שמאי ארז כהן: "הליך הגשת השגה על שומת מקרקעין של רמ"י הוא ארוך מאוד; עשוי להימשך חצי שנה ויותר"

"על כל שומת מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל אפשר להגיש השגות, שבמסגרתן אפשר לטעון טענות משפטיות בלבד – וכאן ישנה מחלוקת קשה בדבר השאלה מה הן טענות משפטיות. ההליך הזה הוא הליך ארוך מאוד: השגה כזאת, בפני שמאי מחוזי, יכולה לארוך חצי שנה ויותר. לוחות הזמנים קבועים בחוק, אך זה רק כתוב על גבי הנייר. בפועל זה לוקח הרבה יותר".

כך אמר היום (ב') שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, מנכ"ל חברת ז.כ. מחקרים וסקרים, בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן שעסקה בשאלה: כיצד לתכנן נכון תשלומים לרשות מקרקעי ישראל בעת ביצוע עסקאות נדל"ן .

במהלך זמן ההמתנה עד לקבלת תשובת השמאי המחוזי, אפשר לא לעשות דבר, או להמשיך בקידום העסקה, לשלם 75% מהשומה של רמ"י שעליה הוגשה ההשגה, ולהפקיד עוד 25% כערבות, ואז להתנהל במקביל להליך ההשגה. אם יוחלט בהמשך על הפחתה, יועבר ליזם החזר"

שמאי כהן הרחיב, כמובן, בנושא במהלך ההרצאה, וציין: "במהלך זמן ההמתנה עד לקבלת תשובת השמאי המחוזי, אפשר לא לעשות דבר, או להמשיך בקידום העסקה, לשלם 75% מהשומה של רמ"י שעליה הוגשה ההשגה, ולהפקיד עוד 25% כערבות, ואז להתנהל במקביל להליך ההשגה. אם יוחלט בהמשך על הפחתה, יועבר ליזם החזר".

לצפייה בהרצאה במלואה לחצו כאן:

בנקודה זו הדגיש שמאי כהן כי לא תמיד הגשת השגה על שומת מקרקעין של רמ"י היא צעד נכון: "היו לא מעט מקרים שבהם השמאי המחוזי, או ועדת ההשגות, הגדילו חיובים בעקבות הגשת ההשגה לרמ"י, ולכן חשוב להיות מאוד זהירים ולשקול לעומק את העניין טרם ההגשה. אני אישית המלצתי במקרים רבים לא להגיש השגה, כדי להימנע מהגדלה של השומה. עוד אציין כי בדרך כלל השגות על עלויות פיתוח, לצערנו, לא זוכות להצלחה רבה ברמ"י".

היו לא מעט מקרים שבהם השמאי המחוזי, או ועדת ההשגות, הגדילו חיובים בעקבות הגשת ההשגה לרמ"י, ולכן חשוב להיות מאוד זהירים ולשקול לעומק את העניין טרם ההגשה. אני אישית המלצתי במקרים רבים לא להגיש השגה, כדי להימנע מהגדלה של השומה"

שמאי כהן דיבר בהרצאה גם על נושאים כמו דמי חכירה שנתיים, דמי היתר ועוד; על ההבדל בין שימוש המוגדר אינטנסיבי לבין שימוש אקסטנסיבי – ועל ההשלכות של עניין זה על מהלך של שינוי ייעוד. כך למשל הוא הסביר כי לעיתים התשלומים השונים עבור רמ"י ורשויות המס גבוהים כל כך, עד ששינוי הייעוד של קרקע לחכירה הופך לא כדאי כלכלית.

עוד הסביר שמאי כהן על הליכי הגשת ההשגות על שומות רמ"י, על ההבדל בין הגשת שומה בפני השמאי המחוזי או הממשלתי, לבין הגשת שומה בפני ועדת ההשגות – שהיא "מעין ועדת ערר, אך עם סמכויות מוגבלות יותר", לדבריו. עוד עניין שהדגיש הוא כי על אף שדמי ההיתר על קרקע לחכירה פועלים, באופן כללי, על אותו עיקרון של היטלי השבחה (תשלום על זכויות בנייה מעבר ל"קיבולת" שנקבעה בחוזה החכירה), ישנו הבדל ביניהם ולא פעם מחויב החוכר הן בדמי היתר והן בהיטל השבחה – וגם לכך יש לשים לב.

לעיון במצגת המלאה שהוצגה לאורך ההרצאה - לחצו כאן