עוד בועת נדל"ן בארה"ב? התנודתיות בשוקי המניות תפיל את שוק הדיור?

ברקע התנודתיות בשוקי המניות בוול סטריט בתקופה האחרונה ובשבוע שעבר בפרט, אנליסטים שצוטטו באתר הכלכלי מרקטווץ' מדברים על האפשרות למיתון נוסף במשק האמריקאי בארה"ב, למרות שביצועי השווקים בשנה האחרונה לא מרמזים על מיתון. במסגרת התחזיות וההערכות של האנליסטים בארה"ב, עולה שוב השאלה לגבי שוק הנדל"ן האמריקאי והאם שוב מתנפחת בועה שתתפוצץ לציבור בפנים במקרה של מיתון.

נגיד מראש כי רוב מומחי הנדל"ן בארה"ב לא סבורים ששוק הנדל"ן יהווה שוב את הגורם לעוד מיתון ומשבר בארה"ב כפי שהיה במשבר הפיננסי הגדול ב-2008 שהחל במשבר הסאב-פריים בשוק הנדל"ן. בשנים האחרונות שוק הדיור האמריקאי התאושש וחזר להציג ביצועים יפים, בהובלת המדינות במערב ארה"ב שם מכירות הבתים עלו בחדות ובהתאם המחירים. בערים כמו סיאטל, סן פרנסיסקו ופורטלנד המחירים זינקו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים.

בהתאם, המדדים שבוחנים את ההערכות של הקבלנים מצביעים על רמת אופטימיות גבוהה באשר לעתיד השוק, כשגם יותר יותר שוכרים רוכשים בתים והופכים לבעלי בית. האם מדובר בעוד בועה שמתנפחת? רוב המומחים מעריכים שלא וכי החששות מוגזמים. לגבי ההשפעה של התאוששות שוק הדיור על שוק המניות, אנליסטים מעריכים כי החוזקה של השוק כן מפחידה משקיעים בוול סטריט כי יותר ויותר אנשים משקיעים בנדל"ן על פני שוק המניות ולרוב הדבר מתבטא בירידות בשווקים. 

"לא מדובר בבועה", אמר ג'וזף קירשנר, כלכלן בכיר באתר הנדל"ן הפופולרי Realtor.com. "בועה מתנפחת בשוק הדיור כשקבלנים בונים ללא הבחנה ובלי קשר לביקוש, או כשרוכשי דירות מנפחים את המחירים בשל ביקושים גבוהים שלא תמיד עולים בקנה אחד עם עצם היכולת שלהם לממן את הרכישה, ממש כפי שהיה ב-2008", לדבריו. 

למרות שבועת נדל"ן לא ממש צפויה בקרוב לדעת אנליסטים, הם כן סבורים שהשוק יכול להתקרר ולרשום תיקון – והפעם שוק המניות הוא זה שישפיע לרעה על שוק הדיור. למה? בגלל שיעור הריבית. אנליסטים חוששים שבגלל הביצועים הטובים של המניות וכן של שוק הדיור, הבנק המרכזי יחל בקרוב להאיץ את קצב העלאות הריבית ואת זה כידוע שני השווקים לא אוהבים. 

האנליסטים מעריכים כי הפדרל ריזרב יעלה שוב ריבית עד סוף השנה וכשמתרחשת העלאת ריבית שוק המניות בד"כ חוטף, ובאשר לשוק הדיור – כששיעור הריבית הבסיסית היה נמוך זה אפשר למחירים לזנק, וכשהוא יתחיל לעלות – גם שוק הדיור יכנס לכוננות ספיגה וכך גם שוק המשכנתאות בארה"ב. 

מצד שני, אנליסטים מעלים גם את האפשרות שהטלטלה והתנודתיות בשוק המניות בתקופה האחרונה עשויה לצנן את קצב העלאות הריבית שמתכנן הפד, ובכך לגרום לרגיעה גם בשוק הדיור שימשיך לרשום ביצועים טובים. ימים יגידו איזו תחזית תתגשם – אם בכלל.