צמד מתווכים תבע על חלקו בעסקת חג'ג' המפורסמת בסומייל

צמד מתווכי נדל"ן תבעו 11.7 מיליון שקל דמי תיווך על עסקת יורוקום נדל"ן-בר-שורקה-קבוצת חג'ג' במתחם סומייל – ונדחו על הסף בבית המשפט המחוזי במחוז מרכז. מדובר בעסקה המפורסמת משנת 2013, אז רכשה קבוצת חג'ג' 3,167 מ"ר במתחם המבוקש בתל אביב, תמורת סכום כולל של 184 מיליון שקל.

התובעים טענו בתביעתם כי יצרו, תיווכו וקידמו את עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל, והיו "הגורם היעיל" לביצוע עסקת המכר. הם פירטו כיצד בשנת 2010 פנתה חברת יורוקום נדל"ן - אז בבעלות שאול אלוביץ' והיום בפירוק – לאחד מהם וביקשה לטענתם שיפעל לקידום עסקה במסגרתה תרכוש יורוקום את מלוא הזכויות במתחם סומייל. לדבריהם, בשלב מסוים החליטה יורוקום למכור את זכויותיה, במקום לבצע את הרכישה.

הזכאות לדמי תיווך - "הן מכוח מעורבותם והן בשל פועלם למימוש העסקה"

כך, פנה המתווך לדבריו לקבוצת חג'ג' יזום נדל"ן, לצורך קידום עסקה משותפת. קבוצת חג'ג' הביעה התעניינות ברכישת הזכויות, כך לפי כתב התביעה, ולשם כך נקבעו שתי פגישות. במקביל, ניסה לפעול התובע השני בכיוון אחר למימוש עסקה במתחם. בסופו של דבר חתמה קבוצת חג'ג' על הסכמי מכר ישירים במתחם סומייל, מול שתי בעלות הזכויות – יורוקום נדל"ן (52% מהזכויות) ומול קבוצת בר-שורקה (48%).

התובעים טוענים כי זכאותם לדמי תיווך בגין עסקת הרכישה עולה הן מכוח מעורבותם לקידום עסקת הרכישה על ידי קבוצת חג'ג' ישירות מבעלי הזכויות במתחם, והן בשל פועלם למימוש עסקת הרכישה באמצעות הסכמי אופציה

התובעים טוענים כי זכאותם לדמי תיווך בגין עסקת הרכישה עולה הן מכוח מעורבותם לקידום עסקת הרכישה על ידי קבוצת חג'ג' ישירות מבעלי הזכויות במתחם, והן בשל פועלם למימוש עסקת הרכישה באמצעות הסכמי אופציה. עוד הם טענו כי עסקת הרכישה לא הייתה יוצאת לפועל אלמלא תיווכם.

גרסתם של הנתבעים הייתה אחרת. כך, בין היתר, הם טענו כי שני התובעים לא קיימו אחר הדרישות הקוגנטיות של חוק המתווכים, וביצעו פעולות תיווך בשנים 2012-2010 מבלי שהיו בידיהם רישיונות כדין ובהיעדר קיומה של הזמנה בכתב לביצוע פעולות התיווך. לפיכך, לגרסת החברה, אין הם זכאים לדמי תיווך כלל.

יורוקום מעולם לא הזמינה מהתובעים שירותי תיווך בקשר עם מתחם סומייל, לא התקשרה עימם בהסכם תיווך בקשר עם מתחם סומייל ולא התחייבה לשלם להם דמי תיווך בגין מתחם סומייל. יורוקום הייתה בקשר עם בעלי הזכויות הנוספים במתחם סומייל ללא קשר לתובעים"

נציגי חברת יורוקום נדל"ן טענו כי "יורוקום מעולם לא הזמינה מהתובעים שירותי תיווך בקשר עם מתחם סומייל, לא התקשרה עימם בהסכם תיווך בקשר עם מתחם סומייל ולא התחייבה לשלם להם דמי תיווך בגין מתחם סומייל. יורוקום הייתה בקשר עם בעלי הזכויות הנוספים במתחם סומייל ללא קשר לתובעים, וממילא לא ביקשה להסתייע בשירותיהם ליצירת הקשר מול יתר בעלי הזכויות. נוכחותו של התובע בפגישות שנערכו בין יורוקום לבין יתר בעלי הזכויות במתחם סומייל לא הייתה מטעמה של יורוקום או לבקשתה".

נציגי קבוצת בר-שורקה טענו בדיון כי "התובעים פעלו על דעת עצמם בלבד למציאת רוכשים לזכויותיהם של הנתבעים במתחם סומייל. מעולם לא דובר או סוכם בין התובעים לבין הנתבעים כי בגין איתור רוכשים זכאים הם לדמי תיווך מהנתבעים. ממילא בסופו של דבר התובעים לא מצאו רוכש רלבנטי עבור הנתבעים. התובעים לא נטלו חלק בהוצאתם של הסכמי האופציה לפועל, ואף ניסו לטרפד אותם. בנסיבות אלה, הנתבעים אינם חבים בדמי תיווך".

התקיימו פגישות רבות בין ורדינון לבין קבוצת חג'ג', שבסופן הבשילה עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג'. התובעים לא היו מעורבים כלל במשא ומתן זה ובמשא ומתן שנוהל בין קבוצת חג'ג' לבין הגורמים האחרים"

נציגי קבוצת חג'ג' טענו בדיון כי "התקיימו פגישות רבות בין ורדינון (שהחזיקה בזמנו באופציות בקרקע) לבין קבוצת חג'ג', שבסופן הבשילה עסקת מכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג'. התובעים לא היו מעורבים כלל במשא ומתן זה ובמשא ומתן שנוהל בין קבוצת חג'ג' לבין הגורמים האחרים. לפיכך הם אינם זכאים לעמלה כלשהי".

"מוטב וראוי היה לוּ היו התובעים מחתימים את הנתבעים על הסכם תיווך"

לאחר ששמע את הצדדים קבע השופט אורן שוורץ, בראש ובראשונה, כי אין מחלוקת על כך שהתובעים לא חתמו על הסכם תיווך עם מי מהנתבעים. "עם זאת, אחד התובעים הסביר כי הפרקטיקה המקובלת בין מתווכים לבין חברות ואנשי עסקים בעסקאות דוגמת עסקת רכישת הזכויות במתחם סומייל, היא שלא מדקדקים בדרישת הכתב. לדבריו, בדרך כלל עסקאות מורכבות מעין אלה מבוססות על היכרות אישית, יחסי אמון והבנה כי מקום בו המתווכים עושים את עבודתם נאמנה ומהווים את הגורם היעיל לגיבושה והשלמתה, זכאותו של המתווך לא מחייבת מסמך בכתב. טענה זו מעוררת קושי.

התרשמתי שהתובעים הכירו את בעלות הזכויות במתחם ואת בעלות האופציה ופנו לרוכשת ספציפית – קבוצת חג'ג'. בנסיבות אלה, מוטב וראוי היה לוּ היו התובעים מחתימים את הנתבעים על הסכם תיווך אשר יכיל בתוכו בצורה מסודרת שאינה משתמעת לשני פנים את התנאים הספציפיים אשר בהתקיימם. זכאים היו לדמי תיווך.

נסיבות שבהן הכשל של היעדר הסכם תיווך בכתב נובע מאחריותם של המתווכים, כבענייננו, שוללות הכרה בדוקטרינת 'זעקת ההגינות', שיש בה לגשר על דרישת הכתב בחוזה תיווך. קל וחומר מקום בו קיימת מערכת נסיבתית מעורפלת"

נסיבות שבהן הכשל של היעדר הסכם תיווך בכתב נובע מאחריותם של המתווכים, כבענייננו, שוללות הכרה בדוקטרינת 'זעקת ההגינות', שיש בה לגשר על דרישת הכתב בחוזה תיווך. קל וחומר מקום בו קיימת מערכת נסיבתית מעורפלת".

"התובעים לא היו 'הגורם היעיל' במכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג', לא כל שכן הוכיחו נסיבות חריגות שיכולות להצדיק חיוב בשכר ראוי חרף הוראות חוק המתווכים", סיכום השופט. "אף לא נרקמה קנוניה שמטרתה הימנעות מתשלום דמי תיווך לתובעים.

סיכומם של דברים הוא שהתובעים פעלו בכל מאודם לרקום עסקה למכירת הזכויות במתחם סומייל. ברם, הם נמנעו מעריכת הסכם מסודר להזמנת שירותי תיווך. העולה מהעדויות שנשמעו לפניי הוא שאנשי הנדל"ן המנוסים והמתוחכמים לא היו זקוקים כלל לשירותיהם של התובעים. הבעיות שמנעו את ביצוע העסקה (עד השלמתה) נבעו בעיקר מיריבויות אישיות ומסחריות, והפתרון לקשיים אלה לא היה בהישג ידם של השניים.

בסופו של דבר אכן נרקמה עסקה, אולם עסקה זו לא דמתה כלל למהלכים העסקיים שאותם ניסו התובעים לקדם. הזכויות במתחם סומייל אומנם נמכרו, אך לתובעים לא היו יד ורגל בכך וממילא אין הם זכאים לתמורה כלשהי"

בסופו של דבר אכן נרקמה עסקה, אולם עסקה זו לא דמתה כלל למהלכים העסקיים שאותם ניסו התובעים לקדם. הזכויות במתחם סומייל אומנם נמכרו, אך לתובעים לא היו יד ורגל בכך וממילא אין הם זכאים לתמורה כלשהי. לפיכך, דין תביעתם להידחות במלואה".

נוסף על כך חייב השופט את התובעים בתשלום שכר טרחה של 150,000 שקל לכל צד מיוצג, "בהתחשב בהיקף ההליכים שכלל שש ישיבות הוכחות, ובהתחשב בעלויות הנוספות שנגרמו לצדדים בגין ההליך, ובשים לב לתוצאה שאליה הגעתי".