ענף הנדל"ן באוקטובר 2020: קפיצה לעומת אוקטובר אשתקד – אך ירידה בהשוואה לספטמבר 2020; זינוק של 83% ברכישות המשקיעים

עליות מרשימות לעומת אוקטובר 2019 – אך ירידות משמעותיות בהשוואה לספטמבר האחרון: זוהי המגמה המאפיינת את פעילות ענף הנדל"ן באוקטובר האחרון, כך על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמה היום (ב') ומציגה, בין היתר, עלייה משמעותית בפעילות המשקיעים בענף, על רקע הורדת שיעור מס הרכישה על דירה נוספת.

אם כן, על פי סקירת אגף הכלכלנית הראשית, נרכשו באוקטובר האחרון 7,700 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי – מספר המשקף עלייה של 20% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם ירידה של 19% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש אוקטובר ב-6,700, עלייה של 33% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 21% בהשוואה לחודש ספטמבר 2020.

סה״כ עסקאות יד שנייה וחדשות (כולל מחיר למשתכן )

סוקרי משרד האוצר מציינים כי הירידה לעומת ספטמבר קשורה בין היתר בחג הסוכות שחל באוקטובר, ומוסיפים: "חלק מהגידול בעסקאות בהשוואה לאוקטובר אשתקד מוסבר בעיתוי השונה של חגי תשרי, אולם עדיין יש להביא בחשבון שבמחצית הראשונה של אוקטובר השנה המשק היה תחת סגר בשל הגבלות הקורונה".

סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש אוקטובר 2020 עמד על 4,700, עלייה של 28% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וירידה של 21% בהשוואה לספטמבר האחרון. הרכישות של דירה ראשונה הסתכמו ב-3,900 דירות, עלייה של 9% בהשוואה לאשתקד וירידה של 16% בהשוואה לספטמבר האחרון. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי ( מחיר למשתכן ומחיר מטרה) הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לאוקטובר אשתקד מגיע ל-31%, אולם זו עדיין ירידה של 19% בהשוואה לחודש ספטמבר.

סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש אוקטובר עמד על אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 25% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, בהמשך לירידה חדה של 47% שנרשמה בחודש ספטמבר. 
"ירידות אלו בולטת במיוחד על רקע הגידול החד במספר העסקאות בשוק החופשי בחודשיים אלו", כותבים מכיני הסקירה. "מאז פרוץ מגפת הקורונה (החודשים מרץ-אוקטובר 2020) הסתכמו מכירות מחיר למשתכן ב-8,700 דירות, ירידה חדה של 21% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לעומת ירידה של 7% בלבד ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי". רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2,500 דירות, עלייה של 17% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 22% בהשוואה לחודש ספטמבר 2020.

הפעילות בקרב המשקיעים הולכת ומתגברת

הורדת שיעור מס הרכישה על דירה נוספת בידי שר האוצר, ישראל כ"ץ, נעשה בזמנו במטרה לעודד רכישות משקיעים ולהגדיל את הפעילות בשוק. נראה כי במובנים מסוימים האפקט הזה כבר קורה: כך, סקירת אגף הכלכלנית הראשית מראה כי רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1,400 דירות, גידול חריג של 83% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. עם זאת, בהשוואה לחודש ספטמבר האחרון ירדו רכישות המשקיעים ב-22%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 18%, גבוה בשש נקודות אחוז מאוקטובר אשתקד, אולם נמוך במעט ממשקלם בחודש ספטמבר 2020.

סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורן מסך העסקאות

מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1,500 דירות, עלייה חדה של 55% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם ירידה של 20% בהשוואה לספטמבר. מעניין לגלות כי כשליש מהדירות שמכרו המשקיעים בחודש ספטמבר היו למשקיעים אחרים - בדומה לשיעור זה בחודשיים הקודמים, מאז הורד שיעור המס, וגבוה משמעותית משיעור זה טרם הורדת המס. מלאי הדירות נותר כמעט ללא שינוי, ונגרעו ממנו 130 דירות בלבד באוקטובר.

ומה באשר לפעילות הקבלנים? מכירות הקבלנים הסתכמו באוקטובר ב-3,000 דירות, אלף מהן בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר אשתקד נרשמה עלייה של 11% בסך מכירות הקבלנים, ובשוק החופשי – עלייה של 49%. בהשוואה לספטמבר 2020 ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 17%, ומכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-22%.

הסקירה כוללת ניתוח מעניין של מכירות הקבלנים בשוק החופשי על פני ימי החודש, על רקע הסגר שהוטל מאמצע ספטמבר ועד אמצע אוקטובר. על פי ניתוח זה, בשבוע הראשון להקלות בסגר (23-18 לאוקטובר) עמד קצב המכירות היומי על 107 דירות, גידול של 38% בהשוואה לשבוע האחרון של הסגר, אבל נמוך משיעור הגידול שנרשם בין השבוע האחרון של הסגר לבין השבוע שקדם לו,  שבמהלכו חל חג הסוכות (גידול של 87%). 

דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי - התפתחות המכירות על פני ימי החודש ספטמבר-אוקטובר 2020

בשבוע השני ליציאה מהסגר נבלם הגידול במספר העסקאות, ועמד על קצב מכירות יומי של 109 דירות. ממצא נוסף הבולט מניתוח זה הוא קצב המכירות היומי במהלך השבועיים הראשונים של הסגר (המחצית השנייה של ספטמבר): זה היה גבוה ב-13% מזה שנרשם בשבוע האחרון לסגר
(השבוע השני של אוקטובר). "ממצאים אלו מרמזים כי הגידול החד שנרשם בעסקאות בשלושת הימים שקדמו לתחילת הסגר בספטמבר שיקף הקדמת עסקאות של כמה שבועות, ולא רק של השבועיים הראשונים של הסגר", נכתב בסקירה.

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) באוקטובר הסתכם ב-5.1 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 22% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 20% בהשוואה לספטמבר 2020. כ-23% מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אוקטובר נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן , נמוך משמעותית ממשקל זה באוקטובר אשתקד.