נדחו העררים נגד התוכנית לשימושים מעורבים "דניה הירוקה" בחיפה

תוכנית "דניה הירוקה" שבראש הר הכרמל, המשלבת מגורים עם שטחי מסחר, שטחי מלונאות ועוד, קיבלה תוקף – זאת לאחר שוועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לדחות פה אחד את העררים שהוגשו נגדה. בכך היא נתנה תוקף להחלטה קודמת של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז חיפה, בראשות איתמר בן דוד. מדובר למעשה בתוכנית שמטרתה הרחבת שכונת "הוד הכרמל – דניה" בעיר.

התוכנית, שביוזמת חברת "דניה הירוקה", כוללת הקמת מתחם מגורים שיהיה המשך לבינוי הקיים בשכונת דניה בחיפה, ובו 226 יחידות דיור בצפיפות של כ-5.1 יחידות דיור לדונם (כפול מהבינוי הקיים כיום בשכונה). מתוך כלל יחידות הדיור, 46 יוקצו עבור דירות קטנות. נוסף על יחידות הדיור, התוכנית קובעת כ-3,500 מ"ר עבור שטחי מסחר, כ-3,400 מ"ר עבור מבנים ומוסדות ציבור, כ-14,072 מ"ר עבור שטחי מלונאות וכן כ-35 דונם עבור שטחים פתוחים.

למרות אי-התאמתה לתוכנית הכוללנית, המחוזית רשאית לאשרה בהתאם להוראת המעבר; חוסר ההתאמה לתוכנית הכוללנית נובע מהחובה להתאים את התוכנית לתמ"א 35"

בפברואר האחרון החליטה הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית. להחלטה זו הוגשו עררים, בפני וועדת הערר של המועצה הארצית, על ידי עמותת "שומרים על דניה", תושבי השכונה, חברי מועצת העיר חיפה מטעם סיעת "הירוקים של חיפה", עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה.

ועדת הערר, בראשות עו"ד שמרית גולן, דנה בטענות וקבעה: " לעניין טענות על סתירה לתוכנית המתאר הכוללנית של חיפה, החליטה הוועדה כי התוכנית אכן סוטה מהוראות התוכנית הכוללנית ביחס לבנייה בשכונת דניה, לרבות בשטח התוכנית. אולם, הוראות אלה בתוכנית הכוללנית אינן יכולות לגבור על הוראות תכניות אחרות, באותו מדרג או במדרג גבוה יותר. למרות אי-התאמתה לתוכנית הכוללנית, המחוזית רשאית לאשרה בהתאם להוראת המעבר; חוסר ההתאמה לתוכנית הכוללנית נובע מהחובה להתאים את התוכנית לתמ"א 35.

כמו כן, ההוראה שנכללה בתוכנית הכוללנית ביחס לשטח התוכנית לא נועדה, ולמעשה כלל לא היה ביכולתה, לקבע מגבלת צפיפות של 2 יחידות דיור למגרש שתחול ביחס לכל תוכנית מפורטת שתוגש ביחס לשטח התוכנית.

היכולת לקבוע צפיפות גבוהה יותר בשטח זה מוגבלת מסיבות רבות, והחלטת הוועדה המחוזית מאזנת בין הצורך לעמוד בצפיפות שנקבעה בתמ"א 35, הרצון לייעל את השימוש בקרקע, והשיקולים המגבילים צפיפות אינטנסיבית יותר בשטח זה"

לעניין הטענות בדבר הצפיפות, הוועדה לא מצאה לנכון להורות על הגדלת הצפיפות בתוכנית. היכולת לקבוע צפיפות גבוהה יותר בשטח זה מוגבלת מסיבות רבות, והחלטת הוועדה המחוזית מאזנת בין הצורך לעמוד בצפיפות שנקבעה בתמ"א 35, הרצון לייעל את השימוש בקרקע, והשיקולים המגבילים צפיפות אינטנסיבית יותר בשטח זה.

רצונם של העוררים לשמר את אופי הבנייה הקיים בסביבה גם בשטח התוכנית שבשכנות להם, או בעירם, או לשמר קיפאון תכנוני, אינו נסמך על ציפייה לגיטימית. העובדה ששטח התוכנית סמוך לבנייה קיימת בצפיפות נמוכה אינו מחייב לתכננו בצפיפות זהה". 

גם כפי שאושרה, הצפיפות בתוכנית נמוכה ביותר. אין היגיון תכנוני בעמדת העירייה, אשר קוראת לאשר יחידות דיור נוספות תוך הותרתן בבעלות קניינית אחת"

עוד דחתה הוועדה טענה כי יש לשמור בשטח התוכנית על צפיפות נמוכה זהה לזו של השכונה הקיימת, רק בשל הרצון לשמור על אופי השכונה. "גם כפי שאושרה, הצפיפות בתוכנית נמוכה ביותר", הדגישה הוועדה. נוסף על כך ציינה הוועדה כי אין היגיון תכנוני בעמדת העירייה, אשר קוראת לאשר יחידות דיור נוספות תוך הותרתן בבעלות קניינית אחת. 

באשר לטענה נוספת, לפיה יש להותיר את שטח התוכנית כשטח פתוח, ולטענות סביבתיות ואקולוגיות שונות, הוועדה לא מצאה מקום להתערב בהחלטת המחוזית המבוססת על חוות דעת היועצים מטעמה ועל עמדת רשות הטבע והגנים ביחס לנספח הנופי-סביבתי שהוגש לתוכנית, ועל המלצותיהם, שעוגנו בהוראות התוכנית. כמו כן נדחתה טענת התושבים שלפיה התוכנית אושרה מבלי שהושלמה התשתית העובדתית הרלוונטית.