המועצה הארצית החליטה: תנאים והגבלות על הוצאת היתרי בנייה

הטלת תנאים והגבלות על הוצאת היתרי בנייה "במרחב המיידי" של 32 תחנות מתוכננות במטרו גוש דן: כך החליטה אתמול (ג') המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בדיון בתוכנית המתאר הארצית למטרו, תמ"א 70, על רקע הכרזתה של שרת התחבורה, מירי רגב, מהימים האחרונים, כי תתנגד לפרויקט.

ההחלטה של המועצה הארצית מאשרת הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה במטרופולין תל אביב, סעיפים אשר, כידוע, מאפשרים לעכב מתן היתרי בנייה. ההחלטה התקבלה בהמשך להחלטת המועצה מינואר האחרון, כי תוכנית המטרו "תכלול, בין היתר, הגדרת תחומי העצמה סביב תחנות המטרו, וסימון מרחבי הפיתוח סביב התחנות, קביעת הוראות והנחיות להעצמת בנייה הנובעת מהקמת מערכת הסעת ההמונים, קביעת הנחיות לפיתוח רשת תנועה להגברת קישוריות מערכת המטרו לסביבתה ולאמצעי תחבורה משלימים, וקביעת הוראות להכנת תוכניות מקומיות מפורטות במרחב התחנות".

בהתאם לכך, נחלקים אזורי תחנות המטרו העתידיות לשני תחומים. התחום הראשוני שהוגדר לבחינה תכנונית נכלל בהודעה לפי סעיף 77 וכולל מרחב במרחק של כ-800 מטרים סביב התחנות, המבטא מרחק הליכה של כעשר דקות מהתחנה – "מרחק המקובל בפרקטיקה הנהוגה בעולם של תכנון מוטה תחבורה ציבורית (TOD)", כך לפי דברי ההסבר של המועצה. המרחב הזה מוגדר כמרחב השפעה של תחנת המטרו, הכולל בתוכו נושאים תכנוניים מגוונים לבחינה וביניהם תמהיל שימושים, קישוריות ונגישות, מרחב ציבורי ועוד.

בתחום זה תתבצע "קביעת תחומים ותנאים להיתרי בנייה מכוח תוכניות מאושרות לפי סעיף 78 לחוק". על פי דברי ההסבר, מדובר ב-32 תחנות וב-13 רשויות, מתוך 108 תחנות ב-24 רשויות בסך הכול. באזורים אלו, ההגבלות צפויות להיות משמעותיות

תחום נוסף הוא "המרחב המיידי" לתחנה, בשטח מצומצם יחסית (כלשון דברי ההסבר) של 300-100 מטרים מהתחנה. בתחום זה תתבצע "קביעת תחומים ותנאים להיתרי בנייה מכוח תוכניות מאושרות לפי סעיף 78 לחוק". על פי דברי ההסבר, מדובר ב-32 תחנות וב-13 רשויות, מתוך 108 תחנות ב-24 רשויות בסך הכול. באזורים אלו, ההגבלות צפויות להיות משמעותיות.

כל זאת, כך לפי דברי ההסבר, "במטרה לאפשר מימוש של מטרות התמ"א ,וביניהן אפשרות למימוש היקפי בנייה, תמהילי שימושים, התאמה של מאפייני הבינוי והפיתוח בסביבות התחנות העתידיות התואמים לסביבת המטרו לשם יצירת תפקוד הולם ואיכויות אורבאניות מרביות, במרחבים הסובבים וסמוכים לתחנות מטרו. כמו כן ייבחן היבט של התאמה של היקפי החניה והגמישות העתידית שלהם, לצרכים העתידיים בסביבת תחנות המטרו".

עו''ד צבי שוב

עו"ד צבי שוב , מומחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה, המייצג בעלי זכויות על תוואי התוכנית, מציין כי "בשלב זה, רב הנסתר על הגלוי. תשריטים של מקום ההגבלות לפי 78 אומנם פורסמו, אך נוסח ההגבלות עצמו טרם פורסם, ונידון מבלי שהוצג לציבור. 

נכון למועד זה, מהמסמכים הנלווים שצורפו לתשריטי ההגבלות, ומהדברים אשר נאמרו בדיון בעניין ההגבלות, ניתן ללמוד כמה דברים על ההגבלות הצפויות: מסתמן שבאזורים המסומנים, בקשות להיתרי בנייה בעצימות גבוהה שיעמדו ברף המינימלי שייקבע יוכלו לעבור להליך בחינה של גורם מאשר, שיאפשר את הוצאתן בכפוף לשיקול דעתו; בקשות מצומצמות מרף זה כלל לא יתאפשרו.

נראה כי אותו רף מינימלי לבחינה יהיה כדלקמן: במגרשים בגודל של יותר משני דונמים - לכל הפחות 4,000 מ"ר בנוי במסגרת הבקשה להיתר (שטח עיקרי + שירות מעל הקרקע); ובמגרשים של יותר מ-400 מ"ר - 1,000 מ"ר בנוי (שטח עיקרי + שירות מעל הקרקע)".

כדי שמנהל התכנון יוכל לקדם תוכניות להעצמת זכויות בטווח ההשפעה המיידי של המטרו, המורכב בעיקר מרחובות ראשיים וממתחמים בקרבת התחנות, צפויה להיכנס לתוקף באזורים אלו הקפאה תכנונית לשנים רבות"

לדברי עו"ד שוב, מדובר בבשורה רעה מעוד לבעלי הזכויות בשטח התוכנית: "כדי שמנהל התכנון יוכל לקדם תוכניות להעצמת זכויות בטווח ההשפעה המיידי של המטרו, המורכב בעיקר מרחובות ראשיים וממתחמים בקרבת התחנות, צפויה להיכנס לתוקף באזורים אלו הקפאה תכנונית לשנים רבות. על כן, ככלל, העצמת זכויות מכל סוג - כולל תוכניות והיתרים הקרובים לאישור באזורים אלו - יוקפאו לשם כך. נוסף על כך, מסתמן שתקני החנייה באזורים אלו יצומצמו ואף ייתכן שיבוטלו לחלוטין, כחלק ממגמת העצמת השימוש בתחבורה הציבורית.
 
נראה שעל אף שכוונת מנהל התכנון היא להביא להעצמת זכויות ולהתחדשות עירונית באזורים אלה, משמעות ההגבלות הינה כי ארוכה מאוד הדרך לשם, וההתחדשות העירונית באזורים הללו רחוקה מאוד עבור היזמים ובעלי הנכסים - שעשויים להינזק במיליארדי שקלים. ההליך פוגע פגיעה דרמטית בזכות הקניין, שעלולה להגיע לכדי מיליארדים כאמור".

עו''ד מיכה גדרון

עו"ד מיכה גדרון, ששימש בעבר כיו"ר ועדת הערר המחוזית בתל אביב, הגיב גם הוא  להחלטת המועצה הארצית ואמר: "פעם נוספת אנו עדים לקלות הבלתי נסבלת שבה מקפיאים תכנון בהינף קולמוס, לתקופה בלתי ידועה. תחנות המטרו יוקמו עוד שנים רבות, אך כבר מהיום ייכנסו עוד מאות בניינים להקפאה תכנונית. יש לתקן את החוק באופן שיצמצם את האפשרות להקפיא תכנון בשל תוכניות שטרם באו לעולם".