האוצר: "בשיא המשבר צנח שווי חברות הנדל"ן המניב ב-40%"

אז עד כמה הייתה קשה החבטה שספגו חברות הנדל"ן המניב בזמן משבר הקורונה – ומתי הוא הגיע לשיאו? על פי ניתוח מיוחד של אנשי משרד האוצר, הלקוח מתוך דו"ח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2020, הנתונים מפתיעים למדי, ואף חמורים: מתברר כי בשיאו של המשבר נחתך שוויין של החברות ב-40%, לא פחות, וכי אותו שיא בירידות המשיך עד אוקטובר האחרון, בסוף הסגר השני. 

בניתוח של משרד האוצר מצוין עוד כי עד סוף דצמבר ירידה זו התמתנה והשווי תיקן את עצמו בצורה מסוימת – אך חשוב לזכור כי כעת אנחנו נמצאים בעיצומו של סגר נוסף וממושך (נכסים מניבים רבים, כמו משרדים, מרכזים מסחריים וקניונים, לא פתוחים כבר כמה שבועות רצופים, עוד מהחלתו של הסגר המהודק פחות),ולכן ייתכן שירידת השווי תתרחש שוב, ואין לדעת מה יהיה היקפה.

המספרים הנמוכים המשיכו לאפיין את הסקטור עד אוקטובר האחרון

"בחינה ענפית של מדדי המניות המרכזיים מעלה כי מדד הנדל"ן והבינוי, שלא כיֶתֶר המדדים הענפיים הריאליים, לא התאושש עד סוף ספטמבר מהירידה החדה שפקדה את השווקים הפיננסיים בשיאו של משבר הקורונה בחודשים מרץ-אפריל", נכתב בניתוח של אנשי האוצר. 

למעשה, כשמביטים בהתנהגות שווי המניות של חברות הנדל"ן המניב ניתן לראות כי בהשוואה לשווי בסוף 2019 נמשכה ירידת השווי המשמעותית עד לסוף אוקטובר, סוף הסגר השני, למרות שהתאוששה מעט, ולפרק זמן קצר, לפני כן. מאז היציאה מהסגר השני, שלוותה בין היתר בפתיחת המרכזים המסחריים הפתוחים ולאחר מכן הקניונים, נרשם זינוק של ממש בשווי הנכסים, שקיזז את הירידות בחצי – נתון מעודד שיכול להעיד על פוטנציאל הצמיחה, ברגע שיוסרו ההגבלות לחלוטין (דבר שאמור לקרות בקרוב, עם השלמת מבצע החיסונים),אך בינתיים, כאמור, הגיע הסגר הנוכחי ואיתו, אולי, ירידת שווי משמעותית נוספת.

הסתכלות ממוקדת בחברות הנדל"ן המניב לפי אופי פעילותן מלמדת שהשוק מתמחר את הנדל"ן המניב למסחר ולמשרדים באופן שלילי יותר מאשר את שימושי הנדל"ן האחרים, ומעריך כי השווי של החברות המוטות לענף המסחר נמוך מזה של חברות שבהן פיזור הנכסים רחב יותר"

"חלוקה של המניות הנסחרות בבורסה לשלוש קבוצות – חברות נדל"ן מניב, חברות ייזום ובנייה וכל יתר החברות – מחדדת את ההבחנה כי המניות של חברות הנדל"ן המניב הן שמשכו את מדד הנדל"ן והבינוי כלפי מטה", ממשיכים לנתח באוצר. "הסתכלות ממוקדת יותר בחברות הנדל"ן המניב לפי אופי פעילותן מלמדת שהשוק מתמחר את הנדל"ן המניב למסחר ולמשרדים באופן שלילי יותר מאשר את שימושי הנדל"ן האחרים (מגורים ותעשייה). גם בחינה של חברות הנדל"ן המניב לפי ההשקעה העיקרית שלהן מלמדת שהשוק מעריך כי השווי של החברות המוטות לענף המסחר נמוך מזה של חברות שבהן פיזור הנכסים רחב יותר. 

לחברות הנדל"ן המניב הנסחרות בבורסה חוב פיננסי בהיקף של כ-160 מיליארד שקל, נכון לרבעון השלישי של 2020 – כ-17% מהחוב של המגזר העסקי הלא פיננסי. עם זאת, שווי חברות הנדל"ן המניב לא ירד אל מתחת לשווי הנכסים שלהן בספרים – מסר מרגיע מבחינת המערכת הפיננסית – וכאמור, ייתכן כי מדובר בתיקון של תמחור חברות הנדל"ן המניב".

"לחברות בענף הון איתן לספוג הפסדים ניכרים"

סופו של הניתוח מביא עימו גם בשורות חשובות, בעיקר באשר לעמידותן של החברות בסקטור הנדל"I המניב. אנשי האוצר כותבים כי "לחברות בענף יש הון איתן לספוג הפסדים ניכרים, וגם ירידות שווי משמעותיות. ניתוח פורסם במסגרת דו"ח היציבות הפיננסית לדצמבר הצביע גם הוא על איתנות פיננסית של החברות בענף, שבאה לידי ביטוי בירידה מתמשכת של מינופן ובעלייה של נזילותן ושל יכולת הפירעון שלהן. המסקנה העיקרית מניתוח היציבות היא שהחברות בענף צברו בשנות הגאות הון המספיק גם כדי להתמודד עם השלכות משבר כזה שהן חוות כעת.

שווי הנדל״ן בספרים ושווי ההון העצמי והחוב בספרים המצרפיים של חברות הנדל״ן המניב

בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הרווחיות של חברות הנדל"ן המניב אכן נפגעה, וניכר כי הדבר הביא לפגיעה גם בתזרימי המזומנים, אך לא בכושר הפירעון או בנזילות. ההון שצברו, המבוסס על הנכסים המניבים שבבעלותן, מאפשר להן לגייס חוב נוסף ולהתמנף באופן שיוכלו לשרת את ההתחייבויות השוטפות גם בעת מחסור של מזומנים.

הואיל ושווי נכסיהן המניבים לא נפגע משמעותית, והוא מאפשר להן בעת הזאת לגייס מקורות מימון נוספים, חברות הנדל"ן המניב לא עלולות להיקלע למצוקת נזילות, שתביא לפגיעה ביציבותן וביציבות המערכת הפיננסית. במסקנה זו תומכים הן תמחור הסיכונים בשוק האג"ח, והן מדדי איכות האשראי במערכת הבנקאית".