מערכת מייצגים במיסוי מקרקעין - המדריך השלם לשנת 2024

בכל עסקת מכירה או רכישה של זכויות במקרקעין נדרשים המוכר והקונה להגיש לרשות המיסים דיווח הכולל הצהרה על ביצוע העסקה ושומה עצמית. לאחר ההגשה, נבדק כל דיווח במשרד מיסוי המקרקעין האזורי המתאים למיקום הנכס, לשם השלמת העסקה והעברת הזכויות לקונה. בשנת 2017 הוחלט על ייעול התהליך, שבוצע עד אז באופן ידני, ולאחר אישור התיקון לחוק מיסוי מקרקעין  מערכת מייצגים מקוונת הפכה להיות הדרך היחידה (פרט לחריגים המוגדרים בחוק) להגשת הדיווחים על עסקאות נדל"ן לרשות המיסים.

מה כולל הדיווח?

כאמור, בכל עסקת נדל"ן מחויבים המוכר והרוכש לדווח על העברת הזכויות. מלבד ההצהרה על המכירה או הרכישה, נדרשים המוכר והרוכש להגיש שומה עצמית של המס בו הם חייבים, כלומר אומדן של המס אותו יהיה עליהם לשלם על העסקה.

המיסים המוטלים בעסקאות אלו נחלקים לשניים: מס שבח, המוטל על המוכר, ומחושב על פי הרווח שיקבל המוכר ממכירת הזכויות; ומס רכישה, המוטל על הרוכש בהתאם לשווי המכירה. בחלק מהעסקאות הרוכש יידרש גם לשלם מקדמה על חשבון מס השבח בו חייב המוכר. 

מיסים אלו עשויים להסתכם בסכומים לא קטנים, אך ישנם מקרים בהם החוק מגדיר פטורים והקלות מסוגים שונים. כחלק מהדיווח, מפרטים המוכר והרוכש את הערכת המס, אם ישנו, ואת הפרטים והמסמכים המעידים, לטענתם, על זכאותם לפטור ממס או להקלות. בנוסף, רשאים המוכר או הרוכש להגיש בקשה להקטנת המקדמה.

אופן הגשת הדיווח

כאמור, ב-2017 אושר תיקון לחוק מיסוי מקרקעין  מערכת מייצגים הקובע כי הגשת הדיווח תיעשה באופן מקוון דרך מערכת המייצגים באתר רשות המיסים. את הדיווח מחויבים להגיש גם המוכר וגם הרוכש, תוך 30 ימים ממועד ביצוע העסקה, כאשר האחראי על הגשת הדיווח של כל אחד מהצדדים הוא עורך הדין המייצג אותו. 

מוכר או רוכש שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין יוכלו להגיש את הדיווח רק במחשבים ציבוריים המיועדים למטרה זו ונמצאים במשרדי מיסוי מקרקעין . הגשת הדיווח במועד שעולה על 30 יום ממועד ביצוע העסקה יחייב את המגיש בתשלום קנס.

מתי ניתן לדווח שלא באמצעות המערכת?

חוק מיסוי מקרקעיןמערכת מייצגים מגדיר שני חריגים בהם ניתן להגיש את הדיווח שלא באמצעות מערכת מייצגים אלא על ידי מסירת טפסים והצהרה באופן ידני:

1. כאשר המוכר או הרוכש מיוצג על ידי עורך דין שביום 15/10/2017 גילו היה 66 או למעלה מכך.
2. כאשר המוכר או הרוכש אינו מיוצג על ידי עורך דין, ואינו יכול להגיע למשרדי מיסוי מקרקעין עקב היותו מחוץ לארץ או בשל מגבלות פיזיות. במקרה זה יידרש המוכר או הרוכש להוכיח למנהל מיסוי מקרקעין שאכן נבצר ממנו להגיע ללשכה ולקבל את אישורו. לשם כך יהיה עליו להגיש בקשה בכתב באמצעות טופס בקשה לאישור דיווח שאינו מקוון, ולצרף מסמכים התומכים בבקשתו וכן טפסי הצהרה מתאימים על ביצוע העסקה. אם יקבל את אישור המנהל, יישלחו טפסי ההצהרה שלו אל משרד מיסוי מקרקעין המתאים. אם תידחה בקשתו, ייאלץ להגיע בעצמו לאחד ממשרדי מיסוי מקרקעין ולהגיש את הדיווח באופן מקוון.

מילוי טופסי הדיווח

טופסי ההצהרה על ביצוע העסקה נחלקים לשלושה סוגים על פי סוג הנכס: טופס 7000, להצהרה על דירת מגורים פטורה ממס שבח שאינה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות;  טופס 7000/ב להצהרה על דירה מקבלן שהריווח על מכירתה נתון לשומת מס הכנסה ובגינו מבוקש פטור בהתאם לסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין ; טופס 7002 להצהרה על כל זכות במקרקעין שלא עונה על תנאי הטפסים הקודמים שפורטו.

לכל סוגי הטפסים מבנה דומה, הכולל הצהרה על פרטי הצדדים בעסקה ופרטי עורך הדין המייצג, פרטי ההצהרה ומסלול המיסוי, פרטי זכות המקרקעין הנמכרת ופרטי העסקה והצהרות מצד המוכר ומצד הרוכש. 

ההחלטה על החלת מסלול המיסוי המבוקש על ידי הצדדים, תתקבל בהתאם לבחינת הפרטים הרלוונטיים אותם ימסרו המוכר והרוכש בסעיפי ההצהרה. המוכר יציין, בין היתר, מהו הסעיף לפיו הוא מבקש פטור ממס שבח (בהגשת טופס 7000) ואם נדרש חיוב על החלק העודף של הרווח שעולה על תקרת הפטור; ואילו הרוכש יתבקש להצהיר מה השימוש המתוכנן עבור הזכות שרכש, אם זוהי הדירה היחידה בבעלותו, מהם נתוני השווי לצורך מס רכישה ועוד.  

שלבי התהליך

להגשת הדיווח נדרשים המוכר והרוכש לצרף מגוון מסמכים וטפסים, בהתאם לאופי העסקה, בהם חוזה מכירה, נסח טאבו או אישור זכויות, חוזה רכישה בעסקאות החייבות בתשלום מס שבח וכל אסמכתא או מסמך אחר הנדרשים לעריכת השומה.

תוך 20 ימים ממועד הגשת הדיווח תישלח לצדדים הודעה ממנהל מיסוי מקרקעין בדבר סכום המס שעליהם לשלם על פי הצהרתם – כלומר, שומה עצמית. תוך שמונה חודשים ממועד הגשת הדיווח, ישום המנהל את המכירה במס שבח ובמס רכישה, לפי השומה עצמית או לפי מיטה שפיטה. הודעת השומה תישלח לצדדים החייבים במס, כאשר במקרה של שומה לפי מיטב שפיטה, יוזמן הצד הרלוונטי לדיון לפני החלטת המנהל.

לאחר קבלת הודעת השומה, רשאי כל אחד מהצדדים להגיש השגה אם הוא חולק על הנתונים המפורטים בה. את ההשגה יש להגיש תוך 30 ימים ממועד קבלת הודעת השומה דרך מערכת מייצגים . מגיש ההשגה יוזמן לדיון בנושא והמנהל יגיש את החלטתו המנומקת בכתב תוך שמונה חודשים עד שנה מיום הגשת ההשגה. אם אחד הצדדים חש כי קופח על ידי החלטת המנהל בדבר ההשגה, ביכולתו להגיש ערר תוך 30 ימים ממועד קבלת החלטה זו.

יתרונות מערכת מייצגים מיסוי מקרקעין

המעבר למערכת מקוונת היווה מהפכה של ממש בתהליך המיסוי של עסקאות נדל"ן , וייעל את ההתנהלות כולה. אם בעבר כללו הדיווחים פרטים חסרים או חלקיים אשר עיכבו את התהליך כולו, היום מקבל המנהל דיווח מפורט וברור המאפשר לו להבין את פרטי העסקה במלואם ולטפל בה בהתאם במהירות ובקלות. בנוסף, מאפשרת המערכת המקוונת הפקה של אישורי מיסים ושוברי תשלום לפי השומה העצמית, דבר שבעבר ניתן היה לעשות רק באמצעות הדואר או על ידי הגעה למשרדי מיסוי המקרקעין. 

בעקבות תיקון חוק מיסוי מקרקעין מערכת מייצגים , מיסוי מקרקעין מאפשרת פונקציה מבורכת נוספת של פניה למנהל האחראי על הטיפול בדיווח לצורך בירורים, הבהרות, קביעת דיון וכדומה, בעוד שלפני החלת חוק מיסוי מקרקעיןמערכת מייצגים יכולים היו הצדדים לדעת מי המנהל המטפל בהצהרתם רק לאחר יצירת קשר מצידו. שינויים אלו, לצד פעולות ייעול נוספות שנעשות במערכת באופן שוטף, מאפשרים הגשת דיווחים מפורטים ומדויקים וחישוב נכון ומהיר של המס, המובילים לסגירת העסקאות במהירות גדולה הרבה יותר מבעבר.