גם פארק התעסוקה יואב הופך לסחורה לוהטת

הביקוש לשטחי תעשייה בפריפריה – בדגש על אחסנה ולוגיסטיקה – לא נרגע, אלא רק הולך ועולה: 13 מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בפארק התעסוקה יואב נסגרו לאחרונה בהצלחה, בסכום כולל של יותר מחצי מיליארד שקל. הפארק, בצומת מסמיה (צומת בני ראם) עומד להתרחב ב-500 דונם, וכמחצית מהם "נחטפו" במסגרת השיווק המוצלח של 13 המגרשים.

מדובר במכרזים בשטח כולל של 252,417 מ"ר, אשר שווקו בסכום כולל של 524,075,023 שקל – נתונים המבטאים סכום ממוצע של כ-1,006 שקל למ"ר. 99 הצעות הוגשו ל-13 המכרזים, כולל מכרז אחד שאליו הוגשו 24 הצעות. למעשה, למעט מכרז אחד, בכל המכרזים הוגשו ארבע הצעות לפחות. בין השמות הבולטים שזכו במכרזים: חברת מגה אור וחברת איסתא נכסים.

שווקו בסכום כולל של 524,075,023 שקל – נתונים המבטאים סכום ממוצע של כ-1,006 שקל למ"ר. 99 הצעות הוגשו ל-13 המכרזים, כולל מכרז אחד שאליו הוגשו 24 הצעות. למעשה, למעט מכרז אחד, בכל המכרזים הוגשו ארבע הצעות לפחות

נתון מעניין נוסף הוא שברוב המכריע של המכרזים, עשרה מתוך 13, ההצעה הזוכה הייתה גבוהה ממחיר השומה שנקבע, לא פעם בהבדל משמעותי. יש לציין שהמכרזים שווקו ללא דרישה לתשלום הוצאות פיתוח.

המכרזים הציעו חכירה של שישה מגרשים לתעסוקה, שלושה מגרשים לתעשייה ומשרדים, שלושה מגרשים לאחסנה ומגרש אחד לתעשייה ואחסנה. פארק התעסוקה יואב, בשטח המועצה האזורית יואב, נמצא ממש בצומת הכבישים הראשיים 3 ו-40, מרחק נסיעה קצר מתחנת הרכבת קריית מלאכי-יואב ומרחק דקות נסיעה ממחלף שורק של כביש 6 ומכביש 7.

הצלחת שיווקם של המכרזים הללו מבטאת הלכה למעשה את המגמה שעליה דיווחנו אך לאחרונה – ביקוש הולך וגובר לשטחי תעשייה בפריפריה, בדגש על אזורים הסמוכים לכבישים ראשיים ולעורקי תחבורה ציבורית מרכזיים. כך, בדברי התיאור של התוכנית להרחבת פארק התעשייה נכתב, בין היתר: "זוהתה מגמה של נדידת שימושים עתירי שטח מאזור המרכז לפריפריה, וזוהו ביקושים לאחסנה ולוגיסטיקה בסדרי גודל של 20-10 דונם ומעלה למגרש, הקרובים לצירי תנועה ראשיים ואשר אינם מרוחקים ממרכז הארץ. המסקנה המתבקשת היא שגופים עסקיים שהיקף פעילותם ארצי, יכולים לראות באזור זה יעד העונה על צורכיהם". 

זוהתה מגמה של נדידת שימושים עתירי שטח מאזור המרכז לפריפריה, וזוהו ביקושים לאחסנה ולוגיסטיקה בסדרי גודל של 20-10 דונם ומעלה למגרש, הקרובים לצירי תנועה ראשיים. המסקנה המתבקשת היא שגופים עסקיים שהיקף פעילותם ארצי, יכולים לראות באזור זה יעד העונה על צורכיהם"

התוכנית מתייחסת לשטח של כ-500 דונם המיועד להרחבת הפארק, ומציעה להקים "אזור תעסוקה, מסחר ותעסוקה, תעשייה ומשרדים, תעשייה ואחסנה". הפארק, כך על פי מידע שנמצא באתר המועצה האזורית, מנוהל על ידי החברה הכלכלית לפיתוח יואב וצפוי להשתרע בסופו של תהליך על פני כ-1,040 דונם. עוד מצוין שם כי הוא נמצא מרחק 40 דקות נסיעה בלבד מתל אביב.

"לפארק התעסוקה יהיו שתי כניסות", נכתב בדברי התיאור, "מכביש 3 ומכביש 383, והוא מתוכנן כמרחב שישמש לרווחת האדם והסביבה, כולל חיסכון במים ובאנרגיה, ריאות ירקות ושטחים ציבוריים מטופחים. מערך התנועה כולל תנועה מוטורית, שבילים להולכי רגל ושבילי אופניים. הקמת תשתיות הפיתוח בפארק עתידות להתחיל במהלך רבעון השני 2020, לאחר השלמת המכרזים והכרזת הזוכים ע"י רמ"י, והשלמת המכרז לבחירת קבלן לביצוע כלל תשתיות הפיתוח בפארק".

איסתא נכסים - הזוכה המשמעותית בסדרת המכרזים: כ-106,000 מ"ר תמורת כ-289 מיליון שקל

כאמור, בין הזוכות במכרזים היו כמה חברות גדולות, אך נדמה שהשם הבולט ביותר הוא זה של איסתא נכסים, בעיקר בשל היקף הזכייה: החברה זכתה בארבעה שטחים מתוך ה-13 שהוצעו לחכירה על ידי רמ"י, בשטח של 106,617 מ"ר ותמורת סכום כולל של 288,878,080 שקל – כ-55% מהסכום הכולל עבור כלל המכרזים.

איסתא, חברה אשר בונה ומשכירה מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה בישראל, גם רשומה על מחיר הזכייה הגבוה ביותר בסדרת המכרזים הזו, יותר מ-112 מיליון שקל. בכל ארבעת המכרזים זכתה החברה לצד חברת נדב ב. לוגיסטיקה, ובאחד מהם שיתפו השתיים פעולה עם חברת אוריין.

העסקה המשמעותית בפארק התעסוקה מצטרפת לפעילות איסתא בתחום הלוגיסטי וממצבת אותה כאחד מהשחקנים הגדולים בישראל בתחום. איסתא תחל באופן מיידי בשיווק השטחים הלוגיסטיים ללקוחות פוטנציאלים, בהתאמה אישית לצורכיהם"

חברת נדב ב. לוגיסטיקה היא נמצאת בבעלות איש העסקים נדב בלילה, השותף עם החברה בפעילויות נוספות בתחום הלוגיסטיקה. החברה של בלילה זכתה אך לאחרונה בשטחים באזור התעשייה הסמוך תימורים, במסגרת שיווק מוצלח של סדרת מכרזים אחרת שעליה דיווחנו לפני כחודש. איסתא עצמה ציינה, על רקע זכיותיה האחרונות, כי היא בוחנת אפשרות להצטרף כשותפה ב-70% במתחמים בתימורים.

עוד מוסרת איסתא כי במגרש שבו זכתה עם חברת אוריין תחזיק האחרונה ב-50% מהזכויות, וצפויה לשכור את מבני הלוגיסטיקה שיוקמו עליו לתקופה של 15 שנים (עם אופציה להארכה לעשר שנים נוספות), בתמורה לדמי שכירות שישקפו תשואה של 8% מסך העלות הכוללת של המרלו"ג. "כמו כן, לאוריין ניתנה זכות להצטרף לרכישת מגרש נוסף על פי אותם תנאי שכירות ושיתוף", נמסר מאיסתא.

"ההרחבה המשמעותית של הפעילות בתחום המרכזים הלוגיסטיים הינה נדבך נוסף באסטרטגיה של איסתא בתחום הנדל"ן בישראל", כתבה החברה לאחר שקיבלה את הודעת הזכייה בשטחים בפארק התעסוקה יואב, "מתוך כוונה שתחום זה יהווה מנוע צמיחה מרכזי ליצירת תזרים מזומנים מהותי ויציב. העסקה המשמעותית בפארק התעסוקה מצטרפת לפעילות איסתא בתחום הלוגיסטי וממצבת אותה כאחד מהשחקנים הגדולים בישראל בתחום. איסתא תחל באופן מיידי בשיווק השטחים הלוגיסטיים ללקוחות פוטנציאלים, בהתאמה אישית לצורכיהם, ובחלוקה הנעה בין 5,000 מ"ר ל-40,000 מ"ר בכל מגרש ".

בשנים האחרונות יש שינוי מהותי בהתנהגות צרכנים והאצה של המעבר לרכישת מוצרים באינטרנט. במקביל, עלויות הייצור בישראל ממשיכות לעלות, הצריכה וקצב גידול האוכלוסייה מטפסים, ומנגד עלתה נגישותן של חברות וארגונים בישראל לסחר בינלאומי"

שמעון סיבוני, מנכ"ל איסתא נכסים, הוסיף: "אנו עושים צעד משמעותי נוסף להרחבת פעילותנו בתחום המרכזים הלוגיסטיים. בשנים האחרונות יש שינוי מהותי בהתנהגות צרכנים והאצה של המעבר לרכישת מוצרים באינטרנט, מגמה אשר התחזקה מאוד לאחרונה לאור התפרצות הקורונה. במקביל, עלויות הייצור בישראל ממשיכות לעלות, הצריכה וקצב גידול האוכלוסייה מטפסים ומנגד עלתה נגישותן של חברות וארגונים בישראל לסחר בינלאומי, עם פתיחתם הצפויה של הנמל השני באשדוד ונמל נוסף בחיפה, זאת תוך ירידה במחירי ההובלה הימית התומכים בייבוא ובייצוא של מוצרים. 

לאור המגמות המרכזיות האלו, ישנה דרישה גוברת והולכת לשטחים לוגיסטיים, הסמוכים לצירי התנועה המרכזיים ונמלי הים. אנו מאמינים כי המומחיות והניסיון שצברנו, בהתאמה לצרכים הלוגיסטיים של מגוון רחב של לקוחות, יסייעו לייצר לחברה תזרים הכנסות משמעותי מנכסים אלו".