עו"ד בראף-שניר: "נושא היטלי ההשבחה זקוק לרפורמה גדולה"

האם ניוד זכויות גורר אחריו היטל השבחה ? מתי המנייד לא יהיה חייב בתשלום היטל על מהלך כזה – והאם השניים, היטלי השבחה ותוכניות לניוד זכויות, יכולים להתקיים יחדיו? על שאלות אלו, ועל עוד רבות אחרות, ניסתה לענות היום (ג') עו"ד אילנה בראף-שניר, שותפה בכירה ב" הררי טויסטר משרד עורכי דין" ומומחית לתכנון ובנייה, בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן.

במהלך ההרצאה הסבירה עו"ד בראף-שניר רבות על נושא ניוד הזכויות, ועל המורכבות הרבה שהוא אוצר בתוכו. היא הסבירה מתי אכן נדרש תשלום היטל השבחה , מתי הוא אינו נדרש, ובאילו מקרים – כפי שקורה לא פעם במחוזותינו – הוראות החקיקה הקיימות אינן מספקות מענה מלא לשאלת תשלום היטל ההשבחה בתוכניות כאלו.

"ניוד זכויות הוא למעשה העברה של זכויות – שטחים, מטר רבוע, מספר יחידות דיור, אחוזי בנייה ועוד – ממקום אחד למקום שני, למשל מבניין אחד לבניין סמוך", הסבירה עו"ד בראף-שניר בפתח ההרצאה. "מדוע לבצע העברה כזאת? למשל, כאשר גודך מרתף בקומת קרקע תלוי בגודלה של קומת הקרקע כולה; כאשר מעוניינים להגדיל את שטחי המסחר בבניין נתון, בקומה מסוימת; כאשר רוצים להעביר שטחים מקומות תחתונות לקומות עליונות בבניין מתוכנן בבנייה רוויה, משום שבקומות העליונות כל מ"ר שווה יותר. אלו מקרים שבהם יישקל ניוד זכויות.

כאשר הניוד נעשה באותו בניין, באותו מגרש , באופן כללי אין צורך לשלם היטל, כי לא שינינו את היקף הזכויות הכולל בבניין ולא נוצרה השבחה . אך אם, למשל, מדובר בניוד זכויות לקומות גבוהות יותר ייתכן שיידרש היטל השבחה "

מתי נדרש לשלם היטל השבחה על ניוד זכויות? כאשר הניוד נעשה באותו בניין, באותו מגרש , באופן כללי אין צורך לשלם היטל, כי לא שינינו את היקף הזכויות הכולל בבניין ולא נוצרה השבחה . אך אם, למשל, מדובר בניוד זכויות לקומות גבוהות יותר ייתכן שיידרש היטל השבחה, כאשר אותו שטח יהיה שווה יותר, כאמור, כש'יועלה' במעלה הבניין. כל זה לא רלוונטי כאשר הזכות לניוד הזכויות קיימת בתוכנית, אינהרנטית. אז לא נדרש תשלום היטל השבחה".

צפו בהרצאה במלואה:

בהמשך צללה עו"ד בראף-שניר עמוק יותר אל תוך הסוגיה, אל מחוזותיה המורכבים יותר. שם, מתברר, המצב לא פשוט – ואף זכה לא פעם ולא פעמיים להתייחסות מצד מוסדות תכנון שונים, כולל עדות ערר. המורכבות הגדולה ביותר היא כאשר מבוצע ניוד זכויות בין מגרשים, או בין בניינים, ששניהם שייכים לאותם בעלים.

"אם נסתכל על שני המגרשים כשתי חטיבות קרקע נפרדות, הרי שבמגרש המנויד (שאליו הועברו הזכויות) נוצרת חבות בהיטל השבחה , בגין הזכויות ש'נולדו' כתוצאה מהניוד. לעומת זאת המגרש הראשון, המנייד, נפגע: הערך שלו ירד כתוצאה מהתוכנית המניידת, ולכן הבעלים אמור להיות זכאי כאן לפיצויים.

לרוב, הוועדות המקומיות לא מאפשרות ניוד ללא כתב שיפוי מצד בעלי המגרשים, שימנע ממנו קבלת פיצויים. כך, הוא נפגע פעמיים: ראשית, בכך שעליו לשלם היטל השבחה על הזכויות המנוידות; שנית, בכך שלא יקבל פיצוי על הזכויות ש'נלקחו' מאחד המגרשים"

הבעיה כאן היא שלרוב הוועדות המקומיות לא מאפשרות ניוד כזה ללא כתב שיפוי מצד בעלי המגרשים, שימנע ממנו קבלת פיצויים. כך, הוא נפגע פעמיים: ראשית, בכך שעליו לשלם היטל השבחה על הזכויות המנוידות (נוסף על היטל ההשבחה ששילם בתחילת התהליך, על ניצול זכויות הבנייה הכוללות); שנית, בכך שלא יקבל פיצוי על הזכויות ש'נלקחו' מאחד המגרשים.

התוצאה היא שהוועדה המקומית מקבלת שני תשלומים של היטל השבחה מאותם בעלים, גם על הזכויות המקוריות וגם על הזכויות המנוידות, בעוד בעל שני המגרשים לא התעשר. מצד שני, אם הוועדה המקומית לא תדרוש כתב שיפוי, היא תצטרך לפצות את אותם בעלים פיצוי מלא על פי חוק. התוצאה במצב שכזה קשה מאוד ולא מוצדקת".

לעו"ד בראף-שניר גם פתרונות לעניין, אך אחד מהם לא ריאלי, לדבריה. "במצב עניינים שכזה חשוב להקדים מחשבה למעשה, ולטעמי עדיף – במסגרת הכנת אותה תוכנית מניידת - להפוך את שני המגרשים למגרש אחד. במקרה כזה ייתכן שהיטל ההשבחה ייבחן לפי המגרש החדש, שיכלול את שני הבניינים יחד, ולא תיווצר השבחה - לפחות לא בגין הזכויות המנוידות עצמן.

הפתרון הטוב ביותר הוא שינוי חקיקה: המחוקק חייב לשנות את הוראות החוק. ככלל, נושא היטלי השבחה זקוק לשינויים ולרפורמה גדולה, כדי להתאים את החוק למציאות הקיימת. אלא שזה לא ריאלי. הפתרון הזה הוא הכי רחוק"

כך או כך, הפתרון הטוב ביותר הוא שינוי חקיקה: המחוקק חייב לשנות את הוראות החוק. ככלל, נושא היטלי השבחה זקוק לשינויים ולרפורמה גדולה, כדי להתאים את החוק למציאות הקיימת. אלא שזה לא ריאלי. הפתרון הזה הוא הכי רחוק, בטח ובטח במציאות הפוליטית הלא יציבה של השנים האחרונות".