האוצר: מס' הדירות שנמכרו ברבעון ה-3 – הגבוה מאמצע 2015

הרבעון השלישי בענף הנדל"ן מוכיח: הקורונה לא עוצרת את השוק, סגרים לא יעכבו את קצב המכירות – והנתונים מראים על חזרה לרמות מניחות את הדעת, ועוד הרבה יותר מזה. סקירת אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמה היום (ב') מצביעה על שלל נתונים חיוביים סביב פעילות הענף ברבעון השלישי של השנה, בטח ובטח לעומת הרבעון השני שבו משבר הקורונה היה בשיאו, אך גם בהשוואה לאשתקד – ואף בהתבוננות על העשור האחרון.

על פי הנתונים, ברבעון השלישי של 2020 נרכשו 25,800 דירות בשוק החופשי, עלייה של 8.6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2017. בהשוואה לרבעון השני מדובר בעלייה משמעותית של 54%, אך יש לציין כי בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו כ-65,000 דירות בשוק החופשי, ירידה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות ברבעון השלישי ב-30,000 דירות, עלייה של 5.5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד - ועלייה של 54% בהשוואה לרבעון הקודם (בדומה לעלייה בשוק החופשי). על פי מנסחי הסקירה, זוהי הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בשוק מאז הרבעון השני של 2015, שבו נרשמה רמת שיא בעסקאות על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם העלאת מס הרכישה בסוף יוני באותה שנה. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו 75,00 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

נציין כאן כי הגידול בעסקאות פסח דווקא על לב אזורי הביקוש – מחוזות ת"א והמרכז: באזור המרכז, שבו נרשמה ירידה של 8%, זהו הרבעון הרביעי ברציפות של ירידות מספר העסקאות במצטבר. באזור ת"א ירד מספר העסקאות ברבעון השלישי ב-3% בהשוואה למקביל לו אשתקד, בהמשך לירידה של 33% שנרשמה ברבעון הקודם. למעשה, מספר העסקאות באזור זה, שהסתכם בפחות מ-2,000 דירות, הוא בטווח התחתון של התפלגות העסקאות באזור זה בהשוואה היסטורית.

מספר העסקאות מיד שנייה הסתכם ברבעון השלישי של 2020 ב-18,900, גידול של 4.1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול חד של 50% בהשוואה לשפל שנרשם ברבעון הקודם. מספר הרכישות של דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכם ב-11,100 דירות, עלייה של 11% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הגבוהה ביותר של רכישות סגמנט זה מאז הרבעון האחרון של 2018. בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך הרכישות ברבעון השלישי על 15,300 דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז תחילת העשור האחרון. עם זאת, מדובר בגידול מתון של 4% בלבד בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ברבעון השלישי ב-10,400 דירות, ורשמו גידול מתון של 2%. סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת מחיר למשתכן , היתרה במסגרת מחיר מטרה) ברבעון השלישי של 2020 עמד על 4,300 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ועלייה של 53% בהשוואה לרבעון הקודם. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמת ירידה רצופה ברכישות אלו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במצטבר, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו 10,300 דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

פעילות המשקיעים עלתה משמעותית – אך רווח ההון הריאלי עדיין נמוך 

הרבעון השלישי משקף, בהמשך לסקירות קודמות, גם עלייה בפעילות המשקיעים בענף הנדל"ן. כך, מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן הגיע ברבעון השלישי לרמה של 0.97, כפליים מרמתו ברבעון הקודם - והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. עם זאת מדגישים מנסחי הסקירה כי "ערכי מדד זה עדיין משקפים טריטוריה שלילית (ערכים הנמוכים מ-1), ומוקדם לקבוע אם מדובר בשינוי מגמה, זאת מאחר שהגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי שיקף, בחלקו לפחות, עסקאות שהשלמתן עוכבה עד להורדה הצפויה בשיעור מס הרכישה".

את השיפור בסנטימנט המשקיעים אפשר לראות הן במכירות והן ברכישות מצידם. כך, ברבעון השלישי של 2020 נמכרו על ידי המשקיעים 6,000 דירות - הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז הרבעון הראשון של 2018. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול משמעותי של 16% במכירות אלו, ובהשוואה לרבעון הקודם גדלו מכירות המשקיעים בשיעור חד של 50%.

רכישות המשקיעים ברבעון השלישי הסתכמו ב-4,300 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2017. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול של 19% ברכישות המשקיעים, וגידול חד של 87% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון השני, על רקע פרוץ מגפת הקורונה והמתנת המשקיעים להורדה הצפויה בשיעור מס הרכישה שהכנסה לתוקף בסוף יולי.

לצד נתונים חיוביים אלו, התמונה באשר לרווחי המשקיעים עדיין שלילית: רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון השלישי השנה עמד על 323,000 שקל, נמוך ב-31% מהרבעון המקביל אשתקד ונמוך ב-9% בהשוואה לרבעון הקודם. עם זאת, בניתוח שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי, נמצא כי לאחר גידול משמעותי במחצית הראשונה של 2020, נבלם הגידול במהלך הרבעון השלישי. 

כך, בעוד שברבעון הראשון השנה עמד שיעור זה על כ-12%, והוסיף לעלות ל-14.8% ברבעון השני השנה, ירד שיעור זה ל-13.3% ברבעון השלישי. יש לציין כי שיעור זה עדיין גבוה משמעותית בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אז עמד שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי על 7.2% בלבד מסך הדירות שמכרו משקיעים. 

עוד מציינים באגף הכלכלנית הראשית כי חרף הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי בהשוואה למקביל לו אשתקד, עדיין נרשמה ירידה בסך חיובֵי מס הרכישה מדירות להשקעה, בשיעור של 22%. "נוסף על כך", מדגישה הסקירה, "אזורי הפריפריה, המאופיינים במחירים זולים יותר, הם אלו שהובילו את הגידול ברכישות המשקיעים, מצב שהביא לכך שהמחיר הממוצע לדירה שרכש משקיע ברבעון השלישי השנה היה נמוך בהשוואה למקביל לו אשתקד".