"יש כאלו שעוד לא הפנימו שיש משבר בענף הנדל"ן''

"יש כאלו שעוד לא הפנימו שיש משבר כלכלי בענף הנדל"ן, והם צריכים להבין: המשבר עוד לא התחיל. הוא בדרך". כך אמר היום (ד') עו"ד ורו"ח שלמה נס, שותף מייסד בפירמת עורכי הדין דורון טיקוצקי קנטור גוטמן נס ועמית גרוס ושות', במסגרת הרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן בנושא הערכת שווי נכסים ותהליך חדלות פירעון בתקופת הקורונה. 

צפו בהרצה במלואה:

"מי שלא מבין מה המשבר הזה עושה לבנייני משרדים, לקניונים, למאות אלפי אנשים שאין להם עבודה, כנראה לא מעודכן בדברים", המשיך עו"ד ורו"ח נס. "כל זה עוד מבלי להתייחס לזה שבתקופת המשבר הייתה ירידה עצומה במספר העובדים בענף, בייבוא חומרי גלם ועוד. נתונים שונים הראו שיותר מאלפיים פרויקטים נדל"ניים בישראל נעצרו, ויש עוד לא מעט שעומדים למכירה. אנחנו בעצם רואים כעת את תחילת המשבר, אבל לא יודעים מה יהיה ההיקף שלו".

נתונים שונים הראו שיותר מאלפיים פרויקטים נדל"ניים בישראל נעצרו, ויש עוד לא מעט שעומדים למכירה. אנחנו בעצם רואים כעת את תחילת המשבר, אבל לא יודעים מה יהיה ההיקף שלו"

בהרצאה המשולשת השתתפו גם שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין , בעלים ומנכ"ל של משרד נחמה בוגין בע"מ, ועו"ד יוסי בנקל, ראש מחלקת יישוב סכסוכים וליטגציה במשרד עורכי הדין שבלת ושות' – זאת במסגרת סדרת ההרצאות המקוונות שמקיים מרכז הנדל"ן זה תקופה, אחת לשבועיים, בהשתתפות אנשי המקצוע המובילים בענף ובעלי תפקידים בכירים.

בוגין התייחסה בהרצאתה למה שהיא מגדירה כאחת הפעולות המורכבות בזמני משבר – הערכת שווי נכסים. "כאשר אנחנו מתכוונים לממש נכס, לא רק השווי שלו צריך להנחות אותנו, אלא גורמים נוספים כמו פוטנציאל ההשבחה שלו. אם הנכס מיצה את הפוטנציאל הזה, נעדיף למכור אותו; נכסים שההשבחה שלהם עוד לא מומשה נעדיף להשאיר אצלנו, אולי לשלב המימושים הבא.

ההערכה עצמה, בתקופת משבר, היא דבר מורכב. יש מדינות שעצרו אומדני שווי בשיא המשבר, עד שהעניינים יתבהרו, אך בשורה התחתונה החיים ממשיכים ועסקאות מתבצעות – לכן צריך לדעת כיצד לבצע את ההערכה בזהירות ובחוכמה. כך לדוגמה, בחוות דעת מורכבות במיוחד נהוג שהשמאי יוסיף הערה ויציין שהוא נשען על מידע שהיה בשוק לפני פרוץ הקורונה". 

הערכת השווי תתבצע בניסיון למצוא איזון: מצד אחד לא לקבוע שווי נמוך מדי לנכס, ומצד שני לגבש אומדן שיאפשר מכירה במחיר הגיוני ולא במחיר ש'יתקע' את העסקה"

"מדובר בעניין שמביא אותנו להתלבטויות רבות", המשיכה בוגין, "כי אנחנו יודעים שברגע שאנחנו קובעים שווי לנכס בחוות דעת רשמית, למשל כזו המוגשת לבית משפט, אי-אפשר למכור אותו בשווי נמוך יותר. הערכת השווי, לכן, תתבצע בניסיון למצוא איזון: מצד אחד לא לקבוע שווי נמוך מדי לנכס, ומצד שני לגבש אומדן שיאפשר מכירה במחיר הגיוני ולא במחיר ש'יתקע' את העסקה".

"ישנה אפשרות לבצע הליכי חדלון פירעון ללא הגעה לבית המשפט; משבר הקורונה דווקא מקל על כך במידה מסוימת"

עו"ד ורו"ח נס הרחיב בהרצאה גם על הליכי הפירוק עצמם, וציין דבר מה מעניין: במקרים מסוימים ייתכן שדווקא המציאות שבה אנחנו נמצאים היום יכולה להקל על חברות שמעוניינות ללכת לפירוק מבלי לפנות לבית המשפט: "רבים לא מודעים לזה, אבל ישנה אפשרות לפתוח בהליכים מבלי לפנות לבית המשפט, והיתרונות של מהלך הזה הם מניעת נזק תדמיתי לחברה וניהול התהליך בשליטתה. מצד שני, החברה לא מקבלת הגנה מלאה, ונדרשת הסכמה רחבה של כלל הגורמים.

מהבחינה הזאת דווקא משבר הקורונה עשוי להקל על הליכה להסדרים מחוץ לכותלי בית המשפט, משום שלא מדובר במשבר שנגרם מגורמים פנימיים: כולם נמצאים במשבר הזה, כולם מודעים למצב וכך השגת ההסכמה מהגורמים השונים עשויה להיות קלה יותר. צריך לזכור: בענף הנדל"ן הדעה הרווחת היא כי יש לנקוט את כל האמצעים הדרושים כדי להחזיק את הפרויקט בחיים. מדובר במהלך כדאי הרבה יותר מהליכה לפירוק, עבור כל הגורמים המעורבים.

משבר הקורונה הראה לנו שישנם כישלונות שצריך להתמודד איתם, כאלו שלא בהכרח מעידים על משהו שאינו בסדר, כאלו שלא מחייבים פירוק של חצי משק. אפשר לבנות מחדש ואפילו להגיע לתוצאות טובות יותר"

משבר הקורונה הראה לנו שישנם כישלונות שצריך להתמודד איתם, כאלו שלא בהכרח מעידים על משהו שאינו בסדר, כאלו שלא מחייבים פירוק של חצי משק. אפשר לבנות מחדש ואפילו להגיע לתוצאות טובות יותר. אבל התזמון כאן הוא דרמטי: מה שהחברה תוכל לעשות היום לא בטוח שתוכל לעשות בעוד חודשיים, וככל שהיא תיכנס להסדר מוקדם יותר, כך התוצאות יהיו טובות יותר. לכן חשוב להתייעץ כבר מתחילת הדרך עם גורמי מקצוע שינחו וילוו את החברה".

"צודק שלמה שיש צורך דחוף להתייעץ עם אנשי מקצוע כמה שיותר מוקדם ולצאת לדרך במהרה", ממשיך עו"ד יוסי בנקל, "אך למעשה בעצם פתיחתו של התהליך נוצר ניגוד אינטרסים אינהרנטי. מדוע? משום שהחוק מטיל אחריות ישירה על בעלי התפקידים ונושאי המשרה במקרה של חדלות פירעון, וקובע בין היתר כי האחריות הזו היא אחריות ישירה גם לנושים.

נוצרת מציאות שבה מצד אחד נושא המשרה צריך לפעול למען החברה ולכן הוא פותח בהליכים, ומצד שני צריך לדאוג לנושים – שאותם ההליך הזה לא מעניין. הם מעוניינים להיפרע ולקבל את הכסף שלהם"

במצב כזה נוצרת מציאות שבה מצד אחד נושא המשרה צריך לפעול למען החברה ולכן הוא פותח בהליכים, ומצד שני צריך לדאוג לנושים – שאותם ההליך הזה לא מעניין. הם מעוניינים להיפרע ולקבל את הכסף שלהם. מתהווה כאן התנגשות, וקיים קושי משפטי גדול מאוד מהבחינה הזו, בעיקר משום שאין עדיין פסיקה מוחלטת של בית המשפט בעניין.

צריך לזכור: הרבה מאוד חברות תיקלענה לקשיים בקרוב, ולכן אחריות נושא המשרה היא דבר שאי-אפשר להפריז בחשיבותו, בטח ובטח בתקופת הקורונה. נושא משרה שהמשיך להפעיל את החברה, המשיך להשקיע, למרות שזו נקלעה לקשיים, שלא פנה לבית המשפט או לייעוץ מתאים, יצטרך בסופו של יום לתת דין וחשבון. לכן חשוב מאוד שדירקטוריון החברה יקבע מנגנון מסודר שיבטיח דיווח על מצב החברה באופן קבוע ושיאפשר נקיטת אמצעים לצמצום חדלות הפירעון ולבירור מצבו של התאגיד, ולנקוט אמצעים לשיפור מצבו".