פיצוי קטן הופך למיליונים: מה עושים כשמפקיעים לכם קרקע?

סביר להניח שגם אתם כבר שמעתם עד היום על מקרים בהם הרשויות הפקיעו קרקעות מאנשים פרטיים ובתמורה, העניקו להם פיצויים נמוכים ומגוחכים, אם בכלל.

אלא שזה ממש לא חייב להיות המקרה והתנהלות נכונה יכולה להיות שווה פיצויים של מיליוני שקלים לבעלי הקרקע. איך עושים זאת? גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין,  מסביר על שלושת שלבי ההליכים שחייבים לבצע, כדי שלא תפספסו שום רכיב של פיצוי שמגיע לכם:

1. כדי להפקיע קרקע, הרשויות חייבות לאשר תכנית בניין עיר (תב"ע), המשנה את ייעוד השטח שלכם מפרטי לציבורי. זה כמובן לא קורה בן לילה. ברגע שתוכנית כזו מאושרת, עליכם בתור בעלי הקרקע להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, עקב הפגיעה והירידה בשווי הקרקע, פגיעה שמתרחשת באופן מיידי, הרבה לפני שאותה קרקע מופקעת בפועל.

שימו לב - את התביעה אתם חייבים להגיש עד שלוש שנים מיום אישור התוכנית הפוגעת בנכס, אחרת, הרשות לא תציע לכם שום פיצוי. על פי חוק, הרשות גם לא חייבת להודיע לכם באופן אישי שהתאשרה תכנית פוגעת שכזו ולכן, אם לא עקבתם אחרי התהליך ולא הגשתם את התביעה בזמן, אתם חשופים להפסד של עשרות אחוזים מהפיצוי המגיע לכם.

2. אחרי שהרשות שינתה את ייעוד הקרקע מתחיל השלב הקנייני. הרשות מפרסמת את צו ההפקעה ורושמת אותו בטאבו - זה השלב הקנייני בהפקעה . היא עדיין לא חייבת להציע פיצוי, אך מועד פרסום צו ההפקעה הוא גם המועד הקובע לחישוב הפיצויים שכן יוצעו לכם בעתיד, כאשר הרשויות יעלו על הקרקע בפועל. או במילים אחרות: ערכי השווי של הפיצויים העתידיים מחושבים לפי מחיר השוק בעת פרסום צו ההפקעה .

3. הרשות עולה על הקרקע ותופסת חזקה בשטח בפועל. בשלב זה, היא כבר כן מחויבת לשלוח הודעה אישית לכל בעל קרקע ולהציע פיצויים כלשהם.

חשוב לדעת: כבר בשלב השני, בו רק מפורסם צו ההפקעה והרשות טרם תפסה חזקה בשטח, בעל הנכס יכול לפנות אליה ולדרוש ממנה לתפוס חזקה מיידית, כדי שתשלם לו את הפיצויים מיד, ולא רק בעוד כמה שנים. זה מאפשר לבעל הקרקע לנהל משא ומתן מול הרשות, ללא לחץ של זמן. כמובן שכל הצעת פיצויים של הרשות לבעל הקרקע ניתנת לערעור דרך ועדת השגות, ועדת ערר או בית משפט, באמצעות שמאי מקרקעין ועורך דין.

והאם רשות יכולה להפקיע עד 40 אחוזים מהקרקע ללא תשלום פיצויים כלל? לגבי פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197, כפי שכתוב בשלב הראשון, הרי שלא קיימת הפחתה בפיצוי והוא משולם במלואו, ללא קשר לאחוז ההפקעה ולכן חשוב לתבוע את הרשות בזמן. לגבי פיצויי הפקעה בשלבים הבאים, הדבר תלוי בעיקר בשני גורמים:

1. מועד פרסום צו ההפקעה

2. האם למרות התוכנית הפוגעת וצו ההפקעה, עלה שווי יתרת הקרקע שלא הופקעה? למשל עקב שיפור הנגישות אליה או שנוספו לה זכויות בנייה.

אם יתרת הקרקע שנותרה לאחר ההפקעה לא הושבחה ואם צו ההפקעה פורסם לאחר ה-24 במאי 2018, בעל הקרקע זכאי לפיצויים מהמטר הראשון שמופקע, ללא כל הפחתה, אולם הדבר דורש פנייה יזומה של הבעלים והפיצוי לא ניתן באופן אוטומטי.

בנוסף, להפרדת הפיצויים לשלבים שונים יש משמעות גם מבחינת המיסוי וכדי שיישאר לכם יותר כסף בכיס בסוף התהליך, נדרש גם תכנון מס נכון.

לכן, פיצויי הפקעה וירידת ערך הם עניין מורכב, הדורש התייעצות עם אנשי מקצוע, על מנת שלא תפספסו שום שלב או רכיב של הפיצוי המגיע לכם. והכי חשוב - תתעוררו בזמן, לפני שנהיה מאוחר מדי. אם שמעתם שהנכס שלכם עומד להיות מופקע או קיבלתם הודעה מהרשויות? רוצו לבדוק את הנושא, כי נקיטת הפעולות הנכונות, בזמן הנכון, יכולה להפוך פיצויים זעומים לפיצויים של מיליונים.