נוב' 2020: הגבוה בחודשי נובמבר מ-2009; 11,100 יח"ד נקנו

אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מפרסם הבוקר (ד') את הסקירה שלו לחודש נובמבר 2020 – וכמו שזה נראה, הפעילות הענף לא ממשיכה לגדול: לאחר הקפיצה באוקטובר 2020, והנתונים היפים שהציג הרבעון השלישי, גם נובמבר מציג מספרים גבוהים במיוחד, כולל בהסתכלות על תקופות שבהן הקורונה הייתה הרחק-הרחק מכאן.

סך כל העסקאות

כך, על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית נרכשו בחודש נובמבר האחרון 11,100 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - גידול של 15% בהשוואה לנובמבר אשתקד, וגידול של 45% בהשוואה לחודש אוקטובר 2020, קודמו. במשרד האוצר מזכירים כי "רמת העסקאות בחודש אוקטובר הושפעה בין היתר ממיעוט ימי עבודה (בשל חג הסוכות) ומהסגר שהוטל עד אמצע החודש". 

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש נובמבר ב-10,200 דירות, גידול של 25% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול של 52% בהשוואה לאוקטובר האחרון. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בין חודשי נובמבר ב-20 השנים האחרונות, נמצא כי נובמבר האחרון הינו הגבוה ביותר מאז שנת 2009.

סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש נובמבר עמד על 7,100, גידול של 17% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול של 49% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש אוקטובר. הרכישות של דירה ראשונה הסתכמו בנובמבר ב-5,500 דירות (כולל " מחיר למשתכן "),עלייה של 8% בהשוואה לנובמבר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, אשר הסתכמו ב-1,000 דירות בלבד, מגיע הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לנובמבר אשתקד ל-29%,  בהמשך לגידול בשיעור דומה שנרשם באוקטובר.

סך הדירות שנמכרו במסגרת " מחיר למשתכן " בחודש נובמבר הסתכם, כאמור,  ב-1,000 בלבד, ירידה חדה של 38% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בהמשך לירידות חדות שנרשמו בחודשיים הקודמים. רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3,500 דירות, עלייה של 4% בהשוואה לנובמבר אשתקד. על פי מנסחי הסקירה, זהו שיעור הגידול המתון ביותר מבין הסגמנטים של השוק.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי צומחות; פעילות המשקיעים גם כן

על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית, מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו ב-4,000 דירות, ובכ-3,000 בשוק החופשי - הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז מרץ 2016, ערב תחילת המכירות במסגרת " מחיר למשתכן " (מאפריל 2016). בהשוואה לנובמבר אשתקד נרשם גידול חד של 53% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, אך הירידה המתמשכת במכירות "מחיר למשתכן" מיתנה את הגידול בסך מכירות הקבלנים ל-13% "בלבד".

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי על פני ימי החודש נמצא כי ככל שהתקדם החודש הוסיף לעלות ממוצע המכירות היומי, אם כי קצב הגידול הלך וירד. כך, בעוד שבשבוע הראשון של נובמבר עמד ממוצע המכירות היומי על 107 דירות, בשבוע השני של נובמבר עלתה רמת מכירות זו ל-125 דירות (גידול של 17%). בשבוע השלישי ובשבוע הרביעי נרשם גידול של 8% ו-4%, בהתאמה. "אומנם ביומיים האחרונים של החודש נרשם גידול חד במכירות הקבלנים", נכתב בסקירה, "אולם מוקדם לקבוע אם מדובר בשינוי מגמה (ממילא היום האחרון של כל חודש מאופיין ברמת מכירות גבוהה יחסית ליתר ימי החודש)".

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש נובמבר הסתכם ב-7.3 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 24% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בהמשך לשיעור גידול דומה בחודש אוקטובר. כ-16% בלבד מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש נובמבר נבע ממכירות במסגרת " מחיר למשתכן ", נמוך משמעותית ממשקל זה בנובמבר אשתקד, אשר עמד על 31%.

רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-2,100 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז אפריל 2016. בהשוואה לנובמבר אשתקד זהו גידול חד של 75%, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון. בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון גדלו רכישות המשקיעים ב-49%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד בחודש נובמבר על 19%, גבוה ב-6.5 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד וגבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת מציינים אנשי האוצר כי שיעור המשקיעים מסך העסקאות עדיין נמוך משמעותית משיעור זה טרם העלאת מס הרכישה על המשקיעים ביוני 2015.

סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורן מסך העסקאות

מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו גם הן ב-2,100 דירות, עלייה חדה של 33% בהשוואה לנובמבר אשתקד ושיעור גידול הגבוה פי שניים מזה שנרשם במכירות יד שנייה. "הגידול במכירת דירות על ידי משקיעים גבוה משמעותית מאלו שנמכרות על ידי משפרי הדיור, שכן מכירות משפרי הדיור רשמו עלייה של 10% בלבד, כאמור", מציינים באוצר. "יש לציין כי מאז חודש יוני מכירות המשקיעים גדלות בקצב גבוה יותר מזה של משפרי הדיור".

ניתוח הממצאים מלמד כי במקביל גדל משמעותית שיעור הדירות ש"מחליפות" ידיים בין משקיעים: בחודש נובמבר הגיע שיעור זה ל-36% מסך הדירות שנמכרו על ידי משקיעים, גבוה בתשע נקודות האחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד. "יש בכך כדי לרמז כי הורדת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה מסייעת למשקיעים 'הוותיקים', המעוניינים לצאת מהשוק, לעשות זאת - בפרט באזורים שבהם הדירות המוחזקות על ידי משקיעים הינן בעלות מאפיינים המועדפים במיוחד על סגמנט זה של השוק, למשל באזורים סטודנטיאליים", מציינים אנשי האוצר.

יש לציין כי הגידול במכירות המשקיעים קיזז במלואו את העלייה החדה שנרשמה במקביל ברכישות המשקיעים, בכל הנוגע למלאי הדירות שנמצא בידיהם, ובכך הוסיף לרדת המלאי גם בחודש נובמבר - אם כי יש לציין, כפי שנראה בגרף למטה, כי בחודשיים האחרונים יורד מלאי זה בעשרות בודדות של דירות.