כל עוד תמ"א 38 קיימת–להילחם שהתוכנית תהיה מכוח סעיף 23

"כל עוד תמ"א 38 קיימת, חשוב מאוד לנסות לקבוע שהתוכנית שמגישים תהיה מכוח סעיף 23 לתוכנית המתאר - כדי לזכות בהטבות שהיא מציעה, גם בהיבט התכנוני וגם בהיבט הכלכלי והמיסויי. הוועדות המקומיות מאוד לא אוהבות את זה, והרבה פעמים מתנות קידום תב"ע בכך שהן לא יהיו לא מכוח סעיף 23. צריך לזכור שאם התוכנית אינה מכוח הסעיף הזה, ההקלות במע"מ לא חלות על התוכנית, חוק החיזוק לא חל עליה, הקלות בהסכמה לא אפשריות, היטלי ההשבחה ומיסוי מקרקעיןשונים – כל הדברים הללו יכולים להפיל פרויקט. כבר ראיתי מקרים שבהם הפרויקט נפל כי הוועדה לא הסכימה שיהיה תחת סעיף 23".

כך אמרה היום (ד') עו"ד ענת בירן , בעלי ענת בירן משרד עורכי דין, בהרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן שהתקיימה תחת הכותרת "כיצד להקטין היטלים ולזרז הליכי רישוי על ידי תכנון נכון". בהרצאתה הדגישה עו"ד בירן את החשיבות שבהיוועצות נרחבת בין היזם לכמה אנשי מקצוע טרם ניסוח תוכנית חדשה והגשתה, וציינה כי לעורך הדין, ולכל אחד מאנשי המקצוע המעורבים בהליך יש השפעה גדולה על ההליך הצפוי ועל התוצאה הסופית.

עו"ד בירן דיברה בין היתר על החשיבות שבהיכרות עם מדיניות הרשות המקומית שבה מבקשים לקדם את התוכנית החדשה, והרחיבה בנושא הבחירה בין הגשת תוכנית בסמכות מקומית לבין הגשת תוכנית בסמכות מחוזית. "לעיתים הפרויקט מכתיב לנו איזו סמכות תדון בתוכנית, אך במקרים רבים אפשר להתאים את עצמנו לסמכות המתאימה בעינינו.

תוכנית בסמכות מחוזית עוברת הליך אחד, שמיעת התנגדויות אחת ולא יותר – ולכן היתרון שבהגשת תוכנית לוועדה המקומית לא בהכרח מוכיח את עצמו מבחינת לוחות הזמנים"

אומנם הדעה הרווחת היא שתוכנית בסמכות מקומית תתקדם מהר יותר, אך לא תמיד זה כך - הרבה פעמים בגלל שהוועדה המקומית מחליטה לעשות חיים קשים, בגלל אג'נדה שלא תומכת בפרויקט או משום שההרכב שלה והאינטרסים הפוליטיים משפיעים על פעילותה. נזכיר גם שתוכנית בסמכות מחוזית עוברת הליך אחד, שמיעת התנגדויות אחת ולא יותר – ולכן היתרון שבהגשת תוכנית לוועדה המקומית לא בהכרח מוכיח את עצמו מבחינת לוחות הזמנים".

חשוב להסדיר הכול במסגרת הוראות התוכנית. לא תמיד הוועדה המחוזית מסכימה להיכנס לפרטים, אבל אני ממליצה מאוד לנסות: אפילו דברים קטנים, כמו העתקת רמזור כתנאי לאישור הפרויקט, מלווים במשמעויות רבות"

נושא נוסף שנידון בהרצאה, ונחשב כיום למדובר מאוד, הוא נושא הכנסת המטלות הציבוריות לתוכנית חדשה. עו"ד בירן הדגישה כי חשוב מאוד להכניס התייחסות נרחבת גם למטלות הציבוריות בתוכנית: "חשוב להסדיר הכול במסגרת הוראות התוכנית. לא תמיד הוועדה המחוזית מסכימה להיכנס לפרטים – מי מבצע, מי מממן וכדומה, אבל אני ממליצה מאוד לנסות: אפילו דברים קטנים, כמו העתקת רמזור כתנאי לאישור הפרויקט, מלווים במשמעויות רבות. הנושאים האלה הפכו להיות צרה צרורה, ולכן צריך לטפל בהם כבר במסגרת התוכנית, לא להעלים עין ולטמון את הראש בחול".

צפו בהרצאה במלואה:

"הגשת תוכניות להקמת מרלו"גים – תופעה שאנחנו נתקלים בה בעיקר בשנים האחרונות"

עו"ד בירן התייחסה בהרצאתה גם להחלטת ועדת הערר המחוזית במחוז מרכז שלא לאפשר הקמת מרלו"ג של חברת דיפלומט בשטחי היישוב יד חנה שבעמק חפר. משרדה של עו"ד בירן ייצג את תושבי היישוב בדיון, והיא רואה בכך ניצחון גדול: "מדובר במבנה גדול מאוד, שעצם הקמתו הפחידה את התושבים. הם טענו שאזור תעשייה ביישוב כפרי לא מתאים להקמת מרלו"גים מהסוג הזה.

תוכנית להקמת מרלו"גים הן תופעה שאנחנו נתקלים בה בעיקר בשנים האחרונות, בגלל הביקוש הגדל למבנים מהסוג הזה. במהלך הדיון בחנה הוועדה סוגיה מעניינת, שבמסגרתה נשאלה השאלה אם תב"ע שמיועדת לאחסנה מאפשרת בניית מרלו"גים, כלומר האם מרלו"ג הוא מבנה בייעוד אחסנה או מסחר? ללא קשר להחלטתה שלא לאפשר את הקמת המבנה, היא קבעה כי לא מדובר בשינוי ייעוד.

חשוב להכניס לייעוד הקרקע כמה שיותר שימושים, כדי שיוגדרו כשינוי שימוש בלבד – מושג חדש יחסית – או שלא יוגדרו כשינוי ייעוד בכלל. אי-שינוי ייעוד חשוב לא רק מול הוועדות השונות, אלא גם מול רשות מקרקעי ישראל"

זו סוגיה מעניינת שאנחנו נתקלים בה רבה מאוד, וכאן חשוב להזכיר כי יש לכתוב במפורש את כל השימושים בקרקע התוכנית – כדי להימנע בהמשך הדרך מהגדרת שימוש חורג . חשוב להכניס לייעוד הקרקע כמה שיותר שימושים, כדי שיוגדרו כשינוי שימוש בלבד – מושג חדש יחסית – או שלא יוגדרו כשינוי ייעוד בכלל. אי-שינוי ייעוד חשוב לא רק מול הוועדות השונות, אלא גם מול רשות מקרקעי ישראל, כי שינוי ייעוד גורר תשלומים שונים שמגיעים לסכומים גדולים".