אתגרים נפוצים בין דיירים בפרוייקטי פינוי בינוי

אין אדם בישראל שלא רוצה לקבל דירה גדולה יותר, עם מרפסת, ממ"ד, חניה, מחסן ואיכות חיים משודרגת. תכניות ההתחדשות העירונית מהווה כבר יותר מעשור בתור כלי משמעותי לשיפור תנאי המגורים באזורי ביקוש. נכון להיום, העתיד של התחום נמצא במתחמי פינוי-בינוי, אשר מציעים בניין חדש וחווית מגורים משופרת לכל האזור. 

למרות הרצון הרב של הדיירים לשדרוג איכות החיים, הדרך ליישום פרויקט פינוי-בינוי היא ארוכה ומורכבת. לצד הביורוקרטיה, התקנות והחוקים הרבים, צפים בשטח חיכוכים וחוסר אמון בין הדיירים, אשר עלולים לעכב ואף לגרום לביטול הפרויקט. עורך דין אורי ליקר, בעלים שותף באורי ליקר, משרד עורכי דין, מספר על האתגרים הנפוצים במתחמי פינוי בינוי בין דיירים לאורך הדרך, ומציע כלים להפחתת החיכוכים הפוטנציאליים.

הרחבה לא חוקית ו'סיפוח' שטחים

"אחת הבעיות הנפוצות ביותר הוא מקרים בהם דיירים עשו הרחבות לא חוקיות או כאלו הגרים בקומת קרקע וניכסו לעצמם חצר", אומר עו"ד ליקר. דיירים אלו מקבלים הצעה פחות אטרקטיבית לכאורה, משום שהיא מבוססת על גודל הדירה המקורית בהיתר הבנייה, מה שמעורר התנגדות ורצון לקבל את התוספת בהתאם לגודל הדירה הנוכחית בה הם גרים. במקרים של השתלטות על חצר, הדייר הרלוונטי יודע שלאחר הפרויקט כבר לא תהיה חצר "בבעלותו".

לאחרונה בחנה הרשות להתחדשות עירונית חקיקה שנועדה למנוע עיכוב של פרויקטים בעקבות עבירות בנייה. על פי ההצעה, טענות של בעלי דירות שהרחיבו את דירותיהם בצורה בלתי חוקית לא יתקבלו בתור בסיס להתנגדות

לאחרונה בחנה הרשות להתחדשות עירונית חקיקה שנועדה למנוע עיכוב של פרויקטים בעקבות עבירות בנייה. על פי ההצעה, טענות של בעלי דירות שהרחיבו את דירותיהם בצורה בלתי חוקית לא יתקבלו בתור בסיס להתנגדות.

"נוסף על כך, בהצעת חוק חדשה שהממשלה רוצה להעביר, הדיירים שבנו באופן לא חוקי לא ייחשבו לצורך הרוב הדרוש להשגת חתימות", אומר עו"ד ליקר, "זאת על מנת למנוע 'גוש חוסם' של אותם דיירים". באשר לבעלי דירת קרקע שסיפחו לעצמם חלק מהחצר ומתנגדים לפרויקט מאותה סיבה, אומר עו"ד ליקר כי "הבעיה קשה אף יותר. לא מדובר במישהו שבנה משהו לא חוקי והתיקון האמור לא יפתור את הבעיה. במקרה זה הדירה חוקית לגמרי אלא שהדייר 'מפסיד' לכאורה את החצר שהיתה 'שלו' במשך שנים".

במקרים רבים, הפתרון הוא כספי, כאשר הדייר מעדיף להתפשר על פיצוי ולקבל דירה חדשה, גם אם קטנה יותר, אך כזו שלא חשופה לתביעות בעקבות חריגות הבנייה ובעלת שווי גבוה יותר

השילוב של עבירת הבנייה עם מניעת השדרוג של חלק מהדירות, יוצר חיכוכים מובנים בין הדיירים. "הדיירים האחרים טוענים, ובצדק, כי אותו דייר גם ביצע עברה, וגם דורש לקבל יותר", אומר עו"ד ליקר. 
במקרים רבים, הפתרון הוא כספי, כאשר הדייר מעדיף להתפשר על פיצוי ולקבל דירה חדשה, גם אם קטנה יותר, אך כזו שלא חשופה לתביעות בעקבות חריגות הבנייה ובעלת שווי גבוה יותר.

בכל מקרה, ערך דירה הכוללת שטח שאינו רשום הוא נמוך יותר משווי דירה חוקית באותו גודל, כך שתכנית פינוי-בינוי מאפשרת לדיירים אלו למכור את הדירה במחיר שמשקף טוב יותר את הערך שלה.

אי-ניצול חלק מהתב"ע

"עוד חיכוך פוטנציאלי בין דיירים מתרחש במתחמים בהם יש תב"ע קיימת, כאשר חלק מהדיירים מימשו את התב"ע במלואה, וחלקם לא מימשו", אומר עו"ד ליקר. "למשל, מקרה בו המתחם התחיל עם דירות של 70 מ"ר, אבל על פי התב"ע היתה אפשרות לבצע הרחבה של 30 מ"ר, אשר מומשה על ידי חלק מהדיירים בלבד. כאשר מגיע יזם ההתחדשות העירונית, הדיירים אשר לא מימשו את האופציה להרחיב טוענים, ובצדק, כי בעצם מכרו ליזם זכויות בניה רבות יותר אשר יכלו לנצלן ובנוסף לקבל 25 מ"ר".

ישנם מקרים שבהם היזם מנתח את הפרויקט ומבין שאם הוא מעניק תוספות לאותם דיירים, הפרויקט עשוי להפוך ללא כלכלי, מה גם שהתוספת העודפת בגין הזכויות שלא נוצלו יוצרת אף היא ריאקציה מול הדיירים שכן ניצלו"

במקרים כאלו, טענת היזם היא שלביצוע ההרחבה עצמה, אילו היה הדייר מבצע בעצמו, היתה עלות מצד הדייר, בנוסף למיסים ואגרות אשר נחסכה לו בעקבות הפרויקט. "בחלק מהמקרים הפתרון הוא שהיזם יכול לוותר על חלק מהזכויות שלו, ולתת תוספת לדיירים שלא הרחיבו לפי מקדם כלשהו על הזכויות הפוטנציאליות", אומר עו"ד ליקר. "ישנם מקרים שבהם היזם מנתח את הפרויקט ומבין שאם הוא מעניק תוספות לאותם דיירים, הפרויקט עשוי להפוך ללא כלכלי, מה גם שהתוספת העודפת בגין הזכויות שלא נוצלו יוצרת אף היא ריאקציה מול הדיירים שכן ניצלו".

החיכוך הפוטנציאלי הברור הוא תלונות מצד דיירים על כך שדיירים אחרים מקבלים יותר, מה שתוקע את הפרויקט. "אין לכך התייחסות בחוק, אבל הפרקטיקה בשטח היא שהיזם מציע תוספת לחלק מהדיירים, לפי מקדם כלשהו המבוסס על הזכות הלא מנוצלת", מסביר עו"ד ליקר. "לא בכל המקרים זה מצליח".
יזמים עוזבים באמצע התהליך, ומשאירים את הדיירים לריב ביניהם.

נציגות הדיירים בפינוי-בינוי עובדת כמעט במשרה מלאה, וכאשר היזם עוזב, התסכול גדול והחיכוכים מתחילים. היו לי מקרים בהם היזם קידם פרויקט במשך זמן רב ואז החליט שהוא לא כלכלי. מצד הדיירים הרוח מהמפרשים יצאה"

"בעיה נוספת שגורמת לתהליכים ארוכים ולריבים, היא מקרים בהם יש מתחמים בהם היזמים פעלו וקידמו את הפרויקט, ועזבו באמצע", אומר עו"ד ליקר. הדיירים, מצידם, נותרים עם תחושת תסכול רבה. "נציגות הדיירים בפינוי-בינוי עובדת כמעט במשרה מלאה, וכאשר היזם עוזב, התסכול גדול והחיכוכים מתחילים. היו לי מקרים בהם היזם קידם פרויקט במשך זמן רב ואז החליט שהוא לא כלכלי. מצד הדיירים הרוח מהמפרשים יצאה, חלקם האשימו את הנציגות שמדובר בבזבוז זמן ושלא ייצא מזה כלום. הסיכוי שאותם דיירים ייתנו אמון מלא ביזם הבא הוא נמוך, ובמקרים כאלו הדיירים נלחמים להוציא כמה שיותר הטבות, כדי לכפר על הזמן והמאמץ שבוזבז". 

היזמים לא פועלים אקטיבית, הדיירים נשארים מבולבלים וללא הכוונה

"ישנם יזמים שלא מכירים מספיק את התחום, ולא קולטים שצריך יוזמה ודחיפה מצידם", אומר עו"ד ליקר. "צריך לשבת עם הדיירים ולשכנע אותם. זה לא מספיק להגיד להם 'הנה המידע, אני זמין'. לפעמים אנשים מרגישים חוסר אמון וחוסר שיתוף פעולה מצד היזם. הם אומרים לי 'אני מקבל חוזה ענק ולא מקבל הסברים', ואם אותו אדם לא רודף אחרי היזם, הוא לא מקבל מענה".

סיטואציה כזו עשויה ליצור חיכוכים בין הדיירים סביב קידום הפרויקט. הפתרון, לדברי עו"ד ליקר, "הוא נישה שגדלה בשנים האחרונות של 'מחתימי דיירים' מטעם היזם, שהם פרילנסרים חיצוניים שתפקידים הוא לצבור חתימות. הם יושבים עם כל הדיירים, ומקבלים תגמול לפי הצלחה כך שההכנסה שלהם תלויה בדחיפה וביוזמה שלהם. נוצר מקצוע שמקבל תמרוץ ומנטרל את החיסרון של יזם לא מנוסה".

הדיירים לא יודעים מה יש להם ביד

"לאחרונה נוצר תפקיד חדש בתחום - מנהל פרויקט מצד הדיירים", אומר עו"ד ליקר. "הפונקציה הזו באה לפתור בעיה נוספת של דיירים - הם לא יודעים בדיוק מה יש להם ביד, והאם הפרויקט כלכלי. יכול לבוא אליהם יזם שיגיד שהפרויקט לא כלכלי, כאשר יזם אחר יגיד שעם התנהלות חכמה ואסרטיבית מול הועדה ועם פעולות יצירתיות, הפרויקט כלכלי. הבעיה היא לדיירים אין דרך לדעת את זה".

הפתרון, לדבריו, הוא מינוי של מנהל פרויקט מצד הדיירים. "הם עושים אאוטסורסינג, בעצם, משום שבינם לבין עצמם הם לא יודעים מספיק. תפקיד של נציגות דיירים במתחם גדול יכול לדרוש חצי משרה, כאשר מדובר בדיירים שפועלים בהתנדבות. במקרים רבים הם לא יודעים להתנהל ולא מנוסים. במקום זאת, מנהל הפרויקט מגיע מהתחום היזמי, הוא בודק מה יש לדיירים ביד, איך לבחור עורך דין, אדריכלים, לעזור לעבודת הנציגות, ועוד".

באמצעות מנהל פרויקט, הדיירים לא חושבים שהנציגות מרמה אותם, משום שיש סמכות חיצונית נייטרלית שמנהלת את הדינמיקה בין הדיירים, הרשויות, אנשי מקצוע ובסופו של דבר מול היזם"

לעיתים מנהל הפרויקט מגיע לאחר בחירת היזם, ואז הוא הופך לאיש הקשר מולו. במקום בהם הוא מגיע לפני בחירת היזם, אותו מנהל מול הועדה את הזכויות הפוטנציאליות של הדיירים, כך שהם יודעים מה לדרוש מהיזם. היתרון הוא שמנהל פרויקט בונה ומכין את הקרקע עבור היזמים, ומשפר את האמון בין הדיירים לבין עצמם. "באמצעות מנהל פרויקט, הדיירים לא חושבים שהנציגות מרמה אותם, משום שיש סמכות חיצונית נייטרלית שמנהלת את הדינמיקה בין הדיירים, הרשויות, אנשי מקצוע ובסופו של דבר מול היזם. עבור היזם, שווה לכסות על עלות אותו בעל תפקיד, בתמורה להצעה 'מבושלת' לחלוטין".

כדי לפתור את בעיית המוטיבציה של הנציגות ואולי לתמרץ דיירים יותר מקצועיים להצטרף לנציגות, עו"ד ליקר מציע לאפשר בחוק גם מתן שכר (מוגבל) לחברי הנציגות, כל עוד הדבר מתבצע באופן גלוי ושקוף. "אם זה מבוצע נכון, צעד כזה יכול לתת לנציגות היבט של מקצועיות ותמריץ להשקעה בקידום הפרויקט. חלק מהבעיה נכון להיום היא שלאותם אנשים, הפועלים בהתנדבות, אין סבלנות בשלב מסוים, נמאס להם והם לא רואים את האור בקבצה המנהרה", אומר עו"ד ליקר.