הרשות להתחדשות עירונית מפרסמת עוד הסכמי מדף: התקשרות עם עו"ד מייצג ועסקת חיזוק מול היזם

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממשיכה בפרסום מסמכים לשימוש הדיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית: היום (ה') פרסמה הרשות שני הסכמים מומלצים לבעלי דירות המבקשים לקדם התחדשות עירונית - האחד נועד להסדיר את ההתקשרות עם עורך הדין המלווה את בעלי הדירות, והאחר מיועד להתקשרות עם יזם לביצוע עסקת חיזוק ועיבוי לפי תמ"א 38 (תמ"א 1/38). 

הרשות מגדירה זאת כ"כלים נוספים שיסייעו לבעלי דירות להגן על זכויותיהם במהלך קידום התחדשות עירונית בבניין שבו הם מתגוררים. הסכמים אלו הם מסמכים מנחים, הניתנים לשינוי על ידי הצדדים בהתאם לעסקה המסוימת ולהעדפותיהם".

ההסכם למתן שירותים משפטיים מיועד להסדיר את ההתקשרות בין בעלי דירות בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 לבין עורך הדין שבו בחרו לייצגם. "מטרת המסמך היא לתת כלים בידי בעלי הדירות לקבוע את מסגרת השירותים המשפטיים שיינתנו להם לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית ולהגדיר את תקופת מתן השירותים", נכתב בהודעת הרשות, "באופן שיאפשר להם לקבל את מלוא השירות הנדרש להם במהלך תקופת הפרויקט. 

על רקע הנוהג המקובל שלפיו היזם הוא שמשלם את שכר טרחתו של עורך דין הדיירים, מעגן ההסכם את אופן קביעת שכר הטרחה על בסיס מספר הדירות הקיימות, או כנגזרת משווי דירות התמורה שיקבלו בעלי הדירות, את אופן תשלום שכר הטרחה ואת שלבי התשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט"

כן נועד ההסכם לעגן את התחייבויותיו של עורך הדין כלפי הדיירים, בדגש על חובת נאמנות והיעדר ניגוד עניינים, באופן שיגביר האמון בין הצדדים. נוסף על כך, ועל רקע הנוהג המקובל שלפיו היזם הוא שמשלם את שכר טרחתו של עורך דין הדיירים, מעגן ההסכם את אופן קביעת שכר הטרחה על בסיס מספר הדירות הקיימות, או כנגזרת משווי דירות התמורה שיקבלו בעלי הדירות, את אופן תשלום שכר הטרחה ואת שלבי התשלום בהתאם להתקדמות הפרויקט. נוסח ההסכם מבהיר כי גם כאשר היזם הוא שמשלם את שכר הטרחה, עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד ויחסי עורך דין - לקוח הם אך ורק בינו לבין הדיירים".

לעיון בהסכם המדף לחצו כאן

ההסכם לקידום פרויקטים של חיזוק ועיבוי נועד להסדיר את ההתקשרות הנעשית כיום בין בעלי דירות ויזם בהתאם לתמ"א 38. "גם לאחר שתמ"א 38 תפקע", אומרים ברשות, "ימשיכו להתקיים תהליכים של 'התחדשות בניינית', אם מתוקף ההליך החדש שהוצע בתזכיר לתיקון מס' 128 לחוק התכנון והבנייה, ואם מתוקף תוכניות שכונתיות או כלל-עירוניות שאותן מקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בכמה ערים בכל רחבי הארץ.

עסקה לחיזוק ועיבוי הבניין היא עסקה מורכבת, המשפרת משמעותית את רמת המגורים של בעלי הדירות אך גם משנה את הבניין בו הם מתגוררים, מחייבת קבלת אישור מוסדות התכנון וכרוכה בביצוע עבודות בבניין כאשר בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו. עסקה זו, הנמשכת תקופה לא קצרה, מעוררת לעיתים חששות בקרב בעלי הדירות.  

ההסכם המומלץ מיועד לתת מענה לחששות אלו ומטרתו להתוות את דרך ההתנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, תוך הסדרת הסוגיות השונות המתעוררות במהלכו, לרבות היבטי רישוי, קניין, ליווי בנקאי, רישום, מסירת מידע, שקיפות ועוד"

ההסכם המומלץ מיועד לתת מענה לחששות אלו ומטרתו להתוות את דרך ההתנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, תוך הסדרת הסוגיות השונות המתעוררות במהלכו, לרבות היבטי רישוי, קניין, ליווי בנקאי, רישום, מסירת מידע, שקיפות ועוד. כן מפרט ההסכם את ההתחייבויות ההדדיות של היזם והדיירים, לרבות דרישות שבהן נדרש היזם לעמוד לצורך מימוש הפרויקט. ככלל, מיועד ההסכם לאפשר קידום עסקת חיזוק ועיבוי לטובת כל הצדדים השותפים לה, ותוך שמירה על הגינות מרבית".

לעיון בהסכם המדף לחצו כאן

ההסכמים המומלצים גובשו בסיוע אנשי משרד עורכי דין הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות', תוך היוועצות עם גורמים שונים ובהם לשכת עורכי הדין, ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, התאחדות בוני הארץ , מנהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות ונציגי המגזר השלישי, ובתיאום עם משרד המשפטים. הסכמים אלה מצטרפים לסדרת המסמכים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כהמלצה להסדרת ההתקשרויות הנדרשות בתהליך המורכב של ההתחדשות העירונית. בין אלו ניתן לציין את הסכם המדף בין בעלי דירות ויזם לקידום עסקת פינוי-בינוי, ואת נוסח הפנייה התחרותית לבחירת יזם".

חיים אביטן, יו''ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "אנו ברשות פועלים כל העת ליצירת כלים יעילים וישימים בהתחדשות עירונית. אני סמוך ובטוח כי ההסכמים, כמו מסמכים רבים שקידמנו ברשות, ייסעו לבעלי הדירות בהגנה על זכויותיהם ויהוו עבורם כלי יעיל, שייצר ודאות בפרויקט ואמון מול בעלי המקצוע".

ההסכמים שפרסמנו גובשו תוך השתדלות ליצור מסמכים מאוזנים ולא חד-צדדיים, אשר שומרים על זכויות הדיירים מחד, ומאפשרים ליזמים ולעורכי הדין להוציא את הפרויקטים לפועל מאידך. הקפדנו לקיים הליך מסודר של היוועצות ארוכה ומסודרת עם כל הגופים הרלוונטיים"

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממשיכה לפעול להעמדת כלים לטובת כל העוסקים בפרויקטים של התחדשות עירונית , ובראשם בעלי הדירות. ההסכמים שפרסמנו גובשו תוך השתדלות ליצור מסמכים מאוזנים ולא חד-צדדיים, אשר שומרים על זכויות הדיירים מחד, ומאפשרים ליזמים ולעורכי הדין להוציא את הפרויקטים לפועל מאידך. הקפדנו לקיים הליך מסודר של היוועצות ארוכה ומסודרת עם כל הגופים הרלוונטיים, והמוצר הסופי מאגד את הניסיון המעשי של העוסקים בתחום שנים רבות".

ד''ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ההסכמים המומלצים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוצרים סטנדרט ראוי להתקשרות בין בעלי דירות ליזמים ולעורכי דין, אשר יבטיח התנהלות מקצועית והוגנת בפרויקטים המורכבים של התחדשות עירונית . סטנדרט זה אף מספק בסיס ראוי לקידום התקשרויות בלוח זמנים קצר יותר ומתוך תחושת אמון רבה יותר בין הצדדים, דבר שאף הוא עשוי לתרום להאצת תהליכי ההתחדשות העירונית, לטובת כל הנוגעים בדבר".