פרדוקס ברוקלין: המכירות צונחות – והמחירים מאמירים

עד לבואה של הקורונה היא נחשבה לאחת השכונות המפתיעות ביותר, והמבוקשות ביותר, של ניו יורק; אך מאז שהמציאות בכל העולם התהפכה, והשתנתה לחלוטין, השכונה הזו מתמודדת עם מצב לא פשוט: ברוקלין מציגה את פרדוקס הקורונה, אם תרצו לקרוא לזה כך, ובמרכזו שני אלמנטים: ירידה מתמשכת בפעילות הנדל"נית בשכונה, אל מול עלייה מתמשכת במחירים. האם השכונה הפופולארית יכולה לצאת מהסיטואציה המורכבת שאליה נקלעה?

הרבעון השלישי ממשיך ב"מגמת הקורונה"

אז מהו מצבה של שכונת ברוקלין ברבעון השלישי של השנה – קרי בין יולי לספטמבר? על פי בדיקת מגזין The Real Deal, שוק הנדל"ן למשפחות סובל מהאטה משמעותית, ובברוקלין מדובר בשוק חשוב מאוד. הבדיקה העלתה כי מספר העסקאות בשוק זה צנח ב-57% לעומת השנה שעברה.

עוד מגלה הסקירה כי בין יולי לספטמבר נחתמו 582 עסקאות בשכונה, בסכום כולל של 660 מיליון דולר. מדובר בירידה של 20% לעומת הרבעון השני של 2020, בו נמכרו 727 בתים. אבל ההבדל המשמעותי באמת הוא לעומת השנה שעברה: ב-2019, בתקופה זו, נמכרו 1,356 דירות בברוקלין, בסכום כולל של 1.4 מיליארד דולר. באחוזים מדובר בירידה של כמעט 52%.

הביקוש יורד – וכך גם המחירים, לא?
ובכן, לקורונה חוקים משלה

כידוע, כאשר הביקוש לדירות יורד – ומספר עסקאות נמוך בהחלט יכול להעיד על כך, גם אם בצורה נקודתית, ולתקופה קצרה – גם המחיר אמור לרדת בעקבותיו. זה פשוט: כשאין ביקוש המחירים לא מצדיקים את עצמם, ובעלי הדירות מתחילים להתפשר, כדי להצליח למכור את הנכסים. אלא שכבר אמרנו: ברוקלין מציגה כאן משהו אחר. היא מציגה פרדוקס.

מחיר המכירה החציוני של נכס למגורים ברבעון השלישי של השנה היה 902,000 דולר - עלייה של 3.8% לעומת השנה שעברה. המחיר הממוצע למטר רבוע עלה עוד יותר - ב-4.3% לעומת אשתקד, עד לרף של 480 דולר

על פי הכתבה במגזין הניו יורקי, בעוד שפעילות השוק מואטת (ובצורה מתמשכת), המחירים נותרים גבוהים. עד כמה גבוהים? על פי הנתונים, מחיר המכירה החציוני של נכס למגורים בברוקלין ברבעון השלישי של השנה היה 902,000 דולר - עלייה של 3.8% לעומת השנה שעברה. המחיר הממוצע למטר רבוע עלה עוד יותר - ב-4.3% לעומת אשתקד, עד לרף של 480 דולר. 

המכירה היקרה ביותר בשוק המשפחות ברבעון השלישי הייתה של בית עירוני משפחתי ברחוב היקס 314 בברוקלין הייטס. הבית, עם חמישה חדרי שינה, נמכר תמורת 5.9 מיליון דולר, המשקפים הנחה של 13% מהמחיר הראשוני, 6.795 מיליון דולר.

את ה"תיקון" אנחנו עשויים לראות ברבעון הרביעי

אנשי The Real Deal מציינים כי המחירים עלו, בין השאר, בגלל שישנו היצע של בתים זמינים. הם גם מציינים, ובמידה רבה של צדק, כי המציאות הנוכחית היא תוצאה של ירידה לא טבעית בביקוש: הסגר שהוטל על העיר בעקבות הקורונה הביא לכך, ופגע קשות בביקושים – שמתאוששים, כידוע, לאט מאוד וזקוקים לימים רבים כדי לשוב לרמות האופייניות.

לכן, כך על פי ההערכות, אותו פרדוקס שאנחנו עדים לו כעת צפוי להיעלם ברבעון הרביעי של השנה. אחד הסימנים לכך הוא מספר חוזי הרכישה, שעלה באוגוסט (נתון זה משמש כצפי לרמת העסקאות בחודשים הבאים). מעניין לראות אם נוכל להצביע על מהלך עניינים דומה גם כאן, בשוק הנדל"ן הישראלי, שאומנם הצליח להתייצב מעט מבחינת הביקושים – אך מדדים רבים בו עודם נמוכים.