משבר קורונה? שיא של שני עשורים במכירות הקבלנים; תזרים המזומנים מדירות חדשות בשיא כל הזמנים – 9.8 מיליארד שקל

מגפת הקורונה ומגבלותיה השפיעו על כולנו, בצורה כזו או אחרת, ומוטטה או הקפיאה ענפים רבים במשק. גם ענף הנדל"ן חווה טלטלה לא קטנה בעקבותיה – אך אם נשפוט לפי נתוני סוף השנה שחלפה, המצב מעולם לא היה טוב יותר מעיניהם של הקבלנים, לפחות עד לפני הסגר השלישי. סקירת ענף הנדל"ן למגורים בדצמבר 2020 ידי אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פורסמה היום (ד'), והסיפור שהיא מספרת מדהים למדי: מכירות הקבלנים הגיעו לגבהים שלא נראו כבר הרבה מאוד זמן; תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות הגיע לשיא כל הזמנים.

כך, על פי הסקירה מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הגיעו לרמת שיא של 5,400 דירות (כולל מחיר למשתכן ) - הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו ב-20 השנים האחרונות לפחות. בניכוי "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בחודש דצמבר ב-3,800 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 43% במכירות בשוק החופשי, וגידול של 23% בהשוואה לחודש נובמבר 2020.

בסיכום שנתי נמכרו כ-39,000 דירות חדשות (כולל " מחיר למשתכן ") בשנת 2020, ירידה מתונה של 1% בלבד בהשוואה לשנת 2019 – וזאת בשנה שרובה הייתה שנת קורונה. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי נמכרו בשנת 2020 כ-25,000 דירות חדשות, עלייה של 9% בהשוואה לשנת 2019.

הנתון המרשים עוד יותר הוא תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, שהסתכם בחודש דצמבר בשיא של 9.8 מיליארד שקל - עלייה ריאלית של 25% בהשוואה לדצמבר 2019, בהמשך לשיעור גידול דומה בחודש נובמבר. בסקירה מצוין כי כחמישית מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש דצמבר נבע ממכירות במסגרת " מחיר למשתכן ", נמוך בשבע נקודות אחוז ממשקל מכירות אלו בדצמבר 2019.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר על פני ימי החודש, על רקע הטלת הסגר השלישי ב-27 בדצמבר, נמצא כי בדומה לימים שלפני הסגר השני, בשבוע שלפני הסגר השלישי נרשם גידול חד במספר העסקאות. "החידוש" בסגר הנוכחי הוא שבשבוע של הסגר עצמו הוסיף לעלות קצב המכירות היומי. ייתכן שהסמיכות של תחילת הסגר לתחילת מבצע החיסונים השרתה אופטימיות על הרוכשים, ואלו הזדרזו לסגור עסקה. עם זאת, נתונים ראשוניים לחודש ינואר מצביעים על ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות.

13,400 דירות לאורך דצמבר – המספר הגבוה מאז יוני 2015

גם הפעילות הכוללת בענף, כך על פי הסקירה, הייתה גבוהה בחודש דצמבר 2020. כלל העסקאות שנרשמו בענף היה 13,400 - אחת הרמות הגבוהות ביותר אי פעם, והרמה הגבוהה ביותר מאז רמת השיא שנרשמה ביוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול של 20% במספר העסקאות, ושיעור גידול דומה גם בהשוואה לחודש נובמבר 2020.

בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בדצמבר האחרון על 11,800, גידול חד של 27% בהשוואה לדצמבר 2019 וגידול של 15% בהשוואה לנובמבר 2020. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מבין חודשי דצמבר מאז שנת 2013. בסיכום שנתי עמד מספר העסקאות ב-2020 על כ-107,000 עסקאות, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019. מספר העסקאות בשוק החופשי בלבד עמד 93,000, ללא שינוי בהשוואה לשנת 2019.

סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש דצמבר עמד על 8,000, גידול של 21% בהשוואה לדצמבר 2019 וגידול של 12% בהשוואה לחודש נובמבר 2020. בסיכום שנתי עמד מספר העסקאות בדירות יד שנייה ב-2020 על 68,000, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019.

הרכישות של דירה ראשונה הסתכמו בחודש דצמבר ב-6,200 דירות (כולל " מחיר למשתכן ") - עלייה של 7% בהשוואה לדצמבר 2019, והרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז תחילת העשור שעבר לפחות. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4,600 דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 18%, ובהשוואה לנובמבר 2020 - גידול של 15%.

סך הדירות שנמכרו במסגרת " מחיר למשתכן " בחודש דצמבר היה 1,600 דירות, ירידה של 16% בהשוואה לדצמבר 2019, בהמשך לירידות חדות שנרשמו בחודשיים הקודמים. עם זאת, לראשונה מאז חודש יוני האחרון נרשם גידול במכירות אלו בהשוואה לחודש הקודם (גידול חד של 66%). רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-4,600 דירות, עלייה חדה 22% בהשוואה לדצמבר 2019 ועלייה של 16% בהשוואה לחודש נובמבר 2020.

המשקיעים ממשיקים לקנות ולמכור

רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2,500 דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז מרץ 2016. בהשוואה לדצמבר 2019 זהו גידול חד של 65%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על כ-19%, גבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2019 ונמוך בנקודת אחוז אחת בהשוואה לנובמבר 2020. מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו אף הן ב-2,500 אלף דירות, עלייה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר 2019.

בכך נמשכת המגמה מאז חודש יוני האחרון, לפיה מכירות המשקיעים גדלות בקצב גבוה יותר מזה של משפרי הדיור. במקביל נשמרה הרמה הגבוהה יחסית של דירות "המחליפות ידיים" בין משקיעים: הגידול בנתון זה נרשם מחודש אוגוסט האחרון, במקביל להורדת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה. כך, בחודש דצמבר האחרון עמד שיעור זה על 34% מהדירות שמכרו משקיעים, גבוה בשמונה נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2019. מלאי הדירות שבידי המשקיעים נותר יציב זה החודש השני ברציפות.