תל אביב של מטה? מספר העסקאות מיד שנייה ירד ב-12% בינואר – למספר הנמוך ביותר בחודש זה מאז 2009

האם הקורונה פגעה בשוק הנדל"ן בתל אביב ובסביבתה בצורה משמעותית, אולי אף יותר ממה שחשבנו? על פי נתוני סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש ינואר 2021, שפורסם על ידי אנשי אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, התשובה חיובית באופן מובהק.

על פי הנתונים שפורסמו היום (א'),ירד מספר העסקאות לדירות יד שנייה ב-12% בהשוואה לינואר 2019, בהמשך לחולשה במכירת דירות יד שנייה באזור זה בחודשים הקודמים - ובכלל מאז פרוץ מגפת הקורונה. "בכך הגיע מספר העסקאות בדירות יד שנייה באזור ת"א בחודש ינואר ל-529 דירות בלבד", מציינים כותבי הסקירה, שאף הוסיפו כי "זהו חודש ינואר הנמוך ביותר במכירות אלו באזור ת"א מאז ינואר 2009, שעמד בצל פרוץ המשבר העולמי, ואחד הנמוכים ביותר מבין חודשי ינואר באזור זה בעשרים השנים האחרונות".

אך זהו לא הנתון היחיד שמציינת הסקירה אשר מבטא מגמה שלילית בעיר הלבנה ובסביבתה. כך, הסקירה מציינת ירידה חדה של 22% ברכישת דירה ראשונה באזור תל אביב, בהשוואה לינואר 2019, זאת בהמשך לירידה של 17% שנרשמה בחודש דצמבר 2020, בהשוואה למקביל לו בשנה קודמת; רכישות משפרי הדיור באזור ירדו גם הן בשיעור של 22% בהשוואה לינואר אשתקד.

גם פעילות המשקיעים, בהמשך ישיר לנתונים שצוינו לעיל, הייתה נמוכה מאוד באזור תל אביב – עובדה בולטת מאוד על רקע העלייה המשמעותית בפעילות המשקיעים בשאר חלקי הארץ בחודשים האחרונים. כך, בעוד שבכל האזורים נרשם גידול חד ברכישות המשקיעים בהשוואה לינואר אשתקד (לשם המחשה, שיעור הגידול הנמוך נרשם באזור נצרת, ועמד על 30%),באזור ת"א נרשמה ירידה של 2% בנתון זה. במכירות המשקיעים חלה ירידה של 20% באזור תל אביב – וכך גם בירושלים.

ינואר הפעיל ביותר מאז 2015

ומה בדבר הפעילות הכוללת בענף הנדל"ן? על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית, בחודש ינואר 2021 נרכשו בסך הכול 10,500 דירות – עלייה של 7% לעומת ינואר 2019, אך ירידה של 22% בהשוואה לדצמבר 2020, שהציג רמות גבוהות במיוחד של עסקאות נדל"ן. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר על 9,800, גידול של 16% בהשוואה לינואר אשתקד, אך ירידה בשיעור דומה בהשוואה לחודש דצמבר 2020. יש לציין כי רמת העסקאות בשוק החופשי היא הגבוהה ביותר בתקופה זו מאז ינואר 2015.

סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש ינואר עמד על 7,000, גידול של 12% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם ירידה בשיעור דומה בהשוואה לחודש הקודם. הרכישות של דירה ראשונה הסתכמו בינואר ב-4,600, ירידה של 3% בהשוואה לינואר אשתקד, המתרכזת בעיקר ברכישות מחיר למשתכן . בהשוואה לחודש דצמבר 2020 ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשיעור חד של 26%. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-3,900 דירות, גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם ירידה בשיעור דומה בהשוואה לחודש הקודם. 

סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש ינואר עמד על 625 דירות בלבד, ירידה של 49% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 61% בהשוואה לחודש הקודם. בכך נמשכת המגמה של ירידה חדה ברכישות אלו, שהחלה עם פרוץ מגפת הקורונה. כותבי הסקירה מציינים כי "אומנם תוכנית מחיר למשתכן הסתיימה, אולם עדיין ישנם כ-40,000 זוכים שטרם מימשו זכייתם. מאחר שאין בידינו נתונים על היקפי ביטולי זכיות בהגרלות, איננו יכולים לקבוע אם הירידה החדה ברכישות נובעת מעלייה בביטולי זכיות ו/או מקשיים טכניים לקיים כנסי זוכים בשל מגבלות הסגרים שהיו". רכישות משפרי הדיור בחודש ינואר הסתכמו ב-3,600 דירות, ללא שינוי בהשוואה לינואר אשתקד, וירידה של 22% בהשוואה לדצמבר 2020. 

מכירות הקבלנים יום לפני כניסת הסגר – 
עשירית מכלל מכירותיהם באותו חודש

מכירות הקבלנים בחודש ינואר הסתכמו ב-3,400 דירות, ירידה מתונה של 2% בהשוואה לינואר אשתקד, וירידה חדה של 37% בהשוואה לרמת השיא במכירות הקבלנים שנרשמה בדצמבר 2020.  בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ינואר ב-2,800 דירות, גידול של 25% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם ירידה בשיעור דומה בהשוואה לחודש הקודם.

ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי על פני ימי החודש מגלה נתון מעניין: כזכור, ב-8 בינואר נכנס לתוקף הסגר המהודק שהוטל כחלק מהמאבק במגפת הקורונה; יום קודם לכן נרשם זינוק במכירות, כך שהמכירות במהלכו הסתכמו ב-277 דירות, כעשרה אחוזים מכלל מכירות הקבלנים באותו חודש. בממוצע יומי, לפני החמרת הסגר עמדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי 129 דירות ליום, ואלו ירדו לקצב מכירות יומי של 81 דירות בשבוע הראשון להידוק הסגר. עם זאת, בשבועיים שלאחר מכן נרשמה התאוששות, לקצב מכירות יומי של 105 ו-116, בהתאמה.

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש ינואר הסתכם ב-6.6 מיליארד שקל, ללא שינוי ריאלי בהשוואה לינואר אשתקד, וירידה חדה של 32% בהשוואה לחודש דצמבר 2020. "כ-12% בלבד מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש ינואר נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן , זאת לעומת קרוב לרבע מהתזרים בינואר אשתקד", נכתב בסקירה. "בכך באה לידי ביטוי הירידה החדה במכירות מסובסדות אלו".

רכישות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-2,200 דירות,  גידול חד של 58% בהשוואה לינואר אשתקד, על רקע הפחתת מס הרכישה בסוף חודש יולי האחרון. בהשוואה לדצמבר ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של 13%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בשוק של 21%, גבוה בשבע נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד, וגבוה בשתי נקודות האחוז בהשוואה לדצמבר 2020.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו אף הן ב-2,200 דירות, גידול של 5% בהשוואה לינואר אשתקד, אולם ירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. מלאי הדירות בידי המשקיעים נותר ללא שינוי משמעותי. "לשם השוואה, בינואר אשתקד נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים קרוב ל-700 דירות", מציינים כותבי הסקירה. "מאז החל לרדת מלאי זה באפריל 2016 נגרעו ממנו כ-27,000 דירות, אולם מאז אוגוסט האחרון ירידת המלאי מסתכמת בפחות מ-300 דירות, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על דירה נוספת".