האם רשות מקרקעי ישראל מנפחת את השומות?

משבר הקורונה הכניס את כל המשק הישראלי למצב של אי-ודאות, לרבות ענף הנדל"ן. אך לדברי גורמים מובילים בעולם הנדל"ן, רשות מקרקעי ישראל החלה במהלך שהתחיל עוד לפני עידן הקורונה, אשר מנסה לחלץ כמה שיותר כסף מכיסם של הנישומים, דרך שומה מנופחת על עסקאות.

"מדובר על מגמה שהולכת ומתחזקת כבר יותר מחצי שנה", אומר ארז כהן, מנכ"ל ובעלים של ז.כ. מחקר וסקרים, אחד ממשרדי שמאות המקרקעין המובילים בישראל. "בכל עסקה שעושים מול המנהל, הוא מטיל שומה - החל מדמי שינוי ייעוד/דמי היתר, היוון דמי חכירה , רכישת בעלות ועוד. אלינו מגיעות הבקשות להשגות על השומות, כך שאנחנו יכולים להגיד ללא ספק שיש היום ניפוח משמעותי של היקפי השומה הנדרשת".

גם אם קיימת עסקה בפועל הכוללת הסכם בין הצדדים על מחיר מסוים, הרשות עושה הערכה משלה וכתוצאה ממנה מונפקת שומה הגבוהה בעשרות ולעתים במאות אחוזים לעומת השומה שהיתה אמורה להיות"

לדברי כהן, "גם אם קיימת עסקה בפועל הכוללת הסכם בין הצדדים על מחיר מסוים, הרשות עושה הערכה משלה וכתוצאה ממנה מונפקת שומה הגבוהה בעשרות ולעתים במאות אחוזים לעומת השומה שהיתה אמורה להיות על פי מחיר העסקה במציאות".

האם מדובר ברצון מכוון להגדיל את ההכנסות?

"אין ספק שרשות מקרקעי ישראל רשמה בשנים האחרונות אובדן הכנסות משמעותי כתוצאה מתוכנית מחיר משתכן", אומר כהן. "המנהל שיוֵוק בתכנית קרקעות במחיר של 10%-20% משווי הקרקע. לדעתי היום הרשות מנסה להגדיל את ההכנסות, ואני משער שמדובר בהוראה הניתנת מלמעלה".

אומנם השמאים המבצעים את הערכות השווי והשומות הם שמאים פרטיים העובדים עבור הרשות, "אך אני משער שהם מקבלים מלמעלה הנחיה מרומזת או מפורשת. אחרת, המגמה לא היתה מתקרבת להיקף הגידול בשומות כפי שקורה עכשיו", אומר כהן. "לא נתקלתי בהנחיות כתובות שכאלו, אך יש לי יסוד סביר להנחיה הזו".

מה ניתן לעשות כשמקבלים שומה מנופחת? 

החלטות מועצת רמ״י מאפשרות השגה על השומות המתקבלות מרמ"י. על פי הנוהל הסדור הקבוע בהחלטות אלו, ההשגה הראשונה מוגשת לשמאי הממשלתי.

"מדובר על אופציה שחייבים לממש לפני שעוברים לערכאה הבאה", אומר כהן, "אך למרבה הצער, השמאי הממשלתי הוא הגוף האחראי מקצועית על שומות הרשות, קיימת נטייה לאשר את חיוביי הרשות, אחרת מדובר בפגיעה בשמו הטוב. הוא אמור להיות אובייקטיבי ובלתי תלוי, אבל הוא זה שאחראי על הרשות, והוא אורגן של המדינה, שרוצה להגן בסופו של דבר על ההחלטות שלה".

הערעור השני מוגש לועדת השגות, גוף שאמור להיות יותר אובייקטיבי, המורכב משלושה חברים: פרקליט שהוא על תקן שופט, לצד שני שמאים - שמאי מרשימת השמאים המכריעים ושמאי ממשלתי.

רק בפברואר 2020 נעשו שני שינויים שהפחיתו משמעותית את הסמכות של הוועדה - ראשית, חובה על התייעצות עם המנהל על הרכב הוועדה, ושנית הפיכת ההחלטות של הועדה להמלצה בלבד, מבלי שיחייבו את המנהל. מדובר בשינויים שמעקרים כל החלטה של ועדת ההשגות"

"הבעיה בגוף הזה", אומר כהן, "הוא שהוא די מסורס מבחינת היכולת שלו. הוא אמור להיות גוף מנהלי אוטונומי ממנהל המקרקעין, אך הוא שואב את הסמכות שלו מהחלטות המנהל, והנוהל שלו נקבע על ידי מקרקעי ישראל. רק בפברואר 2020 נעשו שני שינויים שהפחיתו משמעותית את הסמכות של הוועדה - ראשית, חובה על התייעצות עם המנהל על הרכב הוועדה, ושנית הפיכת ההחלטות של הועדה להמלצה בלבד, מבלי שיחייבו את המנהל. מדובר בשינויים שמעקרים כל החלטה של ועדת ההשגות".

נוסף על כך, הוועדה כפופה להנחיות של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שאינן בהכרח עונות למתודולוגיה שמאית.

בעידן של משבר פוטנציאל בענף - שומות מנופחות יכולות לגרום נזק כבד מאוד

"חשוב להבין שהנזק הפוטנציאלי של השומות המנופחות עלול להיות כבד הרבה יותר מהעלות של השומות עצמן", אומר כהן. בעידן של משבר פוטנציאלי בתחום, המגמה הנוכחית גורמת למצב של קיפאון בשוק - אם אנשים לא משלמים את השומה, הם לא יכולים לבצע את העסקה ואין אישור העברת זכויות, ולכן הנזק שנגרם מהעניין יכול להיות כבד במיוחד.

כדי לערער הנישום מחויב לשלם 75% מהשומה הראשונית והגבוהה. התוצאה המצערת היא שהרבה עסקאות נתקעות. ההשלכות לטווח הרחוק יהיו הרבה יותר רחבות מהדרישה הנוכחית של המדינה להגדלת ההכנסה שלה"

נוסף על כך, "הבסיס לשומות הוא המחירים טרום קורונה, כך שהן מבוססות על מחירים גבוהים מאוד שנמצאים כיום באי ודאות", מסביר כהן. "כתוצאה מכך, ניפוח השומות גורם להעמקת המשבר בתחום, משום שהמחירים הגבוהים עשויים למנוע ביצוע עסקאות. יש מי שעבורו שומה גבוהה מידי הופכת את הפרויקט ללא כלכלי, או שאין לו מספיק כסף לתשלום השומה המנופחת". כהן אף מציין כי "כדי לערער הנישום מחויב לשלם 75% מהשומה הראשונית והגבוהה. התוצאה המצערת היא שהרבה עסקאות נתקעות. ההשלכות לטווח הרחוק יהיו הרבה יותר רחבות מהדרישה הנוכחית של המדינה להגדלת ההכנסה שלה".