האוצר: "נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן" - 5,400 דירות נמכרו בספטמבר

"נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן הישראלי, ואף העמיק", כך נפתחת הסקירה החודשית של אגף הכלכלן הראשי באוצר שסוקרת את ענף הנדל"ן למגורים בחודש ספטמבר 2018. האוצר טוען כי שפל היסטורי ברכישות המשקיעים ורמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור היו הגורמים העיקריים לירידה בסך העסקאות. בנוסף, האוצר חוזר וטוען כי קבלנים שאינם נוטלים חלק משמעותי במחיר למשתכן סופגים ירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם.

יש לציין כי בספטמבר האחרון חלו כל חגי תשרי ומספר ימי העבודה בחודש זה היה נמוך במיוחד.

לפי הנתונים, 5,400 דירות (חדשות ויד שנייה) נמכרו בספטמבר האחרון, ירידה של 22% לעומת ספטמבר אשתקד וירידה של 33% בהשוואה לסך העסקאות בחודש אוגוסט אז נמכרו כ-8,000 דירות (זאת בין היתר על רקע חגי תשרי שחלו בספטמבר).

מתוך כלל העסקאות, סך הדירות החדשות שנמכרו בספטמבר עמד על 1,800 דירות, ירידה של 11% בהשוואה לספטמבר אשתקד ושל 25% לעומת אוגוסט. מתוך זה, כ-700 דירות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן והשאר (1,100) נמכרו בשוק החופשי. המכירות של דירות במחיר למשתכן דומות למספרן באוגוסט וגבוהות ב-40% לעומת ספטמבר אשתקד.

כ-4,700 דירות (חדשות ויד שנייה) מתוך סך העסקאות נמכרו בשוק החופשי, בדומה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר 2016, והרמה הנמוכה ביותר לחודשי ספטמבר מאז 2002 שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה דאז. האוצר מוסר כי בניכוי מכירות מחיר למשתכן , הירידה במכירות הקבלנים של דירות בשוק החופשי מגיעה ל-28% - הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2011 שעמד בצל המחאה החברתית.

מפילוח גיאוגרפי שבוצע באוצר עולה, כי הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי מקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה. בולטים במיוחד בירידה אזור ירושלים ואזור ב"ש (הירידה החדה במכירות הקבלנים באזור ב"ש אינה מתרכזת רק בשוק החופשי, אלא גם בהכללת המכירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן - ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18% מאז תחילת השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). 

אי לכך ובהתאם לזאת, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת מחיר למשתכן ) בחודש ספטמבר הסתכם ב-3 מיליארד שקל, ירידה של 25% בהשוואה לחודש הקודם וירידה ריאלית של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד. האוצר טוען כי קרוב לשליש מסך זה של תזרים מזומנים בספטמבר האחרון נובע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן, זאת לעומת שיעור של 14% בספטמבר אשתקד. 

הזוגות הצעירים מתייאשים ממחיר למשתכן?

האוצר מדווח, כי רכישות המשקיעים המשיכו לרדת בספטמבר, ל-686 דירות בלבד, ירידה של 46% לעומת ספטמבר אשתקד ושל 31% לעומת אוגוסט האחרון. משקלים של המשקיעים מסך הרכישות עמד בספטמבר על 12.8%, בדומה לרמתו בחודשיים הקודמים ונמוך ב-0.6% בהשוואה לספטמבר אשתקד.

מכירות המשקיעים בספטמבר הסתכמו ב-1,100 דירות, ירידה של 27% לעומת ספטמבר אשתקד ושל 35% לעומת אוגוסט האחרון. חרף ירידה זו "מלאי" הדירות שבידי משקיעים הוסיף לרדת זאת על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנגרעו מ"מלאי" זה בחודש ספטמבר עמד על כ-400 דירות, כפליים בהשוואה לירידה ב"מלאי" זה בספטמבר אשתקד, ופחות מאוגוסט שאז נגרעו כ-600 דירות מהמלאי.

הזוגות הצעירים רכשו בספטמבר 2,900 דירות, ירידה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 31% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות במסגרת מחיר למשתכן ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד, ובשיעור של 35% בהשוואה לחודש הקודם. כ-30% מהדירות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות, כאשר שיעורם בפריפריה הצפונית גבוה יותר (בין 45%-40%). מנגד, באזור ירושלים רק כ-17% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות.

משפרי הדיור רכשו בספטמבר 1,800 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 35% בהשוואה לחודש אוגוסט. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משפרי הדיור לפחות מאז ינואר 2012. האוצר טוען כי הירידה של רכישות משפרי הדיור שלא משתתף משמעותית בהגרלות מחיר למשתכן , מעידה על עומק הקיפאון בשוק. במקביל לירידה ברכישות משפרי הדיור, לקח להם גם יותר זמן למכור את דירתם הישנה – 14 חודשים לעומת 13 חודשים באוגוסט ו-10 חודשים בינואר 2018. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי משך ההמתנה הארוך ביותר הינו באזור ב"ש ובאזור חדרה (כ-16 חודשים) ובירושלים משך ההמתנה הוא הנמוך ביותר, אם כי לא בפער משמעותי בהשוואה לממוצע הארצי.