פורסם תזכיר חוק שיקבע מתי הושלמה בניית דירה וכיצד תבוצע מסירתה

האם אנחנו בדרך, סוף-סוף, לקביעת נורמות ברורות ומקובלות באשר למועדי השלמת בניית הדירה ומסירתה לרוכש? כידוע, נושא קביעת מועד השלמת בניית הדירה ומועד מסירתה אינם מוגדרים, נכון להיום, בצורה ברורה בחוק. בתקופת הקורונה עניין זה זכה לביטוי משמעותי מאוד, שנמשך עד היום, שכן טרם הוגדר אם המצב הנוכחי מוכר ככוח עליון – ולכן עיכוב במסירת הדירה במהלך התקופה לא גורר פיצוי, או שהמצב לא מוגדר כך, ולכן לרוכשים מגיעים פיצויים.

תזכיר חוק שפורסם אתמול (ב') אומנם לא צפוי לפתור את הבעיה הזו בכללותה, אך הוא בהחלט עשוי לעשות סדר בעניין, שכן הוא נוגע בדיוק בעניין זה: בכך שחוק המכר חסר קביעה לגבי מועד השלמת בניית דירה, מועד המסירה והדרך שבה תימסר לרוכש. 

"אומנם חוק המכר קובע כי 'אישור מאת מהנדס הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים לפי חוק המהנדסים והאדריכלים בדבר השלמת בנייתה של דירה, לפי המפרט שבהתאם לחוק המכר, אשר המוכר המציא לקונה, ישמש הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה', אולם גם תקנה זו אינה קובעת מה נדרש המהנדס לבדוק כתנאי למתן האישור, אלא מהווה אמירה כללית", נכתב בדברי ההסבר לתזכיר החוק שהוגש. "אמירה זו יישומה בשטח מוטל בספק, בשלב השלמת הבנייה ומסירת הדירה לרוכש, ומייצרת פתח לדחיית עמידה בהתחייבויות.

במצב הנתון שבו הגדרת השלמה ומסירת דירה אינה מוסדרת, נוצרים לעיתים קונפליקטים בין המוכרים לקונים, המחייבים פתרון באמצעות הליכים משפטיים ואף תביעות. נתון זה קשה לכימות בשל ניסיונות הגעה לפשרה בין הצדדים טרם ההגעה לבית המשפט"

מצד הרוכש – נהוג לשלם את התשלום האחרון, כ-10%, עם מסירת הדירה. בעסקה ממוצעת של דירה בשווי 1.5 מיליון שקל, התשלום האחרון עומד על 150 אלף שקל. אי-הגדרה של מסירה והשלמת דירה (כתנאי למסירה) עלולה לגרום לכך שהרוכש ישלם את התשלום האחרון למוכר כאשר בניית הדירה לא הסתיימה בפועל, או שתימסר דירה שלא מתאימה למסירה על פי הסטנדרט הנהוג בתקנות.

מצד המוכר – לא קיים סטנדרט מוגדר להוכחת השלמת הבנייה ומסירתה, ואף עולה החשש כי ישנם רוכשי דירות המנצלים את העובדה שמוכר הדירה יחויב בפיצויי איחור במסירת הדירה (בשווי של פי 1.5 מהשכירות עבור דירה דומה בגודלה ובמקומה), ולכן טוענים לכך שהדירה לא נמסרה (על מנת להיות זכאים לפיצויים). כמו כן, אי-הגדרה זו עלולה לעכב את התשלום האחרון המגיע למוכר הדירה על פי חוזה המכר.

על כן, במצב הנתון שבו הגדרת השלמה ומסירת דירה אינה מוסדרת, נוצרים לעיתים קונפליקטים בין המוכרים לקונים, המחייבים פתרון באמצעות הליכים משפטיים ואף תביעות. נתון זה קשה לכימות בשל ניסיונות הגעה לפשרה בין הצדדים טרם ההגעה לבית המשפט".

מנסחי התזכיר במשרד הבינוי והשיכון מציינים כי השפעת פעולות ההשלמה והמסירה זניחות מבחינת עלויות למשק, "אך לאור העובדה שפעולות אלו אלמנטריות בתהליך המכר, ולאור העובדה שכ-35,000 דירות חדשות נמסרות ובנייתן הושלמה מדי שנה, מצא המשרד לנכון לקבוע תקנות כאמור". 

התקנות, אם כן, קובעות דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ובדבר אופן מסירתה. כך, הן כוללות שני סעיפים באשר להוכחת השלמת בניית דירה:

• ניתנה לדירה תעודת גמר
• הדירה חוברה לחיבור חשמל קבוע מחברת החשמל, ולחיבור מים קבוע מתאגיד המים העירוני ו/או הרשות מקומית.

לצד זה, היא כוללת ארבעה סעיפים באשר להשלמת שלב מסירת הדירה:

• הושלמה בנייתה של הדירה בהתאם לקבוע בשתי התקנות שצוינו לעיל
• נמסרו לקונה מפתחות הדירה
• נמסרו לקונה המסמכים אותם המוכר מחויב למסור בהתאם לצו מכר דירות 
• נמסרו לקונה העתק מתעודת הגמר של הבניין שבו הדירה והמספרים הסידוריים של מונה החשמל ומונה המים הדירתיים הקבועים.

התזכיר אף קובע תקנה באשר לאופן מסירת הדירה, ומציין כי זו תתקיים "כאשר נציגי המוכר והקונה בדירה, אלא אם נקבע אחרת בחוזה ביניהם".

לעיון בתזכיר החוק במלואו לחצו כאן

"התקנות יוצרות נורמה ברורה ופשוטה המאפשרות השלמת תשלום עבור מוכרי הדירות בגין השלמת הבנייה, וצמצום אי-הסכמות בין הצדדים סביב תאריך מסירת הדירה", מסכם התזכיר, החתום בידי שר הבינוי והשיכון יצחק כהן. "נוסף על כך, מסירת הדירה תתבצע על בסיס סטנדרט המבטיח הגנה על השקעת הקונה מחד ועל המוכר מאידך".