ועדת הערר קבע

ייעוד הקרקע שונה, אופי הפעילות בנכס לא – אך חברת בזק תצטרך לשלם היטל השבחה על מבנה שבו היא מחזיקה בירוחם. כך קבעה לאחרונה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז דרום, בתום בחינת טענות הצדדים ושומותיהם של שלושה שמאים – כולל השמאי מכריע, כמובן.

מדובר במקרקעין ברחוב צבי בורנשטיין בירוחם, שעליו קיים מבנה בן שלוש קומות, כולל מרתף. לחברת בזק, מגישת הערעור, 78.81% מזכויות הבנייה בנכס. במאי 2014 מכרה בזק את מלוא זכויותיה בנכס תמורת 3.7 מיליון שקל. במצב הקודם חלה על המקרקעין תוכנית המייעדת את המקרקעין כשטח לבניין ציבורי. במצב החדש חלה על המקרקעין תוכנית שבה החלקה הוגדרה כאזור מסחרי.

"השינוי בייעוד הנכס לא משנה את התכליות המותרות בו"

בתוכנית החדשה נקבעו הוראות וזכויות בנייה למגרש 304, המאפשרות בנייה של שלוש קומות ומרתף בהיקף של 1,000 מ"ר שטח עיקרי מעל הקרקע, ו-600 מ"ר שטח עיקרי מתחת לקרקע, וכן 200 מ"ר שטח שירות מעל הקרקע ו-100 מ"ר שטח שירות מעל הקרקע. 

בעקבות כל אלו דרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירוחם היטל השבחה – עוד סביב מכירת הנכס (ועדת הערר התנצלה, בצעד חריג, בסופו של הדיון, על העיכוב הרב בהחלטתה). השמאי שמינתה לכך קבע כי שווי קרקע למ"ר מבונה בייעוד לבניין ציבורי הינו 60% משווי מסחר, ושווי קרקע למ"ר במצב חדש בייעוד מסחרי מוגבל הוא 80% משווי מסחר. בהתאם לכך, קבע השמאי כי ישנה כאן השבחה , בהיקף של 1,270,000 שקל.

במצב הקודם ייעוד הנכס הינו מבנה ציבורי לשימושי דואר ומרכזייה, ובמצב החדש ייעוד הנכס הוא אומנם למסחר, אבל השימוש הוא לשירותי תקשורת (בזק) ולשירותי דואר בלבד"

מצד שני טען שמאי שמינתה חברת בזק כי מבחינה מהותית אין הבדל בין המצב הקודם למצב החדש. "במצב הקודם ייעוד הנכס הינו מבנה ציבורי לשימושי דואר ומרכזייה, ובמצב החדש ייעוד הנכס הוא אומנם למסחר, אבל השימוש הוא לשירותי תקשורת (בזק) ולשירותי דואר בלבד", נכתב בשומה זו. "דהיינו, השינוי בייעוד הנכס לא משנה את התכליות המותרות בו, בין שני מצבי התכנון". לפיכך סבר שמאי בזק כי אין השבחה בין שני מצבי התכנון.

לעניין מונה שמאי מכריע , שאימץ את עמדת שמאי הוועדה המקומית, וקבע כי יש שוני מהותי בין שני מצבי התכנון: "למרות שהתכליות בשני מצבי התכנון הינן דומות, במצב תכנוני חדש הותרה גם פעילות מסחרית מוגבלת, שלא הותרה במצב קודם. לפיכך, הנני מקבל את תוספת השווי בשיעור של 20% במצב החדש ביחס למצב קודם - כפי שנקבעה על ידי שמאי הועדה". עם זאת, הפחית השמאי משווי המצב החדש את תשלומי האיזון שצפויה בזק לשלם, וקבע את ההשבחה על 166,110 שקל – 13% מהשומה המקורית.

"עצם שינוי הייעוד יש בו כדי להשפיע על שוויים של המקרקעין"

לאחר קבלת השומה מטעם השמאי המכריע החליטה בזק להגיש ערעור לוועדת הערר המחוזית, וזו קבעה: "אין מחלוקת בין הצדדים כי חברות התקשורת היום שהינן חברות פרטיות, רשאיות לעשות שימוש בנכס וזאת גם ללא צורך לדון בשאלה מהו היקף השירותים המסחריים שהם יכולים לעשות בנכס. עם זאת, ייעודה של הקרקע בסופו של יום שונה, ואיתו מידת סחירותה. 

לא דרושה מומחיות שמאית על מנת להגיע למסקנה שעצם שינוי הייעוד יש בו כדי להשפיע על שוויים של המקרקעין. לאור האמור, סבורים אנו כי צדק השמאי המכריע שקבע כי יש בתוכנית השבחה "

עצם הפיכת הקרקע מקרקע ציבורית לקרקע בייעוד מסחרי, יש בה כדי להשביח את המקרקעין ולו ברכיבי הגמישות והזמינות; עצם שינוי הייעוד, יש בו כדי להשפיע על שוויים של המקרקעין. למעשה, לא דרושה מומחיות שמאית על מנת להגיע למסקנה שעצם שינוי הייעוד יש בו כדי להשפיע על שוויים של המקרקעין. לאור האמור, סבורים אנו כי צדק השמאי המכריע שקבע כי יש בתוכנית השבחה ".

"הדבר דומה למצב שבו קרקע בייעוד תעשייה הוגבלה בתוכנית לשימוש של שני סוגי תעשייה בלבד, ולימים אושרה על המקרקעין תוכנית המאפשרת שימוש של ארבעה סוגי תעשייה", המשיכו חברי הוועדה בהסבר. "ברור כי גם אם מחיר דונם לתעשיית הטקסטיל יהיה זהה בעסקאות ההשוואה לדונם לתעשיית העץ, הרי שעצם הגדלת אפשרויות השימוש יש בו כדי להשביח את המקרקעין ולו ברכיב הגמישות בלבד".

גם אם מחיר דונם לתעשיית הטקסטיל יהיה זהה בעסקאות ההשוואה לדונם לתעשיית העץ, הרי שעצם הגדלת אפשרויות השימוש יש בו כדי להשביח את המקרקעין ולו ברכיב הגמישות בלבד"

בעקבות כל אלו הגיעה הוועדה למסקנה כי דין הערר להידחות. יו"ר הוועדה הוא עו"ד בני זלמנוביץ (המשמש גם כיו"ר ועדת הערר המחוזית במחוז ירושלים), וחבריה הם עו"ד ושמאי מרדכי דדון, ואריאלה חדד - נציגת מתכננת המחוז.