שטחי מחסנים בתמ"א 38 בירושלים לא יזכו לפטור מהיטל השבחה

שטחי מחסנים בפרויקט תמ"א 38 לא יוכרו כחלק מהשטחים הזכאים לפטור מהיטל השבחה – למרות היותם חלק מהפרויקט עצמו: כך קבעה לאחרונה ועדת הערר לתכנון ובנייה לענייני פיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים, לאחר שדנה בערר שהוגש נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.

את הערעור הגישה החברה היזמית משום שלטענתה חיובה בתשלום היטל השבחה בגין היתר בנייה שניתן להרחבת מחסנים צריך להתבטל. הדיון סבב סביב השאלה מהו המקור להרחבת המחסנים בפרויקט המדובר: האם זוהי תוכנית 10038, שגובשה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 וקובעת את אופן יישום הוראות התמ"א בעיר ירושלים - ולכן גם המחסנים מכוחה צריכים להיכלל בפטור מהיטל ההשבחה - או שזוהי תוכנית 62, תוכנית המתאר המקומית לעיר ירושלים, אשר כוללת סעיף המתייחס להרחבת מחסנים בפרויקטים למגורים?

בין תוכנית מכוח תמ"א 38 לבין תוכנית מתאר מקומית

בדיון טענו העוררים בין היתר כי אם לא הייתה מאושרת תוכנית 10038, ומאחר שתמ"א 38 לא כוללת זכויות למחסנים, ניתן היה לבנות בפרויקט 8% מחסנים מהיקף הבינוי שהיה מותר על פי תמ"א 38 , וזאת בעקבות סעיף 4 לתוכנית המתאר 62. מאחר שכך, אותם 8% היו זכאים לפטור.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי אכן תוכנית 62 קובעת את הכלל המאפשר תוספת של 8% למחסנים דירתיים על פי שטח הדירה. "אם תוכנית 62 מבוטלת, הזכויות האלו למחסנים לא ניתנות. לכן הוועדה המקומיות רואה את שטחי המחסנים ככאלו שהובנו בתוכנית 62", נאמר בדיון.

גם אם ההיתר בפרויקט ניתן מכוח תוכנית שהוכנה על פי הוראות סעיף 23 לתמ"א, ניתן פטור מהיטל השבחה ובלבד שהזכויות שניתנו מכוח התוכנית הן זכויות שהיו ניתנות מכוח תמ"א 38 "

ועדת הערר, בראשות עו"ד עמית אופק, קבעה: "לא מצאנו מקום לקבל את טענת העוררים כי אין לחייבם בהיטל השבחה בגין המחסנים שנבנו על פי ההיתר. גם אם ההיתר בפרויקט ניתן מכוח תוכנית שהוכנה על פי הוראות סעיף 23 לתמ"א, ניתן פטור מהיטל השבחה ובלבד שהזכויות שניתנו מכוח התוכנית הן זכויות שהיו ניתנות מכוח תמ"א 38 . זכויות שניתנו למבנים שהתמ"א לא חלה עליהם, והן זכויות שניתנו מכוח תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א, חייבות בהיטל השבחה.

אם ההיתר שניתן מכוח תוכנית 10038 כולל זכויות שלא היו ניתנות לעורר מכוח התמ"א, הרי שעל זכויות אלה לא חל הפטור והעורר חב בהיטל השבחה . עמדתנו היא כי הרחבת המחסנים במקרה דנן התאפשרה מכוח תכנית 10038, והיא מהווה הרחבה של הזכויות שניתנו בתמ"א 38 הפטורות מהיטל השבחה".

אם לא הייתה באה לעולם תכנית 10038, והיתר הבנייה היה ניתן על פי תמ"א 38 , ספק אם ניתן היה לאשר מחסנים. משלא נקבעו זכויות למחסנים בתמ"א 38, כלל לא ברור שתמ"א 38 בפני עצמה מאפשרת בניית מחסנים"

עוד הוסיפה הוועדה: "תוכנית 62 קבעה בסעיף 4 לתקנון את האפשרות לבנות מחסנים למגורים בהיקף של 8% משטח המגורים. בערר דנן תוכנית 10038 החילה את סעיף 4 האמור לעניין הזכויות למחסנים, ומשכך ההשבחה שצמחה מתוכנית 10038 בהיבט זה היא הפער שבין היקף המחסנים שניתן היה לבנות לפי זכויות הבנייה שהוקנו בתכנית 62 לבין היקף המחסנים שניתן לבנות במצב החדש.

אם לא הייתה באה לעולם תכנית 10038, והיתר הבנייה היה ניתן על פי תמ"א 38 , הרי שספק אם ניתן היה לאשר מחסנים. משלא נקבעו זכויות למחסנים בתמ"א 38 שלא במסלול הריסה ובנייה מחדש, הרי שכלל לא ברור שתמ"א 38 בפני עצמה מאפשרת בניית מחסנים. בסיכומו של דבר אנו מקבלים את טענת המשיבה: זכויות אלו אינן כלולות בזכויות הפטורות מהיתר שניתנו בתמ"א 38, ועל כן הן חייבות בהיטל השבחה ".