חוק המקרקעין - המדריך השלם לשנת 2024

מהו חוק המקרקעין?

חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הוא חוק שמטרתו הסדרת ענייני המשפט האזרחי בכל הנוגע למקרקעין. בין היתר, החוק מסדיר זכויות וחובות הקשורות לשימוש בקרקע, העברת בעלות ואחזקה, עסקאות רכישה ושכירות, רישום, שיתוף ועוד.

החוק, אשר אושר ב-1969, החליף את החוקי הקרקעות העותומאניים משנת 1858, פקודות בתי המשפט לקרקעות, חוק המשכנתאות, העברת קרקעות וחוק הקרקעות מ-1933, פקודת פנקסי הקרקעות מ-1944, החוק לתיקון דיני הקרקעות מ-1960 וחוק בתים משותפים מ-1961.

הטיוטה הראשונית לחוק גובשה על ידי ועדה בראשות השופט משה לנדוי, אשר כללה מומחים מתחום דיני המקרקעין. הוועדה עבדה על גיבוש החוק מ-1949 והגישה את המלצותיה ב-1959. על פי ההמלצה שלה, היה צורך בניסוח חוק חדש מהיסוד ולא לבצע תוספת חקיקה לחוקי המקרקעין שהיו קיימים עד אז. החוק הוגש לכנסת על ידי שר המשפטים דאז, דב יוסף, בחודש יוני 1964 וההצעה אושרה בחודש יולי 1964. החוק נידון בוועדת חוקה, חוק ומשפט במשך 5 שנים והוא אושר לבסוף ביולי 1969 ונכנס לתוקף בינואר 1970.

נכון לתחילת 2021, החוק תוקן 34 פעמים. התיקון האחרון לחוק, תיקון מס' 34, אשר התקבל בדצמבר 2020, עוסק בהתקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגית השמש או מתקן אגירה בבית משותף.

תיקון מס' 33 מוסיף לפרק ג' בחוק סימן בשם 'סימן א1: בעלות בחלקה תלת ממדית', והוא רלוונטי במיוחד לעבודות על הרכבת הקלה בשנים האחרונות והמטרו המתוכנן בעתיד.

נושאים מרכזיים והגדרות בחוק המקרקעין

חוק המקרקעין כולל יותר מ-170 סעיפים ותתי-סעיפים, המתייחסים למגוון גדול של נושאים. החוק מתמקד במספר נושאים מרכזיים והגדרות בסיסיות בנושא מקרקעין, על מנת להניח את היסודות לכל עסקת נדל"ן בישראל.

בעלות והחזקה במקרקעין

פרקים 1, 11 ו-12 של חוק המקרקעין מגדירים את אופי הבעלות של נכס מקרקעין, אשר מאפשרת לבעל המקרקעין לעסות בו עסקאות חוקיות על פי רצונו ועל פי התקנות. על פי לשון החוק, מקרקעין הם "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע". גם הקרקע שמתחת לפני השטח והאוויר שמעליה נחשבים חלק מהנכס.

יש לציין כי בנוסף לבעלות פרטית, קיימת גם בעלות משותפת (שיתוף במקרקעין) הכוללת הגבלות מסוימות ובעלות ציבורית על ידי המדינה או גוף בבעלות המדינה, הכפופה לדיני המשפט הציבורי.

על פי סעיף 13 לחוק המקרקעין (היקף העסקה במקרקעין),עסקה במקרקעין חלה על הקרקע על פי סעיפי 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת.

סעיף 14 לחוק (הגבלת זכויות) מגדיר כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.

סעיפים 15-20 לחוק המקרקעין עוסקים בהגנה על בעלות והחזקה בנכס. בין היתר, סעיף 18 לחוק המקרקעין (שימוש בכוח נגד השגת גבול) קובע כי המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח סביר כדי למנוע הסגת גבול של הנכס או שלילת השליטה שלו בו שלא כדין. במקרה של תפיסת המקרקעין של אדם אחר שלא כדין, תוך 30 ימים מיום התפיסה ראשי בעל המקרקעין כדין להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציא אותו מהשטח. בהמשך לכך, סעיף 19 לחוק (החזרת גזלה) מגדיר את הזכויות של בעלי המקרקעין והמשתמש בו, ומגדיר מהן סמכויות בית המשפט במקרה של מחלוקת.

עסקאות במקרקעין

סעיף 6 לחוק המקרקעין (עסקה במקרקעין) מגדיר עסקת מקרקעין בתור "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה".

דרישת רישום

סעיף 7 לחוק המקרקעין (גמר העסקה) מסדיר את הצורך ברישום כל עסקה במקרקעין, כאשר עסקה שלא מסתיימת ברישום מקנה זכות חוזית בלבד ולא בעלות מלאה. על פי הגדרת החוק, על הרישום להתבצע בפנקסי המקרקעין ( טאבו ), על ידי הרוכש. הסיבה העיקרית לדרישה זו היא מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין.

על פי סעיף 139 לחוק (כוחות של הרישום),הרישום על פי הדרישות יהווה ראיה לכאורה לתוכן שלו, וכי אין בו כדי למנוע הסדר על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט – 1969.

בכל הנוגע לתיקון צו רישום, סעיף 145 לחוק קובע כי "המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". בנוסף, "צו המתקן צו רישום, דינו לכל דבר כדין צו רישום".

דרישת תיעוד בכתב

סעיף 8 לחוק המקרקעין (צורתה של התחייבות) מגדיר כי פעולות של עסקת רכישת מקרקעין, לקיחת משכנתא על מקרקעין, נאמנות במקרקעין, שכירת מקרקעין לתקופה של 5 שנים ומעלה - הופכות לתקפות רק כאשר הן נעשות בכתב. עסקאות שאינן דורשות תיעוד בכתב הן שכיורת לטווח קצר וזיקת הנאה, למשל.

הסיבה לדרישה זו מניעה של העברה לא מסודרת ולא מפוקחת של נכסי מקרקעין, המהווים נכס משמעותי עבור בעליהם.

עסקאות נוגדות

סעיף 9 לחוק המקרקעין (עסקאות נוגדות) קובע כי במקרה של עסקאות סותרות, הזכות של בעל העסקה הראשונה (אשר עדיין לא נרשמה) עדיפה, אלא אם בעל העסקה השניה עומד בתנאים הבאים: תום לב, מתן תמורה ורישום בפנקסי המקרקעין בתום לב.

ההתייחסות לעסקאות נוגדות עולה מהעובדה כי עסקאות מקרקעין הן מורכבות ויקרות, אשר לעתים קרובות יש תקופת זמן בין סיכום החוזה לבין השלמת העסקה בפועל. החוק מתייחס לכך שבשלב זה, הצד בעסקה שקיבל עליו את ההתחייבות על הנכס (רוכש הנכס) הוא בעל התחייבות לביצוע עסקה, אך ייתכן כי הבעלים יבצע בנכס עסקה כפולה - כגון מכירה נוספת של אותו נכס.

תקנת השוק – זכות תקפה גם אם רישום אינו נכון

על פי סעיף 10 לחוק (רכישה בתום לב),מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובתום לב על הרישום, הזכות תהיה תקפה גם אם הרישום לא היה נכון, על פי תקנת השוק במקרקעין.

שיתוף במקרקעין ושותפות במקרקעין

סעיפים 27 עד 51 בחוק המקרקעין עוסקים בהגדרת שותפות במקרקעין, זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים ואופן פירוק השיתוף.

חוק המקרקעין קובע את הכללים של שיתוף (הנובע מכוח ירושה) ושותפות (הנוצרת על ידי הסכם),החל משלב החלת השותפות, ניהול הרכוש המשותף ועד פירוק השותף. סעיפי החוק מתייחסים לטיפול במחלוקות בין בעלי הנכס ומאפשר (בסעיפים 34 ו-37) שיקול דעת נרחב ומספר דרכים לפירוק השותפות, כגון חלוקה, הפיכה לבית משותף, התמסחרות פנימית ומכירה.

הערת אזהרה

סעיף 126 לחוק המקרקעין מגדיר את תנאי ההערה אותה רושם על הנכס הצד שחתם על הסכם רכישה לנכס. מדובר בהליך רישום פשוט וקצר יתר מרישום בעלות, המהווה אמצעי ליצירת ערובה של בעלות על הנכס למקרה בו המוכר מוכר את הנכס לצד שלישי. כל עוד הערת אזהרה רשומה על שם הקונה בטאבו, הוא יזכה בו משום שההתייחסות שלו לנכס מתועדת בטאבו.

בתים משותפים

פרק ו' לחוק מפרט על בתים משותפים, דירות ורכוש משותף. לחוק נספח התקנון המצוי אשר מהווה ברירת מחדל על כל בית משותף בישראל. החוק קובע את הכללים לניהול הבית המשותף ואספות הדיירים, מגדיר את החוקים החלים על כל דייר בבניין. על פי החוק, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון או לשנות את התקנון ברוב של בעלי דירות ששני ליש מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם.

סעיף 52 לחוק מגדיר מהו רכוש משותף - אזורים בנכס המשמשים את כל בעלי הבתים או הדיירים, כגון קרקע, גגות, קירות חיוניים, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה. לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של הבניין. כלומר, לכל בעל דירה יש חלק ברכוש המשותף, אך לא שטח מסוים. החלק של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח הדירה ביחס לשאר הדירות (אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף עליו הסכימו בעלי הדירות). סעיף 62(א) בחוק קובע כי אין להצמיד חלק מסוים ברכוש המשותף לדירה מסוימת אלא אם הדבר מבוצע בהסכמת כל בעלי הדירות (כגון הצמדה של קרקע לדירת קרקע).

סעיף 58 (נשיאת הוצאות) מורה על כך שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף והבטח שירותים המחויבים על פי דין או על פי הנהוג, בהתאם לשטח הדירה מול שאר בעלי הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין ( בית משותף המורכב ממבנים או אגפים),במקרה של בית משותף עם מספר מבנים או אגפים עם כניסות נפרדות, דיירי אותו אגף\מבנה יהיו מחויבים להשתתפות בהוצאות על אותו מבנה או אגף בלבד.

זיקת הנאה בחוק המקרקעין

סעיפים 92 עד 98 לחוק המקרקעין עוסקים בנושא זיקת הנאה, שהיא "זכות לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור".

הסעיפים עוסקים בצורת הזיקה (זכאות לשימוש מסוים במקרקעין, הימנעות מביצוע פעולה מסוימת),חובת פעולה מסוימת או הימנעות מפעולה על ידי בעל המקרקעין, זיקה מכוח שנים (מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה לתקופה של 30 שנים רצונות רכש את הזיקה וזכאי לדרוש את הרישום שלה, אלא אם בעל המקרקעין הודיע בכתב ולציבור על התנגדות לשימוש בזכות),העברת הזיקה, תקופת הזיקה ותנאיה, הצמדת זיקת ההנאה לחלק מהמקרקעין הזכאים לאחר ביצוע חלוקת המקרקעין, וזיקה בין מקרקעי בעל אחד (משמעות זיקות הנאה בשעבוד זיקות, מיזוג ואיחוד חלקות באותה בעלות).

מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא מוסדרים

על פי לשון החוק, 'מקרקעין מוסדרים' הם מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט 1969. מקרקעין מוסדרים עברו הליכי הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות, על בסיס מדידה מדויקת ומיפוי שבוצע על ידי המרכז למיפוי ישראל, ואשר אושר על ידי פקיד הסדר זכויות במקרקעין. הרישום בפנקס הזכויות מהווה ראיה חלוטה לתוכנו.

על מנת לבדוק האם מקרקעין מוסדרים, צריך לבדוק האם הנכס רשום בפנקס הזכויות. מקרקעין שאינם מוסדרים עדיין לא עברו הליכי הסדר והרישום שלהם לא מבוסס על מדידה או ברירו זכויות מדויקות. רישום בפנקסי השטרות מהווה ראיה לתוכנו.

כתוצאה מהרישום המבוצע ללא מדידה בפועל, במקרים רבים, לאחר מימוש הסדר במקרקעין לא מוסדרים, גבולות המקרקעין משתנים. על פי סעיף 135א. (תיקון רישום שטח או גבולות),"מקרקעין לא מוסדרים הרשומים בפנקסי המקרקעין, אשר בעל זכות בקרקע או היועץ המשפטי לממשלה או נציגו לבקש לתקן רישום לא נכון של השטח או של גבולותיו". על פי חוק המקרקעין , שר המשפטים רשאי להתקין תקנות בקשר להליכים של תיקון הרישום או שטח או הגבולות במקרקעין לא מוסדרים. לכן, יש לקחת בחשבון כי שטח המקרקעין עלול להשתנות, לעתים במידה רבה, בעסקת רכישה של מקרקעין לא מוסדרים.

חכירה לדורות

סעיף 3 לחוק המקרקעין (שכירות) מגדיר את המונחים הקשורים לעסקת שכירות של מקרקעין. על פי לשון החוק, שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא " חכירה ", בעוד ששכירות לתקופה של יותר מ-25 שנים, תיקרא "חכירה לדורות".

חוק המקרקעין מסדיר את זכויות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות, אשר מחזיק בזכות הצבעה באשר לתקנון בית משותף , עומד בהתחייבויות החוק כמו בעל הדירה במקרים של סכסוך בין בעלי דירות, קבלת זכות קדימה באשר להעברת בעלות, ותוצאות של הערת אזהרה .

סיכום

לסיכום, חוק המקרקעין הוא חוק חשוב ובסיסי בספר החוקים בישראל, אשר מהווה נדבך עיקרי בניהול ותפעול ענף הנדל"ן והדיור, לצד חוק מיסוי מקרקעין, חוק התכנון והבנייה ועוד. חוק המקרקעין כולל הגדרות והתייחסות להיבטים רבים סביב נושא הדיור והמגורים, כגון בעלות והחזקה במקרקעין, עסקאות במקרקעין, דרישת רישום, דרישת תיעוד בכתב, שיתוף במקרקעין ושותפות במקרקעין, הערת אזהרה , בתים משותפים, זיקת הנאה, מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא מוסדרים, חכירה לדורות והיבטים רבים נוספים.