על חסמים נפוצים בפרויקטי תמ"א 38 - ומה הן הדרכים להתגבר עליהם

העשור האחרון אופיין בצמיחה ופופולאריות רבה של פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38 להתחדשות עירונית במרכזי ערים. אין ספק על כך שפרויקט תמ"א 38 מספק לדיירים הקיימים שדרוג באיכות החיים, דירה גדולה ובטוחה יותר, ועלייה בשווי הנכס. מצד שני, מדובר בתהליך ארוך, ביורוקרטי ומורכב, שעלול לכלול מלכודות, עיכובים ואתגרים. עו"ד יאיר פנחסי, מנכ"ל TCI38, אחת מהחברות המובילות בתחום בישראל, מספר על החסמים הנפוצים ביותר בתחום, ועל דרכים אפשרויות להסרתם.

רשויות מקומיות - חוסר אחידות, מחסור בכוח אדם וביורוקרטיה

אחד החסמים המשמעותיים בתחום הוא חוסר אחידות באשר לזכויות שנותנים ליזמים בפרויקטים של תמ"א 38 . "גם כאשר הרשות מעודדת את היזמים לפעול בתחום, עולות בעיות מבחינת התנהלות של רשויות. הרבה פעמים חסר כוח אדם מיומן ברשות, מה שמעכב את קידום הפרויקטים", אומר עו"ד פנחסי. "אנחנו נתקלים בלא מעט מצבים של הגשת תכנית על מרכיבים פשוטים מאוד כמו אופן החנייה, מיקום המרפסות או מבנה הממ"ד, והתשובה מתקבלת רק אחרי חודשיים-שלושה". 

נוסף על כך, חלק מהרשויות מתאפיינות בחוסר תקשורת בין האגפים השונים באותה רשות. "אפשר לפעמים לפנות למהנדס העיר, אדריכל העיר, יועץ התנועה ותאגיד המים, כאשר העברת הפנייה מאגף לאגף לוקחת שבועות וחודשים", אומר עו"ד פנחסי.
התוצאה המצערת, לדברי עו"ד פנחסי, היא שהוצאת היתר בישראל יכולה לקחת 3.5 ואפילו 4 שנים.

"הנתון הזה לא באמת הגיוני. לדעתי, אפשר להוציא בישראל היתר בתוך תשעה חודשים. מהניסיון שלנו בעבודה בחו"ל, במדינות מתוקנות לוקח כ-3 חודשים בלבד עד להוצאת היתר". 

על פי הצהרות הממשלה, המעבר למערכת של הגשה מקוונת היה אמור לגרום לתהליך להתנהל הרבה יותר מהר. "המציאות לא מוכיחה את זה", אומר עו"ד פנחסי. "המעבר למערכת מקוונת היה לפני יותר משנתיים, והחסמים לא הוסרו עדיין". לדבריו, ישנן רשויות אשר הקימו מנהלות התחדשות עירונית שהצליחו להאיץ את הזמן עד לקבלת היתרים, "אבל לא נתקלים בזה יותר מידי. יש מקרים בהם הקימו מנהלת והכל עדיין עובד לאט מאוד. ישנן עיריות בהן קיימת נכונות גבוהה ועידוד לביצוע פרויקטים של תמ"א אבל לצערנו הביורוקרטיה מנצחת".

מבחינת השלכות בשטח, הפרויקטים עלולים להיפגע באופן משמעותי. "נתקלתי הרבה פעמים במצב בו חברה יזמית מחתימה דיירים, מתכננת את משך הזמן הריאלי שייקח להשלמת הפרויקט, מכינה את מצבת הפרויקטים שלה לשנים הקרובות. ובפועל, התארכות הזמנים עד לקבלת היתר יוצרת מצב בו לפעמים חברה לא עובדת במשך שנה, ובשנה שאחריה ניתנים היתרים ל-6 פרויקטים במקביל, במקום שניים על פי התכנית המקורית, ואז היא מתקשה לעמוד בעומס. זו הסיבה לכך שהתחום כולל מקרים רבים של העברת פרויקטים מחברה יזמית אחת לשניה, מצב שאינו רצוי עבור אף אחד".

החסמים מצד הרשויות גורמים לחוסר אמון מצד הדיירים, "כאשר הם מצפים שהפרויקט יעלה לקרקע אחרי שנה, ושומעים אחרי שלוש שנים שעדיין מחכים להיתר", אומר עו"ד פנחסי. 

פנחסי מספר כי באחד המקרים בעיר במרכז הארץ, בשנתיים שעברו בין הגשת הפרויקט להיתר לבין הגעה למצב של קבלת היתר, העירייה שינתה את התקנות, ואז פנתה ליזם בדרישות לשינוי התכניות שכבר התקבלה בהחלטת הועדה. "במקרה הספציפי הזה, השינויים פגעו בכלכליות של הפרויקט, ועוררו ויכוח מול הדיירים, שהתנאים שלהם נפגעו", מספר עו"ד פנחסי. 

באשר לאפשרויות לשיפור המצב, אומר עו"ד פנחסי כי "ראשית, העיריות חייבות לא רק לדבר על הקמת מנהלות, אלא להקפיד ולהקים מנהלת מתאימה לתכנית תמ"א, ולוודא שיש לה מספיק אנשי מקצוע בתחומים השונים כדי לתת מענה מהיר: תשתיות, תכנון הנדסי ותכנון אדריכלי". על מנת שהעירייה תזכה לאמון של הדיירים והיזמים, "ביום שהתחיל הליך של קבלת היתר והתקבלה החלטת ועדה, אסור שהתנאים ישתנו, גם אם התקנות משתנות במהלך חלון הזמן המדובר".

דיירים בתור חסם? על המקרים שבהם דיירים פוגעים בכל הצדדים במשוואה 

בחלק מהמקרים, גם דיירים יכולים להוות חסם ביישום של פרויקט תמ"א 38 . "לא פעם אנחנו נתקלים במצב בו הרוב המכריע של הדיירים תומכים ומשתפים פעולה עם הליך הבנייה, אבל קומץ דיירים מפריעים ושמים רגל בכל מקום אפשרי", אומר עו"ד פנחסי. "הם לא נותנים להיכנס לדירה שלהם לביצוע עבודות, מפריעים לקבלן במהלך הביצוע".

למרבה ההפתעה, לעתים מדובר בדיירים שחתמו על אישור הפרויקט בתחילת הדרך. "דיירים כאלו גורמים לעיכובים ממשיים בפרויקט, ופוגעים לא רק ביזם ובחברה הקבלנית אלא גם בשאר הדיירים, שמעוניינים שהפרויקט יסתיים במהירות".

באשר לפתרון אפשרי להסרת החסם מצד הדיירים, אומר עו"ד פנחסי כי "לדעתי, במקרים האלו צריך לתת למפקחת על המקרקעין סמכויות יותר נרחבות, ולדרוש הפעלת סנקציות אמיתיות על דיירים שגורמים להפרעה - דבר שלרוב לא קורה נכון להיום".

מערכות פיננסיות - חשש ממתן אשראי בתקופת הקורונה

חסם נוסף בפרויקטי תמ"א 38 מגיע מכיוון המערכות הפיננסיות, אשר אחראיות על מתן אשראי ומימון ליזמים. "במיוחד בתקופה הקורונה, אבל גם לפני כן, אנחנו נתקלים בגופים שמאשרים פרויקטים ולאחר האישור נסוגים מההחלטה בגלל גורמים שלא קשורים בהכרח ליזם", אומר עו"ד פנחסי. "נתקלתי לאחרונה ביזמים שמנסים למכור פרויקט ליזם אחר, משום שהמימון שאושר להם בעבר, בוטל ממש לאחרונה".

ביטולים רבים נעשים היום על רקע משבר הקורונה, אשר גרם להרבה גופים מממנים להגדיל את טווח הביטחון שלהם מבחינת אחוז המימון וההון העצמי של היזם.

"לדעתי, הרשויות צריכות לתת את הדעת בנושא ולשקול הגדלה של זכויות בייחוד בתקופה זו, כדי לאפשר רווחיות גדולה יותר בפרויקט, לתת ליזמים יותר מרווח ביטחון. אם הכדאיות הכלכלית תהיה גבוהה יותר, הגופים המממנים יהיה פחות בלחץ, וגם היזמים יהיו בטוחים יותר על רקע המצב הנוכחי".

אשר לחשש מהפיכת הזכויות המוגדלות לסטנדרט קבוע, "אפשר לתת את ההטבות לתקופה קצובה מראש, ומי שעושה פרויקטים באותם מועדים, מרוויח. היום חסרות בישראל הרבה התחלות בנייה – אך אם יהיו ליזמים תמריצים, הם ירוצו להביא היתרים בתקופה הקרובה ולהתחיל בבנייה", אומר עו"ד פנחסי.