידול זה נמוך משמעותית מהגידול הכמותי במספר הדירות שנרכשו להשקעה (שעמד, כאמור, על 77%), הן בשל העובדה שכל דירה מניבה כעת מס נמוך יותר והן בשל העובדה שמחירי הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון האחרון של 2020 היו נמוכים ב-6% מאשר אלו שנרכשו ברבעון האחרון של 2019.

ומה באשר למכירות המשקיעים? גם כאן מתגלה תמונה מעניינת: ברבעון הרביעי של 2020 נמכרו על ידי המשקיעים 6,000 דירות, גידול של 33% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 וללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון האחרון של 2020 (שומות סופיות בלבד) עמד על 358,000 שקל, סכום הנמוך ב-20% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019.

שיעור הדירות שנמכרו בהפרד הון ריאלי ומספר העסקאות בדירות יד שנייה

בניתוח שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נמצא כי נבלמה הירידה בשיעור זה שנרשמה ברבעון השלישי של 2020, לאחר הזינוק החד במחצית השנה הראשונה, על רקע פרוץ מגפת הקורונה. כך, 13.8% מסך הדירות שמכרו המשקיעים הניב להם הפסד הון ריאלי, שיעור כמעט כפול מאשר ברבעון האחרון של 2019. בהשוואה לרבעון הקודם זוהי עלייה של 1.2 נקודות אחוז. 

שיעור המס האפקטיבי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 12%, נמוך ביותר ממחצית משיעור מס השבח הסטטוטורי, העומד על 25%, זאת בשל שיטת החישוב הלינארית. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 עלה שיעור מס השבח האפקטיבי ב-1.5 נקודות אחוז, בין היתר כפועל יוצא של שיטת החישוב הלינארית. בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גם כן גידול משמעותי יחסית, של 1.2%, בשיעור המס האפקטיבי, זאת על רקע ירידה בממוצע שנות האחזקה בנכס בדירות שנמכרו.

גם מספר הדירות שנרכשו בשוק החופשי הוא הגבוה מאז תחילת 2016

כאמור, סקירת אגף הכלכלנית הראשית כוללת גם ראייה נרחבת יותר, על כלל הפעילות בענף לאורך הרבעון האחרון של 2020. הסקירה מגלה כי לאורך רבעון זה נרכשו 28,700 דירות בשוק החופשי, עלייה חדה של 29% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 - והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016, ממש כמו רכישות המשקיעים. 

עם זאת, בסקירה מצוין כי בשני הרבעונים הראשונים של 2020 נרשמו ירידות בשיעורים דומים (ירידה של 7% ברבעון הראשון וירידה של 27% ברבעון השני), ובכך נותר ללא שינוי משמעותי סך העסקאות בשוק החופשי בשנת 2020 כולה: 93,400 רכישות, גידול מתון של 0.4% לעומת שנת 2019.

בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון האחרון של 2020 על 32,400, עלייה של 19% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. שיעור גידול זה מתון משמעותית מזה שנרשם בשוק החופשי, על רקע ירידה חדה במכירות " מחיר למשתכן ". בסיכום שנת 2020 עמד מספר העסקאות על 107,500, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019.

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 8,800 דירות, גידול חד של 48% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 אשתקד, ועלייה של 26% בהשוואה לרבעון השלישי של 2020. גם כאן זוהי הרמה הגבוהה ביותר - רמת מכירות הקבלנים בשוק החופשי - מאז הרבעון הראשון של 2016. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות ברבעון הרביעי ל-12,400 דירות, גידול מתון יותר, באופן טבעי, של 15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו 19,900 דירות יד שנייה, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, וגידול של 6% בהשוואה לרבעון הקודם.

ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו כ-11,000 דירות ראשונות בשוק החופשי, וגם כאן מדובר על הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016 - הרבעון אשר לאחריו החלו בפועל המכירות במסגרת " מחיר למשתכן ". בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 נרשם גידול של 17% ברכישות אלו, וגידול של 6% בהשוואה לרבעון הקודם. בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך רכישות אלו ברבעון הרביעי על 14,800 דירות, גידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. בסיכום שנתי נרכשו כ-52,000 דירות ראשונות (כולל מחיר למשתכן), ירידה של 7% בהשוואה לשנת 2019.

סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת " מחיר למשתכן ", היתרה במסגרת "מחיר מטרה") ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 3,600, ירידה חדה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, זאת בהמשך לירידות משמעותיות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. בהשוואה לרבעון הקודם ירדו מכירות אלו בשיעור של 14%. בסיכום שנתי הסתכמו מכירות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" ב-14,000 דירות, ירידה של 16% בהשוואה ל-2019.