האם היטל ההשבחה כמעט יוכפל למרות השומה המכריעה?

"הלכה היא כי ועדת הערר המחוזית תיטה לאמץ את שיקול דעתו של שמאי מכריע , אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם". כך פתחה ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז חיפה, את פרק הדיון וההחלטה בנוגע להיטל השבחה עבור נכס ברחוב המעפילים בעיר הכרמל. לאחר מכן – קבעה באופן לא שגרתי בדיוק ההפך: "מצאנו כי יש מקום להתערב בהכרעת השמאי המכריע במקרה זה: השמאי המכריע יתקן את שומתו וישלח לצדדים שומה מתוקנת".

הסוגיה הגיעה לפתחה של ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד מאיה אשכנזי, בעקבות ערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה על השומה המכרעת של השמאי משה נדם, ביחס לחיוב בהיטל השבחה המתייחס לנכס המצוי ברחוב המעפילים 6 בחיפה.

מדובר בנכס על שטח מקרקעין רשום בן 331 מ"ר, שעליו ניצב במועד הקובע מבנה חד-קומתי בן שתי יח"ד, ששטחו לפי היתר הבנייה 121.91 מ"ר. על המקרקעין חלה תוכנית חפ/1795 שפורסמה למתן תוקף באוקטובר 1996, ועל פיה סווגו המקרקעין בייעוד של "אזור מגורים ב' מיוחד", שבו ניתן להרחיב את הדירות הקיימות ב- 60 מ"ר נוספים, ובלבד שגובה הבניינים הקיימים באזור יישמר ולא תותר תוספת קומה מעל לגג הבניינים.

במרץ 2019 אישרה הוועדה המקומית בתנאים בקשה להיתר שכללה הקלה לתוספת קומה על גג המבנה, ותוספת 60 מ"ר לכל אחת משתי הדירות הקיימות במבנה המדובר, תוך פיצול של כל אחת מהן לשתי דירות. המשמעות היא, שבסך הכול יכלול המבנה בתום העבודות ארבע יח"ד, בשטח כולל של 240 מ"ר (60 מ"ר לכל דירה).

בעקבות אישור ההקלה לבניית קומה נוספת למגורים ערכה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה ליום 11.3.2019, שבה הוערכה ההשבחה במקרקעין בסך של 490,000 שקל - והיטל ההשבחה נקבע על כ-245,000 שקל

בעקבות אישור ההקלה לבניית קומה נוספת למגורים ערכה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה ליום 11.3.2019, שבה הוערכה ההשבחה במקרקעין בסך של 490,000 שקל - והיטל ההשבחה נקבע על כ-245,000 שקל.  בשומת הוועדה המקומית נלקח בחשבון בשווי המצב הקודם רק השטח הבנוי, של 121.91 מ"ר. לאחר ששמאי הוועדה המקומית בחן את השומה מטעם המשיב, היא תוקנה כך שכללה בשווי המצב הקודם גם את זכויות הבנייה הקיימות מכוח התוכנית. לזכויות המותנות באישור הקלה ניתן שווי "0". 

שומת המשיב, בעל הנכס, לעומת זאת, קבעה את היטל ההשבחה על סך של 2,483 שקל בלבד. בעקבות כך ביקש המשיב לזמן שומה של שמאי מכריע – השמאי משה נדם, שקבע בנובמבר 2019 כי ההשבחה אשר חלה בגין אישור ההקלה הינה בסך 270,016 שקל נכון למועד הקובע.

עוד קבע השמאי המכריע כי בנכס היו קיימות זכויות בנייה מוקנות שהובאו במקדם 0.5 מהמקדם הרלוונטי המגלם את הצורך בהליך תכנוני הנוסף, כגון הקלה או תוכנית חדשה

השמאי המכריע הגיע למסקנה זו לאחר שקבע, בין השאר, כי היקף הזכויות במצב הקודם היה 120 מ"ר לכל יח"ד עבור שתי יח"ד, ובסך הכול 240 מ"ר לבניין בן קומה אחת; וכי בשל מגבלות תכסית ושמירה על הבינוי הקיים מתאפשרת בנייה של 160.95 מ"ר בקומת הקרקע, ובהתחשב בשטח הבנוי ובתוספת שני ממ"דים מתאפשר ניצול זכויות בשטח של 14.04 מ"ר בקומת הקרקע. עוד קבע השמאי המכריע כי לאור זאת, בנכס היו קיימות זכויות בנייה מוקנות שהובאו במקדם 0.5 מהמקדם הרלוונטי המגלם את הצורך בהליך תכנוני הנוסף, כגון הקלה או תוכנית חדשה.

"לזכויות המותנות באישור הקלה או תוכנית נוספת יש ליתן שווי '0'"

על הכרעה זו הוגש הערר מטעם הוועדה המקומית, שטענה כי לצורך חישוב שווי הזכויות במצב הקודם היה על השמאי המכריע לקחת בחשבון רק את השטחים אשר ניתן לנצל ללא צורך בהליך תכנוני נוסף. "לזכויות המותנות באישור הקלה או תוכנית נוספת יש ליתן שווי '0' ולא מקדם שווי של 0.5 לזכויות בנייה לשטח עיקרי ו-0.4 לזכויות מוקנות לשטחי שירות. מדובר בטעות משפטית מהותית, הנוגדת פסיקה של בתי המשפט שהומצאה לשמאי המכריע, ועל כן יש הצדקה להתערבות ועדת הערר בנושא". לטענתה, כל זה יוליך למסקנה ששווי הזכויות במצב הקודם הינו 629,498 שקל, ובהתאם לשומה המכרעת שווי הזכויות במצב החדש הינו 1,140,713 שקל - מכאן ששיעור ההשבחה המתוקן הינו 511,215 שקל.

המשיב טען מצידו כי מבנה חד-קומתי צמוד קרקע אינו בגדר "בניין", לכן ניתן היה להורסו ולבנות בניין גבוה יותר, גם ללא צורך בהקלה. "מכאן, שהמניעה היחידה מפני מימוש זכויות הבנייה נבעה משיקול כלכלי סובייקטיבי, היינו: אם משתלם למשיב להרוס מבנה ישן או להותירו ולהוסיף את זכויות הבנייה על גביו", כך בתשובתו.

סיווג המקרקעין בתוכנית כ'אזור מגורים ב' מיוחד' נעשה בטעות, שתוקנה ביחס לנכסים אחרים, אך לא תוקנה ביחס למקרקעין דנא. מנקודת מבט סובייקטיבית, מצב הזכויות ויכולת מימושן מצדיקה במקרה כזה מתן מקדם 0.9"

"המשיב יכול היה לממש את זכויות הבנייה ללא צורך בהקלה בהתאם להוראות תוכנית, שכן ייעוד הקרקע הינו למעשה 'מגורים ב'' ולא 'מגורים ב' מיוחד'. סיווג המקרקעין בתוכנית כ'אזור מגורים ב' מיוחד' נעשה בטעות, שתוקנה ביחס לנכסים אחרים, אך לא תוקנה ביחס למקרקעין דנא. מנקודת מבט סובייקטיבית, מצב הזכויות ויכולת מימושן מצדיקה במקרה כזה מתן מקדם 0.9 על אותן זכויות בנייה, מכיוון שהן היו ניתנות לניצול בעת הריסת המבנה".

ועדת הערר דחתה את טענות המשיב בזו אחר זו

ועדת הערר, שבה חברים גם הדר סלע, כנציגת מתכננת המחוז, ועו"ד אפרים שבח דחב"ש, כנציג ציבור, קבעה כי "המשיב לא עמד בנטל המוגבר להראות כי עמדת הוועדה המקומית בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה במקרה זה הייתה שגויה, שכן לא נדרשה כביכול הקלה מהוראות התוכנית.

מטרת תוכנית חפ/1795 הינה לאפשר תוספת בנייה לצורך הגדלת יחידות דיור קיימות, על ידי שינוי בקווי הבניין – ולא על ידי תוספת קומות. הדבר בא לידי ביטוי ספציפי גם בהוראות התוכנית"

מטרת תוכנית חפ/1795 הינה לאפשר תוספת בנייה לצורך הגדלת יחידות דיור קיימות, על ידי שינוי בקווי הבניין – ולא על ידי תוספת קומות. הדבר בא לידי ביטוי ספציפי גם בהוראות התוכנית, אשר סיווגה את המקרקעין כ'אזור מגורים ב' מיוחד'. בהתאם לסעיף 15.2 לתוכנית, ניתן להרחיב את הדירות הכלולות באזור מגורים ב' מיוחד, אך לא ניתן להוסיף קומה לבניין".

הוועדה הוסיפה ואמרה כי "לא ניתן לקבל את טענת המשיב לפיה מבנה חד-קומתי צמוד קרקע אינו בגדר 'בניין', ועל כן לא חלות לגביו הוראות התוכנית אשר קבעו כי 'גובה הבניינים הקיימים יישמר'. לא ניתן לקבל גם את טענת המשיב כי חלה טעות בתוכנית, שבעטיה סווגו המקרקעין בייעוד 'אזור מגורים ב' מיוחד' ולא 'אזור מגורים ב'' שבו מותרת בנייה לגובה. המשיב פנה בעבר לוועדה המחוזית בבקשה לתיקון התוכנית, וזו נדחתה על ידה. משאלו הם פני הדברים, מובן כי אין 'לאשר' תיקון שכזה בעקיפין, במסגרת תחשיב היטל השבחה ".

המשיב פנה בעבר לוועדה המחוזית בבקשה לתיקון התוכנית, וזו נדחתה על ידה. משאלו הם פני הדברים, מובן כי אין 'לאשר' תיקון שכזה בעקיפין, במסגרת תחשיב היטל השבחה "

חברי הוועדה סיכמו וקבעו כי "לאור המתואר לעיל מצאנו שיש מקום להתערב בהכרעת השמאי המכריע במקרה זה, והערר מתקבל בזאת. השמאי המכריע יתקן את שומתו על ידי מתן שווי '0' לזכויות שהיו מותנות באישור הקלה במצב הקודם, וישלח לצדדים שומה מתוקנת כאמור בתוך 21 יום".