העלייה בביקוש למתחמי לוגיסטיקה בפריפריה

העלייה המשמעותית בהיקפי הקניות המקוונות בשנים האחרונות הובילה לביקוש משמעותי למתחמים לוגיסטיים, מהם הסחורות המגיעות מחו"ל מופצות לכל רחבי הארץ.

המחירים הגבוהים במרכז הארץ, גם בתחום השטחים הלוגיסטיים, הובילו לעלייה בביקוש ובמחירים בשטחים לוגיסטיים גם בפריפריה "הקלאסית", בדגש עם אזורים הסמוכים לצירי תנועה ראשיים – כדוגמת אזור התעשייה תימורים בקריית מלאכי, שבו עסקנו כאן אך לאחרונה.

מה מאפיין את הצרכים של שטח לוגיסטי? ומה צפויה להיות ההשפעה של מגפת הקורונה על התחום?

הכול מתחיל מהאהבה שלנו לקניות ברשת

כמעט מיותר להגיד שהיום אנחנו קונים כמעט הכול באינטרנט. הישראלים אוהבים לאתר מציאות במרחב המקוון ולהזמין מאתרי סחר בינלאומיים מגוון עצום של מוצרים - החל באביזרים בדולר, דרך ביגוד ונעליים ועד ריהוט לבית באלפי שקלים ומכשירי חשמל כגון טלוויזיות, מזגנים ומקררים. על רקע הצרכים המשתנים, נרשמה גם מגמה של ביקוש מסיבי לשטחים גדולים לצורך אחסנה, שינוע והפצה של המוצרים המיובאים מחו"ל. 

בשנים האחרונות הצורך עלה וחברות נוספות נכנסו לתחום כדי לתת מענה. גם חברת דואר ישראל התעדכנה מול הצרכים המשתנים והקימה במקום מרכז ההפצה הוותיק בתל אביב מרכז לוגיסטי מרשים מאוד במודיעין"

"השנים האחרונות מושפעות במידה רבה מהזינוק ברכישות האון-ליין, וכל מה שנובע מכך. אמזון נכנסה לישראל, הצורך במהירות שינוע ההזמנות גדל, סחורות מיובאות דורשות אחסון וטיפול", אומר ארז כהן, מנכ"ל ובעלים ז.כ. מחקר וסקרים, אחד ממשרדי השמאות המובילים בישראל. "בעבר הטיפול בתחום התמקד בעיקר בדואר ישראל, אבל בשנים האחרונות הצורך עלה וחברות נוספות נכנסו לתחום כדי לתת מענה. גם חברת דואר ישראל התעדכנה מול הצרכים המשתנים והקימה במקום מרכז ההפצה הוותיק בתל אביב מרכז לוגיסטי מרשים מאוד במודיעין, ממנו יוצאים משלוחים לכל רחבי הארץ".

העלייה המשמעותית ביותר - בפריפריה

המגמות החיוביות בביקושים הובילו לעלייה במחירי שטחי לוגיסטיקה במרכז הארץ. "המחירים הגבוהים במרכז שלחו את היזמים לאזורים מרוחקים יותר עם נגישות נוחה יחסית, במיוחד על צירים מרכזיים לאורך ולרוחב המדינה, כמו כביש 6 וכביש 1", אומר כהן. "העלייה במחירים בשנים האחרונות עומדת על זינוק של פי שניים ופי שלושה".

כהן מסביר כי "השטחים המנוצלים ללוגיסטיקה הם בגודל של 5 דונם ומעלה, ויש גם מתחמים של 20 דונם ויותר, מה שמקשה למצוא שטחים פנויים כאלה במרכז באזורי ביקוש, בפריפריה יותר קל. זה מרים את הביקוש ואת המחירים גם בפריפריה רחוקה יותר".

לפני חמש שנים נמכר שטח המיועד ללוגיסטיקה ב-700-500 אלף שקל לדונם, כיום המחיר חוצה את רף ה-2.5 מיליון שקל. הביקוש מגיע היום מאשדוד וקריית מלאכי בדרום ועד חדרה והמושבים בצפון"

באזור הרטוב ליד בית שמש, למשל, המאכלס אלפי דונמים המיועדים בין היתר לשטחי לוגיסטיקה, "לפני חמש שנים נמכר שטח המיועד ללוגיסטיקה ב-700-500 אלף שקל לדונם, כיום המחיר חוצה את ה-2.5 מיליון שקל", אומר כהן. "הביקוש מגיע היום מאשדוד וקריית מלאכי בדרום ועד חדרה והמושבים בצפון". 

באזורים קרובים יותר למרכז, כמו שוהם ומודיעין, ואפילו באשדוד, "שטחי הלוגיסטיקה עשויים להגיע ל-4 מיליון שקל לדונם ויותר", אומר כהן. 

במקום ניצול זכויות הבנייה לגובה - ניצול מקסימלי של פני השטח

אחד המאפיינים המרכזיים של שימוש בשטח ללוגיסטיקה הוא אי-ניצול של זכויות הבנייה המותרות, משום שאין בנייה לקומות. "השימוש בלוגיסטיקה בקרקע הוא לא אינטנסיבי אלא אקסטנסיבי", מסביר כהן. "בונים רק על השטח של התחתית, במבנים עם תקרה גבוהה, כאשר כל השטח משמש לחנייה, שטח פתוח של אחסנה, ושינוע".

סוג הבנייה בתחום הלוגיסטיקה הוא חצי קשיח עם תקרות גבוהות במיוחד, בנייה זולה יותר שאינה מצריכה עמודים ולכן מנצלת את השטח באופן מקסימלי. "העובדה שאין בנייה בקומות הופכת את הזכויות העודפות לחסרות משמעות. כתוצאה מכך, קומת הקרקע גוזרת את המקסימום שימוש, והקרקע הופכת ליקרה יחסית".

פעילה ערה של משקיעים וביקושים גבוהים לשכירות - על אף הקורונה

העליות והיציבות בשוק הלוגיסטיקה הביאו גם משקיעים פיננסיים לתחום, ומצד שני לביקושים גבוהים יחסית של שכירויות מצד משתמשים. "דמי שכירות חודשיים המגיעים ל-25 ועד 40 שקל למ"ר בנוי, מחיר גבוה יחסית לשימוש של לוגיסטיקה", אומר כהן. "יש גורמים שקונים נכסים להשקעה, ויש ביקוש של צרכני קצה ששוכרים".

היום מדובר בכיוון השקעה המניב יותר ממשרדים ומסחר, ללא ספק. הביקוש בלוגיסטיקה לא נפגע על ידי הקורונה, חברות הלוגיסטיקה עובדות גם בתקופות של האטה בצריכה המקומית, גם בתקופות של סגר השימוש לא פוסק"

באשר להשפעה האפשרית של עידן הקורונה, תחום הלוגיסטיקה רושם יציבות יחסית לעומת הקשיים בשווקי המשרדים והמסחר. "היום מדובר בכיוון השקעה המניב יותר ממשרדים ומסחר, ללא ספק. הביקוש בלוגיסטיקה לא נפגע על ידי הקורונה, חברות הלוגיסטיקה עובדות גם בתקופות של האטה בצריכה המקומית, גם בתקופות של סגר השימוש לא פוסק. היום, עבור מי שרוצה להשקיע בנדל"ן ולא במסחר או משרדים, מדובר באפיק השקעה מבוקש".