מתי נדע האם מדובר במגמה ארוכת טווח?

משבר הקורונה הכניס את שוק הנדל"ן לתגובות שנעו בין שמירה על המגמה הנוכחית, קיפאון מוחלט ועד ירידה במחירים. שוחחנו עם ארז כהן, אחד משמאי המקרקעין המובילים בישראל, על מנת לנתח את המצב הנוכחי בשוק המגורים בהשוואה לשוק הנדל"ן לתעשייה ומסחר, ולהבין טוב יותר מתי יהיה אפשר לדעת האם מדובר במגמה ממשית

בדומה לכל תחומי המשק הישראלי, גם שוק הנדל"ן נכנס למצב של אי ודאות מאז פרוץ מגפת הקורונה לפני מספר חודשים. נכון לעכשיו, היקף העסקאות פחת משמעותית, ומצד שני אין קריסות של חברות נדל"ן או משברים נקודתיים קשים.

משבר קורונה איננו משבר חולף, והוא צפוי לחלחל לשוק הנדל"ן. השאלה המרכזית היא מה מידת ההשפעה שלו נכון לעכשיו, ומתי יהיה ניתן לזהות מגמות ארוכות טווח"

"רואים מחלוקות בין משכירים לדיירים ושוכרים, אבל אי-אפשר לאפיין את המשבר בפרמטרים מדויקים לעת עתה", אומר ארז כהן, מנכ"ל ובעלים של ז.כ. מחקר וסקרים, אחד ממשרדי שמאות המקרקעין המובילים בישראל. לדבריו, "משבר קורונה איננו משבר חולף, והוא צפוי לחלחל לשוק הנדל"ן. השאלה המרכזית היא מה מידת ההשפעה שלו נכון לעכשיו, ומתי יהיה ניתן לזהות מגמות ארוכות טווח".

אם כן, כיצד ניתן לאפיין את המצב הנוכחי בשוק המגורים? ומה ההמלצה בכל הנוגע לשינויים בשוק הנדל"ן לתעשייה ומסחר?

שוק המגורים - השפעות משני הכיוונים יתקזזו וישאירו את המגמה הנוכחית

לדברי כהן, שוק הרכישה למגורים עומד כעת מול השפעות המקזזות אחת את השנייה, מה שיותיר את המגמה הנוכחית ללא שינוי משמעותי. "מצד אחד התחזית היא ירידה בביקוש לדירות וירידה בשוק השכירויות, אך מצד שני, משום שהמערכת הפיננסית, שמממנת את התחום, שמה 'ברקס' על מתן האשראי, גם מכיוון ההיצע תהיה עצירה. לכן, אני לא צופה זעזוע גדול במחירי הדיור, לא ירידות דרמטיות, בטח שלא בעתיד הנראה לעין".

לדבריו, ערב הקורונה נרשם שיא של ביקוש לדיור, ולמרות היוזמות הממשלתיות, לא נרשמה ירידה במחירים, "כך שבעקבות ההשפעות המקזזות, לא צפויה הפחתה במחירי המכירה. ההשפעה המקסימלית תהיה התמתנות של מגמת העלייה", אומר כהן. 

בדירות בטווח המחירים הגבוה, של 10,000 שקל ומעלה לחודש, יכול להיות שנראה שינוי קל. שוכרים ינסו להוריד מחירים ומשכירים ככל הנראה יתפשרו מעט על המחיר, מתוך חשש שהדירות יישארו פנויות"

בתחום השכרת הדירות, לעומת זאת, ישנה אפשרות לשינויים כלפי מטה "בדירות בטווח המחירים הגבוה, של 10,000 שקל ומעלה לחודש. כאן יכול להיות שנראה שינוי קל, שוכרים ינסו להוריד מחירים ומשכירים ככל הנראה יתפשרו מעט על המחיר, מתוך חשש שהדירות יישארו פנויות. בטווחי המחירים האלו, אני צופה מגמה קטנה כלפי מטה, עד 10%". לדבריו, בשוק הדירות הזולות יותר ההיצע נמוך יותר, ולכן לא צפוי שינוי משמעותי.

ומתי יהיה אפשר לדעת מהי המגמה ארוכת הטווח? "לדעתי, המדידה הבאה של השוק צריכה להיות בינואר 2021", מעריך כהן. "עד אז ימשיך הדשדוש ואי הודאות שאנחנו נמצאים בו כרגע".

תעסוקה ומסחר - פגיעה מיידית בשוק השכירויות

אין ספק שעולם העסקים הישראלי ספג פגיעה קשה סביב הסגר ועצירת המשק בחודשים האחרונים, מה שמשפיע גם על שוק הנדל"ן לעסקים. "בתחום התעשייה והמסחר רואים את הירידה באופן ברור, מרגישים אותה בשכירויות יותר מאשר בעסקאות הרכישה", אומר כהן. כהן מתאר ניסיונות של חברות, לרבות חברות גדולות, לשבור חוזים ולצאת ממשרדים קיימים.

"בקרב בעלי המשרדים, יש כאלו שנכנסים למשא ומתן מחדש על החוזה, כדי להשאיר את השוכרים הקיימים. מצד שני, יש בעלי נכסים שאומרים לשוכרים 'יש לכם חוזה, תעמדו בו'", מספר כהן.

לבעלי הנכסים אני אומר - אם אתם רוצים לעצום עיניים, יש לכם חוזה שהשוכר חתום עליו. אבל הגישה הלוחמנית היא בעייתית ומובילה את השוכר לצאת בנקודת היציאה הראשונה שיש לו"

"לדעתי הדרישה לעמידה בחוזה בכל מצב היא טעות, משום שמדובר בגישה שתוביל להליכים משפטיים, ובסוף להפסד של השוכר. אי-אפשר לחלוב פרה שאין לה חלב. לבעלי הנכסים האלו אני אומר - אם אתם רוצים לעצום עיניים, יש לכם חוזה שהשוכר חתום עליו. אבל הגישה הלוחמנית היא בעייתית ומובילה את השוכר לצאת בנקודת היציאה הראשונה שיש לו".

נוסף על כך אומר כהן כי הצפי הוא לירידה במחירי השכירות, "כך שכל שוכר שייכנס במקום השוכר הנוכחי ישלם פחות. הגישה של משא ומתן לפחות משאירה את השוכר הנוכחי, גם אם במחיר מופחת".

ההמלצה למשקיעים קטנים עם מינוף גבוה - להילחם על השוכר, או לממש את הנכס

הבעיה הגדולה, אומר כהן, היא שישנם משקיעים שלקחו מינוף גדול, באמצעות קבוצות רכישה, למשל, כך שהשכירות משלמת את המשכנתא שלהם, בתקווה שאחרי תקופת ההחזר, הרווח יהיה נקי.

בשנים האחרונות צצו הרבה משקיעים קטנים במשרדים והשוק פרח, בעיקר בעקבות הריבית הנמוכה והאשראי הזמין. "למשקיעים הממונפים האלו אני ממליץ להילחם על השוכר הקיים. עבורם, כל חודש שהמשרד ריק הוא נזק משמעותי".

אם אין שוכרים, אותם בעלי נכסים צריכים להביא 'כסף מהבית' כל חודש. למי שהעלות משמעותית עבורו, ההמלצה היא לממש גם אם המחיר יהיה נמוך מהשווי שהם חלמו עליו"

עבור משקיעים ששוקלים למכור את הנכס המסחרי בבעלותם, כהן אומר כי "הפונקציה שמשפיעה על ההמלצה שלי היא מידת ההתחייבות או גודל המשכון שרובץ לטובת הבנק או גורם אחר. ככל שמרכיב המימון גבוה בנכס, מומלץ יותר לבצע מימוש של הנכס גם במחיר של ירידה במחיר המכירה".

ברגע שהעלות החודשית גבוהה, בעל הנכס נמצא במצב בעייתי. "אם אין שוכרים, אותם בעלי נכסים צריכים להביא 'כסף מהבית' כל חודש. למי שהעלות משמעותית עבורו, ההמלצה היא לממש גם אם המחיר יהיה נמוך מהשווי שהם חלמו עליו".

קיפאון בעסקאות הרכישה - כולם יושבים על הגדר 

בכל הנוגע לעסקאות רכישה בשוק הנדל"ן לתעשייה ומסחר, כהן אומר כי הרבה רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר וממתינים לראות מהי המגמה שתתפתח כתוצאה מהמצב הנוכחי. 

מי שמתכנן לרכוש נכס מסחרי באמצעות מימון, יתקשה יותר לקבל אשראי או שיאלץ לשלם יותר עבור ההלוואה. מדובר בנתון שמצמצם את היקף העסקאות"

בעיה נוספת שכהן מעלה היא בעיית המימון. "הבנקים מגבילים הרבה יותר במתן אשראי, על רקע אי-הוודאות מהצד שלהם. לכן, מי שמתכנן לרכוש נכס מסחרי באמצעות מימון, יתקשה יותר לקבל אשראי או שיאלץ לשלם יותר עבור ההלוואה. מדובר בנתון שמצמצם את היקף העסקאות".

"נכון לעכשיו אין מספיק עסקאות כדי להראות על מגמת ירידה ברורה במחירים, ולדעתי יעברו כמה חודשים עד שנראה לאן השוק הולך, ומה המחירים שהרוכשים מוכנים לשלם", אומר כהן. "אני מאמין שכבר לקראת החגים נוכל להצביע על מגמות ברורות יותר".