העילה לדחיית הבקשה להיתר: לא תואמת את תוכנית האב

בקשה להיתר שאינה תואמת את תוכנית האב לאזור שבו אמור לקום הפרויקט, דינה לרוב להידחות. יש בכך היגיון, שכן תוכנית האב מגבשת מעין "חוקים" או כללי תכנון שאותם קובעת העירייה – זו אשר מכירה היטב את אופי האזור, ויודעת אולי יותר מכולם למה הוא זקוק. אך האם קיומה של תוכנית אב שכזו מצדיק סירוב לבקשה להיתר בנייה שהוגשה כשנה וחצי לפני שהתוכנית אושרה?

הסוגיה המעניינת - והמוזרה למדי – הגיעה לפתחה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, אשר דנה בערעור שהגישה חברה יזמית, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן. החברה הגישה בקשה להיתר לפרויקט תמ"א 2/38 ברחוב מורדי הגטאות 8 שבשכונת הגפן בעיר – בקשה להריסת בניין בן 12 יח"ד ושלוש קומות, ובמקומו הקמת בניין בן שמונה קומות ו-34 יחידות דיור. 

לבקשה הוגשו התנגדויות, שבהן נטען שהבנייה החדשה תגרום לצפיפות, לפגיעה באופי ובחזות השכונה ועוד. בנובמבר 2019 דנה הוועדה המקומית בבקשה והחליטה לסרב לה, מבלי לדון בהתנגדויות

לבקשה הוגשו התנגדויות, שבהן נטען שהבנייה החדשה תגרום לצפיפות, לפגיעה באופי ובחזות השכונה, לרעש, ללכלוך, למטרד, לחסימת אור ולעומס תנועתי. בנובמבר 2019 דנה הוועדה המקומית בבקשה והחליטה לסרב לה, וזאת מבלי לדון בהתנגדויות ובהקלות שהוגשו במסגרת הבקשה, זאת מאחר ש"על פי תוכנית האב לשכונת הגפן מאושר תכנון על פי עקרונות הבלוק הפתוח, ולא תותר התחדשות לפי תמ"א 38". בעקבות זאת, הגישה החברה את הערר.

"יש לדון בבקשה לגופה, בהתעלם מהמגבלות ומהאיסורים שנקבעו בתוכנית האב"

החברה טוענת כי תוכנית האב למתחם הגפן אינה תוכנית לפי סעיף 23, וממילא לא פורסמו הודעות בדבר הכנת התוכנית. "סעיף 22 לתמ"א 38 לא מאפשר שלילה גורפת של זכויות לפי תמ"א 38 , בהיעדר תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א", ציינה החברה, והוסיפה: "הוועדה המקומית לא מוסמכת להגביל את מימוש התמ"א בהחלטת מדיניות, מקום שבו כבר אושרה בתחומה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. 

עוד ציינה החברה כי הגישה את הבקשה שנה וחצי לפני אישור תוכנית האב, וכי בקשתה הייתה בשלה לדיון אך הורדה פעמיים מסדר היום. לטענתה, מדובר בכוונת מכוון ובצעד שנעשה בחוסר תום לב, על מנת שהבקשה תידון לאחר קבלת המדיניות

על כן יש לדון בבקשה להיתר לגופה, בהתעלם מהמגבלות ומהאיסורים שנקבעו בתוכנית האב, ומבלי 'להעמיס על כתפיה' של העוררת את כל צרכיה וחוסריה של הרשות המקומית לעשרות השנים הבאות". עוד ציינה החברה כי הגישה את הבקשה שנה וחצי לפני אישור תוכנית האב, וכי בקשתה הייתה בשלה לדיון אך הורדה פעמיים מסדר היום. לטענתה, מדובר בכוונת מכוון ובצעד שנעשה בחוסר תום לב, על מנת שהבקשה תידון לאחר קבלת המדיניות.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי על רקע ריבוי היוזמות התכנוניות בתחום השכונה, לאישור הבקשה - שיש בה תוספת של 22 יחידות דיור (על יחידות הדיור הקיימות) - יש משמעות, ואישור של הבקשות כולן יוביל לקריסת השכונה. "אין מקום להסתכל על הבקשה הזו כבקשה יחידה, שכן מדובר בהצטברות של השפעה של הבקשות כולן", פסקה הוועדה. "בקשה למימוש זכויות לפי תמ"א 38 הוגשה גם ביחס למגרש מורדי הגטאות 10, ונדחתה גם היא מטעמים דומים.

אין הצדקה להחריג את המגרש של העוררת מהמדיניות, וזאת בשל מקומו של המגרש, במרכז המתחם. החרגתו מתוכנית האב תסכל בוודאות את אפשרות מימוש המתחם"

בימים אלה מקודמות כמה תוכניות פינוי-בינוי בשכונות הגפן ונחלת גנים, התואמות את תוכנית האב ואת כרטיסי המתחמים, דבר המלמד על ישימות מימוש תוכנית האב. אין הצדקה להחריג את המגרש של העוררת מהמדיניות, וזאת בשל מקומו של המגרש, במרכז המתחם. החרגתו מתוכנית האב תסכל בוודאות את אפשרות מימוש המתחם".

"מדובר בשיקולים תכנוניים לגיטימיים"

ועדת הערר, בראשות יו"ר הוועדה עו"ד תמר עיני ורדון, פתחה בעמדתה באשר ליחס שבין תוכנית אב קיימת לשכונה לבין תוכנית תמ"א 38 : "ניתן לסרב לבקשה להיתר למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 גם בהתבסס על מדיניות המעוגנת בתוכנית אב", פסקה הוועדה. "תוכנית אב מפורטת שקובעת מדיניות ברורה ביחס לאופן מימוש זכויות לפי תמ"א 38 יכולה אף לקבוע מתחמים שבהם יידרש תכנון, והכול בהתחשב גם בצורך לתת מענה לתשתיות ציבוריות. מדובר בשיקולים תכנוניים לגיטימיים שניתן להפעיל בעת שדנים בבקשה למימוש זכויות לפי תמ"א 38.

אנו דוחים את כל טענות העוררת בכל הנוגע לתוכנית האב, ואף ביחס לכך שהיא אינה יכולה להוות בסיס לסירוב לבקשה להיתר לפי תמ"א 38 "

נבהיר, למען הסר ספק, כי אנו דוחים את כל טענות העוררת בכל הנוגע לתוכנית האב, ואף ביחס לכך שהיא אינה יכולה להוות בסיס לסירוב לבקשה להיתר לפי תמ"א 38 . עוד נציין כי על אף שברמת גן אושרה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (תוכנית רג/340/ג/30), זו הותירה שיקול דעת נרחב לוועדה המקומית – אותו שיקול דעת המצוי אף בהוראותיה של תמ"א 38. לפיכך רשאית הוועדה המקומית לקבוע מדיניות בכל הנוגע למימוש תמ"א 38 ביחס לכל שכונה ושכונה, תוך התייחסות למאפייניה ונתוניה".

"אין מנוס מלהשיב את הדיון בבקשה לוועדה המקומית"

לאחר שהבהירה זאת, עברה הוועדה לביקורת על התנהלותה של הוועדה עצמה: "החלטתה של הוועדה המקומית היא החלטה לאקונית, שמבוססת אך ורק על העובדה שהבקשה להיתר אינה תואמת את תוכנית האב. ההחלטה אינה בוחנת את השאלה אם קיימות נסיבות שמצדיקות סטייה מהוראות תוכנית האב. ההחלטה אף אינה בוחנת את הוראות הגמישות שבתוכנית האב. 

ההחלטה אינה מתייחסת לנתונים המסוימים של הרחוב והמגרש, ומקומם במתחם; היא אינה בוחנת אם אישור הבקשה יביא לסיכול המתחם אם לאו, והיא אינה מתייחסת לעובדה שהבקשה להיתר הוגשה זמן רב לפני אישורה של תוכנית האב"

כך, ההחלטה אינה מתייחסת לנתונים המסוימים של הרחוב והמגרש, ומקומ0 במתחם כפי שנקבע בתוכנית האב; היא אינה בוחנת אם אישור הבקשה במתכונת כזו או אחרת יביא לסיכול המתחם אם לאו, והיא אינה מתייחסת לעובדה שהבקשה להיתר הוגשה זמן רב לפני אישורה של תוכנית האב. 

איננו אומרים כי בחינה כזו הייתה מביאה בהכרח לאישורה של הבקשה. כל שאנו אומרים הוא שבחינה כזו לא נעשתה, ולכן אין מנוס מלהשיב את הדיון בבקשה להיתר לוועדה המקומית, על מנת שתבדוק אם קיימת הצדקה לסטות מתוכנית האב".

בהתאם לכך, קבעה הוועדה כי החלטת הוועדה המקומית לסרב לבקשה תבוטל, והוועדה המקומית תקיים דיון נוסף בבקשה. "הוועדה המקומית תבחן אם קיימות נסיבות המצדיקות סטייה מהוראות תוכנית האב, או אם קיימת הוראת גמישות המאפשרות מימוש זכויות לפי תמ"א 38 , מבלי שהדבר יביא לסיכול מימוש המתחם". בסיום החלטתה שיגרה הוועדה מעין אזהרה לוועדה המקומית – בהמשך לביקורת על החלטתה הלאקונית, וציינה: "הוועדה המקומית תנמק היטב את החלטתה".