מתקני החניה ממשיכים לגרור פיצויים: יזם יפצה זוג מכפ"ס ב-100,000 שקל בגין גרימת מטרד בדירתם

מתקנים מכפילי חניה בפרויקטים להתחדשות עירונית, בעיקר מסוג תמ"א 38 לחיזוק ותוספת (תמ"א 1/38), הפכו שכיחים מאוד בישראל בשנים האחרונות. על פניו מדובר בתוספת משוכללת, מתקדמת, שאמורה לפתור בעיות חניה סביב הפרויקט המתבצע. בפועל, לא מעט מקרים שבהם הוקמו מכפילי חניה כאלו, הסתיימו בתביעה ובתשלום פיצויים מצד היזם.

כך קרה בסוף השבוע האחרון, סביב פרויקט תמ"א 1/38 בהוד השרון, שבו החברה היזמית בית חסון יזמות ובניה חיזקה שני בניינים צמודים בני 12 יח"ד כל אחד, והוסיפה לכל אחד מהם 10 יח"ד חדשות ו-2.5 קומות – בסך הכול כ-44 יח"ד בשני הבניינים. נוכח הוספת דירות בפרויקט (במקור עמדה התוספת על שמונה דירות בכל בניין) בוצעו עדכון והתאמה של התוכניות, ונקבע כי מתוך 40 מקומות חניה, 16 ימוקמו במתקני חניה.

התובעים הביעו התנגדותם רק לאחר קבלת היתר הבנייה לפרויקט

התובעים בפרשה זו הם זוג דיירים המתגוררים בדירה בת ארבעה חדרים בקומה הראשונה של אחד הבניינים. לאחר עדכון והתאמת התוכנית חתם אחד מהם על נספח שינויים להסכם החדש, אשר כלל תוספת ממ"ד והרחבה של היקפי הבנייה. במסגרת החתמה אישר כי ידוע לזוג שכתוצאה מתוספת חדרי הממ"ד יופחת מספר מקומות החניה בבית המשותף. עוד נקבע בנספח מנגנון חלוקת החניות, לרבות חניה לחלק מהדיירים במכפיל חניה.

בדיון בית המשפט הסכימו שני הצדדים כי הובהר לכל דיירי הבניין המשותף שיותקנו מכפילי חניה, וכי מפאת חוסר במקומות חניה ייאלצו ארבעה דיירים לוותר על החניה תמורת פיצוי כספי. התובעים קיבלו חניה רגילה, שלא במכפיל החניה. בהמשך התברר לנציג הדיירים דאז כי החברה מתכוונת להקים את מכפילי החניה בצידו של הבניין הצפוני, מתחת למרפסת הדירות, ובניגוד לתוכנית שהוצגה לדיירים לטענתו. הנתבעת העבירה לנציגות הבית המשותף את תוכנית קומת הקרקע, הכוללת את מתקן החניה המדובר, הנציגות כינסה את בעלי הדירות כדי לדון בה. התובעים קיבלו חניית נכה, ולא הועלתה הסתייגות לתוכנית.

רק בפגישה מאוחרת יותר, ולאחר שהתקבל היתר בנייה לפרויקט, נפגש התובע עם נציג הנתבעת והוברר לו בעקבות פנייתו פשר שינוי התוכנית. אז הודיעו התובעים למנהל האתר ולנציג הנתבעת באתר כי הם מתנגדים בכל תוקף למתקן החניה

רק בפגישה מאוחרת יותר, ולאחר שהתקבל היתר בנייה לפרויקט, נפגש התובע עם נציג הנתבעת והוברר לו בעקבות פנייתו פשר שינוי התוכנית. אז הודיעו התובעים למנהל האתר ולנציג הנתבעת באתר כי הם מתנגדים בכל תוקף למתקן החניה. לאחר התקנת המכפיל, פנו התובעים לשמאי שהעריך את ירידת ערך הדירה ב-250,000 שקל. התובעים פנו לחברה ודרשו להסיר את מכפילי החניה, לפצותם בהתאם להערכת שמאי מכריע או להציע כל פתרון אחר שיהיה מקובל עליהם. החברה דחתה את הדרישות.

התובעים הגישו תביעה לבית משפט השלום בכפר סבא ושם טענו כי החברה אומנם הציגה את תוכנית הבנייה והחניה המקורית, וקיבלה את הסכמתם של כלל הדיירים, אולם לאחר הגשת התוכנית להיתר, משלא ניתן לנתבעת אישור על ידי יועץ התנועה מטעם ועדת התכנון והבנייה, החליטה על דעת עצמה לשנות את התוכנית. 

הנתבעת לא בחנה את השפעת הקמת מתקן בסדר גודל שכזה מתחת לחלונם של התובעים, ולא לקחה בחשבון את הנזק שייגרם להם. כתוצאה ממעשה זה נוצר מראה של האנגר ענק המחובר אל דירתם של התובעים, עד כדי שהוא נחשב כמקשה אחת עם המרפסת"

"מעולם לא ניתנה הסכמה בפועל, לא הסכמה מדעת ולא הרשאה מצד התובעים להתקנה של מתקן החניה על ידי הנתבעת תחת מרפסתם", נכתב בכתב התביעה. "הנתבעת לא בחנה את השפעת הקמת מתקן בסדר גודל שכזה מתחת לחלונם של התובעים, ולא לקחה בחשבון את הנזק שייגרם להם. כתוצאה ממעשה זה נוצר מראה של האנגר ענק המחובר אל דירתם של התובעים, עד כדי שהוא נחשב כמקשה אחת עם המרפסת, חוסם את מראה הרחוב ואת הגינה ואף מאפשר לכל פורץ להשתמש בו כסולם על מנת להגיע אל הדירה.
 
למרות פניות התובעים, הנתבעת לא פעלה למציאת פתרון הולם למטרד ולא פעלה למצוא מקום חלופי או פתרון חניה אשר שלא פוגע בתובעים, ותחת זאת ניסתה לאחר הגשת התביעה לשפר עמדות תוך ביצוע בדיקות רעש חוזרות והתקנת משטחי גומי להשתקת הרעש, והסרתם לאחר ביצוע הבדיקה, זאת על מנת להשיג תוצאה מיטיבה בבדיקה".

"ללא שימוש במכפילים לא ניתן לממש תועלתה של תוכנית תמ"א 38"

חברת בית חסון יזמות ובנייה ביקשה לדחות את התביעה כנגדה על כל רכיביה. לטענתה, לתובעים היה ידוע כי מכפילי החניה הם חלק בלתי נפרד מהפרויקט, וללא השימוש בהם במקרה זה לא היה הפרויקט יוצא לפועל. "כמו כן, מכפילים כנ"ל מותקנים כמעט בכל פרויקט תמ"א 38 שבו קיים מחסור במקומות חניה, וללא שימוש בהם לא ניתן לממש תועלתה של תוכנית תמ"א 38", טענה הנתבעת.
 
"הבקשה להיתר בנייה הוגשה רק לאחר שהועברה לעיון בעלי הדירות, כולל התובעים, בהתאם למנגנון שנקבע לכך בהסכם בין הצדדים. התובעים לא הביעו כל הסתייגות או התנגדות לתוכנית שבה מסומנות החניות במתקני החניה באופן ברור ומפורש, למעט דרישתם לקבל חניית נכה. כך לא התנגדו לתוכנית הבקשה להיתר, שכללה את מתקן החניה, לא התנגדו גם לאחר הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בהתאם לזכותם על פי דין, ואף לא לאחר החלטת הוועדה המקומית לאשר את הפרויקט בכפוף לתנאים ולדרישות הוועדה.

כל שינוי בהסכם נעשה באישור, בהסכמה ועל דעת נציגות הבעלים, בא כוח הבעלים והבעלים עצמם. הפנייה הראשונה מצד התובעים הגיעה כבר בסמוך לסיום הפרויקט, ולאחר שבוצעו כבר כל עבודות ההכנה, החפירה והדיפון להתקנת מכפילי החניה"

הנתבעת בחנה כמה אפשרויות תכנוניות שונות של קומת הקרקע והסדרי החניה השונים. בכולם היה צורך לעשות שימוש בשישה מתקני חניה לפחות. כל שינוי בהסכם נעשה באישור, בהסכמה ועל דעת נציגות הבעלים, בא כוח הבעלים והבעלים עצמם. הפנייה הראשונה מצד התובעים הגיעה כבר בסמוך לסיום הפרויקט, ולאחר שבוצעו כבר כל עבודות ההכנה, החפירה והדיפון להתקנת מכפילי החניה".

על הנתבעת היה לספק לתובעים שכנוּת למתקן מכפיל חניה שאינו גורם למטרד

השופטת הבכירה רחל קרלינסקי מבית משפט השלום בכפר סבא קבעה, ראשית, כמה דברים באשר להתנהלות התובעים ולטענותיהם: "אין חולק שהתובע לא פנה במועד לבקשת סעד משפטי, ואף לא התריע בפני הוועדה המקומית על אישור הקמת מכפילי החניה. אין בפי התובעים טענה לטעות או הטעיה. כמו כן, קשה להלום כיצד מבקשים התובעים לייחס לנתבעת היעדר גילוי, שעה שהסמיכו ידיה של הנציגות לטפל בשמם בביצוע התוכנית.

מכפיל החניה לא חוסם את הנוף, שכן הוא אינו עולה מעבר לקו הרצפה של מרפסת התובעים. בעניין זה קבעה ועדת הערר המחוזית מרכז בהליך אחר כי פלוני המתגורר בעיר אינו בעל זכות קנויה לנוף בלתי מוגבל מביתו ומכל מקום, לא מדובר בזכות השקולה כנגד האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים על פי תמ"א 38 ".

הוכח רעש לפרקים, מצומצם לשעות הלילה, שגורם לאי-נוחות שהמשכה תלוי בהיקף הפעלת המכפיל. אינני מתעלמת מחשיבותם ומיעילותם של מכפילי החניה לכלל דיירי שני הבניינים, אך אין בכך מלהפחית באופן מלא מנזק, אם נגרם, לתובעים"

מן הצד השני, קבעה כך: "המסקנה מכל הראיות שהוצגו היא שהוכח רעש לפרקים, מצומצם לשעות הלילה, שגורם לאי-נוחות שהמשכה תלוי בהיקף הפעלת המכפיל. אינני מתעלמת מחשיבותם ומיעילותם של מכפילי החניה לכלל דיירי שני הבניינים, אך אין בכך מלהפחית באופן מלא מנזק, אם נגרם, לתובעים.

אין חולק שעל הנתבעת היה לספק לתובעים שכנוּת למתקן מכפיל חניה כנ"ל שאינו גורם למטרד. גם אם התובעים לא טענו לתניה מכללא הקיימת בהסכם שבין הצדדים, הוכח כי הנתבעת הכירה בתניה כנ"ל שעה שניסתה אף לשיטתה להיטיב מצבם של התובעים בהתקנת קירוי למתקן".

אני סבורה כי הפיצוי בגין נזק לא ממוני לאורך זמן, יעמוד בשיעור של 100,000 שקל. אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום האמור, שאליו יתווספו הוצאות בגין אגרה וכן שכר טרחת עו"ד, בסך של 20,000 שקל"

לסיכומו של עניין קבעה השופטת קרלינסקי: "באשר לרכיב ירידת ערך לנוכח מטרד הרעש, לא מצאתי בסיס לאמוץ חוות דעתו של מומחה התביעה. לפיכך, בהתייחס לכל האמור, בנוגע למידת הרעש המוכחת - ולא נטען כלל כי חל בה שינוי מאז מדידתה - אני סבורה כי הפיצוי בגין נזק לא ממוני לאורך זמן, יעמוד בשיעור של 100,000 שקל. אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום האמור, שאליו יתווספו הוצאות בגין אגרה וכן שכר טרחת עו"ד, בסך של 20,000 שקל".

לעיון בפסק הדין המלא לחצו כאן