נתניה: היטל ההשבחה "זניח"? שמאי מכריע קבע - 648,058 שקל

רוכש בית מגורים בנתניה ציפה להיטל השבחהזניח, אפסי – אך השמאי המכריע קבע אחרת, וחייבו בהיטל השבחה של כמעט 700,000 שקל. כך התרחש אך לאחרונה, בתום מחלוקת בין הרוכש לבין העירייה בדבר גובה ההיטל שבו יחויב.

המדובר הוא בבית מגורים צמוד קרקע ברחוב הפורצים 8 במרכז העיר, לא רחוק מקניון השרון ומרחוב הרצל הידוע. הבעלים רכש את הנכס בנובמבר 2015, תמורת 2.8 מיליון שקל. השמאי המכריע יהודה פלד, שמאי מקרקעין ומשפטן, כתב בתיאור הנכס כי "בשטח רשום של 115.94 מ"ר, המהווה בית מגורים חד-קומתי ותיק מעל קומת מרתף וגג בטון שטוח. לתת חלקה 1 רשומות ההצמדות הללו: גג - 115.94 מ"ר, מחסן – 10.75 מ"ר, קרקע – 392.50 מ"ר, מרתף – 7.59 מ"ר.

הנכס בשטח רשום של 115.94 מ"ר, המהווה בית מגורים חד-קומתי ותיק מעל קומת מרתף וגג בטון שטוח. לתת חלקה 1 רשומות ההצמדות הללו: גג - 115.94 מ"ר, מחסן – 10.75 מ"ר, קרקע – 392.50 מ"ר, מרתף – 7.59 מ"ר"

המגרש שעליו בנוי בית המגורים נמצא ברחוב הפורצים 8, פינת רחוב הל"ה בשכונת רמת אפרים. שכונת רמת אפרים הינה אזור מגורים ותיק בחלק המזרחי של העיר, המאופיין בבנייה צמודת קרקע
ותיקה וחדשה לצד בנייה רוויה. הנכס הנדון ממוקם בסמוך ל"קניון השרון" ובקרבה לבנייני ציבור
כדוגמת המוסד לביטוח לאומי, הדואר המרכזי, בית משפט השלום".

על הקרקע חלות שתי תוכניות, שכפי שתוכלו להתרשם בהמשך, מהוות את גרעין המחלוקת בין הרוכש לבין העירייה: תוכנית נת/7/400/ג, שמטרתה הגדלת זכויות בנייה וקביעת הוראות בנייה בקומת הגג בייעוד מגורים; ותוכנית נת/מק/52/700, שמטרתה הריסת מבנה קיים במחצית חלקה ותוספת זכויות ויח"ד".

"לא חלה כל השבחה כתוצאה מאישורה של התוכנית"

כאמור, שמאי בעל הדירה קבע כי אין לחייב את הרוכש בהיטל השבחה, ונימק זאת בהרחבה: "בהוראות התוכנית החדשה נת/מק/52/700, בסעיף התוכניות לשינוי, תוכנית הגגות נת/7/400/ג אינה נכללת. במועד אישור תוכנית הגגות, תוכנית נת/מק/ 52/700 כבר הייתה מופקדת והיה ידוע כי במגרש ניתן לבנות מבנה הכולל קומת כניסה + 4 קומות + גג טכני.

זאת ועוד: בהוראות תוכנית נת/7/400/ג נקבע כי היא אינה חלה, בין היתר, על מבנים בייעוד מגורים העומדים בתנאי תמ"א 38 על תיקוניה. מאחר שבמועד אישור התוכנית על החלקה קיים מבנה העומד בתנאי תמ"א 38 על תיקוניה, התוכנית אינה חלה על החלקה. לאור המסקנה לעיל, לפיה התוכנית לא חלה על הנכס, הרי שלא חלה כל השבחה כתוצאה מאישורה של התוכנית".

מאחר שהנישום לא הגיע להסכמות עם יתר הדיירים בחלקה לשם ביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 , הוגשה על ידו התוכנית הנדונה שתאפשר לו ניצול זכויות עצמאי מכוח התמ"א ועל בסיס מסמך שקיבל מהוועדה המקומית"

עוד טען השמאי כי "מאחר שהנישום לא הגיע להסכמות עם יתר הדיירים בחלקה לשם ביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 , הוגשה על ידו התוכנית הנדונה שתאפשר לו ניצול זכויות עצמאי מכוח התמ"א ועל בסיס מסמך שקיבל מהוועדה המקומית. 

הנישום לא היה ער לעובדה כי נדרש היה להוסיף בהוראות התוכנית כי זו נערכה עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38. לפיכך, בחישוב המצב הקודם לתוכנית יש להביא בחשבון את מכתב הוועדה (המסמך המדובר), לפיו היא מאשרת הקמת 19 יח"ד על החלקה הנדונה ומכאן כי לא חלה השבחה ". הוא קבע את ההיטל על סכום "זניח" של 1,321 שקל, ופסק כי אין השבחה. הוא אף סיפק תחשיב השבחה חלופי, למקרה שהעירייה לא תקבל את טענותיו, וקבע את ההיטל על 55,000 שקל. 

במסגרת מסמך מדיניות עיריית נתניה נקבע כי במסלול הריסה ובנייה מחדש לא ייכלל אזור שבו קיימת בנייה צמודת קרקע עם זכויות אשר לא נוצלו. הזכויות על פי התמ"א הינן תמריץ לחיזוק הבניין, ובמקרה הנדון מדובר בבית צמוד קרקע על מחצית מגרש שלא ניצל זכויות בנייה כאמור"

שמאי העירייה, מנגד, קבע כי ההשבחה שנוצרה משתי התוכניות עומדת על סכום של 1,459,000 שקל, ולכן היטל ההשבחה הנדרש הוא 729,500 שקל. בתשובת העירייה נכתב כי "למכתב הוועדה המקומית אין כל מעמד סטטוטורי. המועד הקובע של תוכנית נת/52/700 הינו 27.06.2019, ובמועד זה לא ניתן היה לממש בנייה מכוח תמ"א 38 במחצית המגרש הנדון כנטען. 

זאת ועוד, במסגרת מסמך מדיניות עיריית נתניה נקבע כי במסלול הריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38 לא ייכלל אזור שבו קיימת בנייה צמודת קרקע עם זכויות אשר לא נוצלו. הזכויות על פי התמ"א הינן תמריץ לחיזוק הבניין, ובמקרה הנדון מדובר בבית צמוד קרקע על מחצית מגרש שלא ניצל זכויות בנייה כאמור".

"ההשבחה נבחנת בהתאם לתוכניות המאושרות במועד הקובע"

לאחר ששמע את הצדדים ובחן את שומותיהם, כתב השמאי המכריע פלד כך: "לעניין טענת שמאי המבקש (הרוכש) לפיה התוכנית התאשרה במועד שבו תוכנית נת/מק/52/700 הייתה מופקדת ומשכך אינה חלה על המקרקעין - איני מקבל טענה זו. ההשבחה נבחנת בהתאם לתוכניות המאושרות הסטטוטוריות במועד הקובע. למותר לציין כי זכויות החדרים על הגג יובאו בחשבון במצב קודם של תחשיב ההשבחה לתוכנית נת/מק/52/7.

לעניין טענת שמאי המבקש בדבר מימוש זכויות במצב קודם על פי תמ"א 38 - מבדיקתי עולה כי בהתאם לבינוי הקיים, הנכס נשוא השומה אינו עומד בתנאים למימוש בנייה מכוח תמ"א 38 על תיקוניה"

לעניין טענת שמאי המבקש בדבר מימוש זכויות במצב קודם על פי תמ"א 38 - מבדיקתי עולה כי בהתאם לבינוי הקיים, הנכס נשוא השומה אינו עומד בתנאים למימוש בנייה מכוח תמ"א 38 על תיקוניה. בנוגע למכתב העירייה שהוצג על ידי שמאי המבקש לגבי האפשרות להגיש בחלקה תוכנית שמהותה הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש עפ"י תיקון 101 ותמ"א 38, הרי שמכתב זה מתייחס לכלל החלקה, וממילא אינו בעל מעמד סטטוטורי".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן

לסיכומו של עניין, קבע השמאי פלד השבחה והיטל השבחה לכל אחת מהתוכניות בנפרד: עבור תוכנית נת/7/400/ג נקבעה השבחה של 173,258 שקל, והיטל בסך היטל 86,629 שקל; עבור תוכנית נת/מק/52/700 נקבעה השבחה של 1,122,858 שקל, והיטל השבחה של 561,429 שקל. בסך הכול מדובר על השבחה של 1,296,116 שקל, והיטל השבחה בגובה 648,058 שקל.