הקורונה זירזה את דחיקת המשקיעים

מגמת ה"בריחה" של המשקיעים משוק הנדל"ן הישראלי קיבלה חיזוק בזמן הקורונה: כך אפשר להתרשם לאחר ניתוח נתוני אגף הכלכלנית הראשית של משרד האוצר, במסגרת סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השני של 2020 שפורסמה היום (א'). 

על פי הנתונים, ברבעון השני של השנה נרכשו 2,300 דירות על ידי משקיעים – הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה ברכישות אלו מאז תחילת העשור הקודם לפחות. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של 32%, ובהשוואה לרבעון הראשון של 2020 זוהי ירידה של 34%. יש לציין כי שיעורי ירידה אלו הם החדים ביותר מבין כל הסגמנטים של השוק. 

הקורונה זירזה את דחיקת המשקיעים

במשרד האוצר מציינים כי מספרי השפל ברכישות המשקיעים לא קשורים אך ורק למציאות שבה אנו חיים בחודשים האחרונים, תחת התפשטות המגפה: "סביר להניח כי מעבר להשפעת משבר הקורונה, הושפעה רמת השפל ברכישות המשקיעים מההמתנה להורדת מס הרכישה. דיווחים על כוונה זו התפרסמו עוד קודם להורדת שיעור מס זה בפועל בסוף חודש יולי", מציינים בסקירה. "עם זאת, על רקע המשבר הנוכחי השפעת הורדת המס צפויה להיות מתונה משמעותית מאשר ביוני 2015: ביומיים שקדמו להעלאת המס בפועל בסוף יוני 2015 נרכשו 3,600 דירות. כמות זו גבוהה ב-57% מסך הדירות שנרכשו בכל הרבעון השני של 2020".

הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים מוצאת ביטוי גם בחיובי מס רכישה מדירות להשקעה. כך, סך חיובי המס מדירות אלו ברבעון השני של 2020 עמד על כ-300 מיליון שקל בלבד, ירידה של 42%   בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. במצטבר, במחצית השנה הראשונה של 2020 הסתכמו חיובי מס רכישה מדירה נוספת ב-780 מיליון שקל, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הקורונה זירזה את דחיקת המשקיעים

עוד עולה מהסקירה כי ברבעון השני נמכרו 3,900 דירות על ידי משקיעים, ירידה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. חרף הירידה המשמעותית במכירות המשקיעים ברבעון השני, הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק על ידם גם ברבעון זה – 1,600 דירות נגרעו מהמלאי ברבעון. מאז החל לרדת מלאי זה ברבעון השני של 2016, נגרעו ממנו כ-25 אלף דירות.

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן עמד ברבעון השני השנה על 0.49, ירידה של 17% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת בהמשך לירידה חדה של 38% ברבעון הראשון השנה. בכך העמיק מדד זה בטריטוריה השלילית שאליה ירד לראשונה ברבעון השלישי של 2015, לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים, ובכך הגיע לרמתו הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון.

הקורונה זירזה את דחיקת המשקיעים

רכישות תושבי החוץ בישראל ברבעון השני הסתכמו ב-122 דירות בלבד, שפל היסטורי ברכישות אלו. הן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 60%. "אומנם סביר להניח כי שפל זה ברכישות תושבי החוץ נרשם במידה רבה על רקע קשיים טכניים בכניסת זרים לישראל", מציינים במשרד האוצר, "אולם בהתחשב בעובדה שבעסקאות מסוג זה, במקרים רבים, תושב החוץ נעזר בנציג מקומי, אין זה ההסבר היחידי. מעבר לזאת, דווקא על רקע התפרצות מגפת הקורונה נטען מפי גורמים שונים כי ישנה 'התנפלות' של יהודים מהתפוצות על שוק הנדל"ן הישראלי. בנתונים הרשמיים, אפוא, אין לכך תימוכין".

המשקיעים ממשיכים להפסיד

סקירת הכלכלנית ראשית הקדישה פרק נרחב לרווח ולהפסד ההון הריאלי של המשקיעים על דירותיהם – ונראה כי כאן בולטת יותר מכול המגמה השלילית בתחום. כך, ברבעון השני של 2020 נרשם גידול נוסף בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, ורווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו על ידי משקיעים ירד משמעותית.

אחרי העלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי ברבעון הראשון של השנה (בתחילה צוין כי שיעור זה עמד על 8.8%, אך מתברר כי הוא עודכן ל-10%), עלה שיעור זה ברבעון השני של השנה ל-14% מסך הדירות שמכרו המשקיעים. הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הקיף את כל האזורים, והוא בולט במיוחד באזור באר שבע, שבו נרשמה עלייה של שש נקודות האחוז בשיעור זה בהשוואה לרבעון הקודם. בכך הגיע שיעור הדירות הנמכרות בהפסד באזור ב"ש לחמישית מכלל הדירות שמכרו המשקיעים.

הקורונה זירזה את דחיקת המשקיעים

הסקירה גם מנתחת את הקשר בין ההפסד הריאלי לבין מועד המכירה: כך, 56% מהמשקיעים שמכרו את דירתם בתוך שלוש שנים מיום הרכישה, רשמו הפסד הון ריאלי. זוהי עלייה של ארבע נקודות האחוז בהשוואה לרבעון  הקודם. בשנת 2017 למשל, רק חמישית מהמשקיעים שמכרו דירתם בתוך שלוש שנים רשמו הפסד הון ריאלי - דהיינו בתוך שלוש שנים בלבד (2020-2017) גדל פי שלושה שיעור הדירות שנמכרו בהפסד לאחר שהוחזקו עד שלוש שנים בנכס.

שיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד נרשם גם בקרב מי שהחזיקו בנכס בין שלוש לשש שנים - רבע ממכירות אלו הניבו הפסד. מנגד, מתוך מי שהחזיקו בדירה תשע שנים לפחות (כלומר רכשו את הדירה לא מאוחר מ-2010) - רק 5% רשמו הפסד הון ריאלי.

לצד זה, רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון השני השנה יר דגם הוא, כאמור – ובצורה משמעותית. ברבעון השני הוא עמד על 344,000 שקל, סכום הנמוך ב-28% מרבעון המקביל אשתקד. "ירידה חדה זו מוסברת בחלקה בהתקצרות משך ההחזקה בנכס, מרמה ממוצעת של 24 שנים ברבעון המקביל אשתקד, לתקופת החזקה ממוצעת של 19 שנים בלבד ברבעון השני של 2020", מצוין בסקירה. "עם זאת, יש לציין כי גם באזורים שבהם לא חל שינוי במשך תקופת ההחזקה בנכס, נרשמה ירידה ברווח ההון הממוצע".