יהוד: ועדת הערר קבעה: "הגובה אינו מהווה חסם"

הוועדה המקומית דרשה 'להרים' את תקרת המרתף בבניין קיים ב-30 ס"מ כדי שתאשר תוספת יח"ד – ועדת הערר קבעה: "ההתניה שמבקשת הוועדה המקומית ליצור תשמוט את הקרקע תחת תכלית החקיקה ותאיין את האפשרות המעשית להוסיף יחידות דיור קטנות בקומות המרתף של בתים צמודי קרקע".

מדובר בערעור על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יהוד, שהוגש לוועדת הערר המחוזית במחוז מרכז, בראשות עו"ד רונית אלפר. מדובר, למעשה, בהמשך לערר קודם באותו נכס, שבו אושרו הקלות שביקשו המערערים לתוספת יח"ד בקומת המרתפים בנכס קיים בעיר, בכפוף לבחינת הוועדה המקומית את האפשרות לחייב את העוררים בהשתתפות בהתקנת מקום חניה בחניון ציבורי סמוך.

הוועדה המקומית אישרה את הבקשה לפיצול יחידת הדיור, אך התנתה את האישור בכך שגובה המרתף יהיה 2.50 מ' נטו. תנאי זה, טוען העורר, מנוגד להחלטה הראשונה של ועדת הערר

בעקבות אישור זה הובאה הבקשה של המערערים לדיון חוזר בפני הוועדה המקומית, אשר אישרה את הבקשה לפיצול יחידת הדיור, מבלי לחייב את העורר בהתקנת מקום חניה – התנתה את האישור בכך שגובה המרתף יהיה 2.50 מ' נטו. תנאי זה, טוען העורר, מנוגד להחלטה הראשונה של ועדת הערר, ועל כן די בכך כדי לבטלו. 

לגופו של עניין סבור העורר כי "התנאי שקבעה הוועדה המקומית בהחלטתה בעניין גובה המרתף אינו עולה בקנה אחד עם הוראת השעה, אשר באופן מפורש התירה את שינוי השימוש בשטח של הדירה למטרה עיקרית של מגורים".

הוועדה המקומית סבורה מנגד כי מדובר בתנאי מהותי המתחייב מהוראות התקנות, ואשר עולה בקנה אחד עם החלטת ועדת הערר לאפשר לה לקבוע את התנאים המקובלים למתן היתרים. הוועדה המקומית סבורה כי "הגבהת גובה המרתף, העומד כיום על 2.20 מ', לגובה מינימלי של 2.50 מ', מתחייבת מכוח תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), הקובעת כי חדר שנועד למטרה עיקרית 'ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת' לא יפחת מגובה של 2.50 מ'".

לעמדת הוועדה המקומית מדובר בהוראה קוגנטית שנועדה לקבוע מידות בסיס מינימליות לצורך שימושים שונים לרווחת הציבור. "כל עוד לא החריג המחוקק במפורש את תקנות בקשה להיתר, אזי הן תקפות ומחייבות"

לעמדת הוועדה המקומית מדובר בהוראה קוגנטית שנועדה לקבוע מידות בסיס מינימליות לצורך שימושים שונים לרווחת הציבור. "כל עוד לא החריג המחוקק במפורש את תקנות בקשה להיתר, אזי הן תקפות ומחייבות". 

ועדת הערר המחוזית התייחסה, ראשית, להוראת השעה הכוללת, המאפשרת פיצול חללים ותוספת יחידות דיור קטנות, וציינה כי המחוקק עצמו עודד בהוראה זו הפיכה של מרתפים ליחידות מגורים, בתנאים מסוימים: "המחוקק קבע הוראות מקילות שנועדו להסיר את החסמים שמנעו בעבר להגדיל את מלאי הדירות הקטנות במדינה, ולאפשר את יישומו של הליך הפיצול באופן מהיר ויעיל. במסגרת זו קבע המחוקק כי ניתן יהיה לשנות את השימוש בשטח שנועד למרתף או למחסן על פי תוכנית, לשימוש כמטרה עיקרית למגורים, זאת בכפוף לכך שסך השטח שישונה השימוש בו לא יעלה על 60 מ"ר, ומתוכו שטח מחסן של עד 7.5 מ"ר.

מעיון בפרוטוקול הדיון של ישיבת הוועדה המיוחדת של הכנסת שדנה בהצעת החוק עולה כי הרצון לאפשר את תוספת יחידת הדיור בשטחי המרתפים בא על רקע ההבנה כי ממילא, בפועל, מרבית הפיצולים נעשים בשטח זה, ועל כן, כל עוד מדובר במרתף הראוי למגורים מבקש המחוקק להסדיר את השימוש בו למטרת מגורים במסגרת הוראת השעה".

"איננו מקבלים את טענת הוועדה המקומית לכך שמדובר בהוראה קוגנטית"

מכאן עברה הוועדה לסוגיית גובה התקרה בנכס המדובר, וקבעה: "יש להתחשב בקושי לשנות את הגובה הפנימי של מרתף בנוי במידה ניכרת, במיוחד אם התוכנית שמכוחה נבנה המרתף הגבילה את גובהו ל-2.20 מ' בלבד. במצב זה, תוספת של 30 ס"מ לגובה היא לרוב בלתי אפשרית או לא מעשית.

היוצא מן האמור הוא, שההתניה שמבקשת הוועדה המקומית ליצור בין הגובה המזערי שנקבע בתקנה 2.03 לתקנות בקשה להיתר עבור חדר שנועד למטרה עיקרית, לבין הוראת השעה, תשמוט את הקרקע תחת תכלית החקיקה ותאיין את האפשרות המעשית להוסיף יחידות דיור קטנות בקומות המרתף של בתים צמודי קרקע.

המרתף במקרקעין הנדונים נבנה בהתאם להוראותיה של תוכנית יד/2/10004. תוכנית זו התירה במרתף שימושים לצורכי המשפחה: חדרי משחקים ופינת הובי למשפחה, והגבילה את גובהו ל-2.20 מ'"

איננו חולקים על כך שהמטרה שעמדה ביסוד תקנה 2.03 הנ"ל הייתה לקבוע תנאי רווחה לדיור וסטנדרט מינימלי ראוי למגורים. עם זאת, איננו מקבלים את טענת הוועדה המקומית לכך שמדובר בהוראה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה, שעה שהסעיף שקבע את הגובה המינימלי של חדר שנועד למטרה עיקרית התיר בעצמו לחרוג ממנו בהוראה מיוחדת אחרת".

מכאן עברה הוועדה לדברים נחרצים: "המרתף במקרקעין הנדונים נבנה בהתאם להוראותיה של תוכנית יד/2/10004. תוכנית זו, שנכנסה לתוקף לפני כניסתן לתוקף של תקנות התכנון לחישוב שטחים, התירה במרתף שימושֵי עזר לטובת מקלט, חדר מכונות והסקה וחניה פרטית, ושימושים לצורכי המשפחה: חדרי משחקים ופינת הובי למשפחה, והגבילה את גובהו ל-2.20 מ'.

גובהו של המרתף כשלעצמו אינו מהווה חסם לאישור יחידת דיור בו, ובלבד שהבקשה להיתר עומדת ביתר התנאים הקבועים בהוראת השעה וקומת המרתף עצמה עומדת בסטנדרטים מינימליים של תאורה ואוורור טבעיים"

גובהו של המרתף כשלעצמו אינו מהווה חסם לאישור יחידת דיור בו, ובלבד שהבקשה להיתר עומדת ביתר התנאים הקבועים בהוראת השעה וקומת המרתף עצמה עומדת בסטנדרטים מינימליים של תאורה ואוורור טבעיים וניתן לומר כי היא ראויה למגורים.

בחינת הבקשה להיתר בענייננו מעלה כי על פני הדברים אופן חלוקת החלל בקומת המרתף, מספר החלונות המסומנים בו, לרבות גודלם וסוגם, עומדים בדרישות התקנות שנקבעו לעניין פתחי אור ואוויר בדירת מגורים ונותנים מענה סביר לרווחת הדיור בקומה זו. אך היות שתוכנית הבקשה להיתר אינה מציגה חצר אנגלית בסביבת חלון חדר העבודה, ונראה כי החדר כולו מצוי מתחת לפני הקרקע, יש לתקן את הבקשה בהתאם כתנאי לאישורה. אם הבקשה תתוקן כאמור, והעוררים יעמדו ביתר התנאים המקובלים לצורך הוצאת היתר בנייה, תוציא להם הוועדה המקומית את היתר הבנייה המבוקש. הערר אפוא מתקבל בכפוף לתיקון הבקשה כאמור".

היות שתוכנית הבקשה להיתר אינה מציגה חצר אנגלית בסביבת חלון חדר העבודה, ונראה כי החדר כולו מצוי מתחת לפני הקרקע, יש לתקן את הבקשה בהתאם כתנאי לאישורה"

לפני סיום ציינה ועדת הערר כי במהלך הדיון ציין בא כוחו של העורר כי ייתכן שניתן יהיה להנמיך את רצפת המרתף, כך שהגובה הפנימי של קומת המרתף יגדל - ויעמוד על 2.40 מ'. "אם הדבר ישים מבחינה קונסטרוקטיבית, יש לשאוף לכך", סיכמה הוועדה.