על רקע הניסיון של רשות מקרקעי ישראל לעקר את זכות הערעור

רשות מקרקעי ישראל מחזיקה בכ-93% מקרקעות המדינה, כך שכמעט כל מי שעוסק בנדל"ן, במקרקעין ובזכויות חכירה , התנהל במהלך השנים מול רמ"י. בדומה לשאר ההחלטות של גופים ציבוריים, כאשר מתקבל חיוב מרמ"י, לנישום ישנה זכות מהותית לערער על גובה החיוב. 

"ההשגה מול רמ"י מתחלקת לשני שלבים", מסביר ארז כהן, שמאי מקרקעיןמוסמך, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין וכיום בעלים של חברת ז.כ. מחקר וסקרים בע"מ, המתמחה בין היתר בייצוג של נישומים בהשגות וערעורים על החלטות רשות מקרקעי ישראל . "בשלב הראשון, הערעור נידון במשרד השמאי הממשלתי, שהוא גוף חיצוני לרשות מקרקעי ישראל, ויושב תחת משרד המשפטים", אומר כהן. "המשמעות היא שהערעור לא נעשה מול הגוף שהוציא את החיוב, אלא מול גוף מנהלי של המדינה, שאינו כפוף למנהל, ויש לו סמכויות עצמאיות". 
בשלב השני, אם הנישום לא מקבל את החלטת השמאי הממשלתי, באפשרותו לפנות לוועדת השגות, המורכבת מעורך דין עם כישורים של שופט, לרוב מהפרקליטות, ושני שמאים - השמאי הממשלתי או סגנו, ושמאי נוסף מרשימת השמאים המכריעים.

רמ"י מנסה לרכז את הכוח אצלה, ולעקר את סמכויות ועדת ההשגות

"הוועדה אמורה להיות גוף מנהלי אוטונומי ממנהל המקרקעין, אך הוא שואב את הסמכות שלו מהחלטות של רמ"י, והנוהל שלו נכתב ונקבע על ידי רמ"י", מסביר כהן את הבעייתיות. "אין ספק שחלק מההחלטות של הוועדה לא מצאו חן בעיני רמ"י. הייתי מעורב במקרים בהם רמ"י נאלצה להחזיר סכומים של עשרות מיליוני שקלים לחוכר, לאחר שהחלטת ועדת ההשגות קבעה כי השומה היתה טעות ביסודה או התבססה על פרמטרים שגויים".

אין ספק שחלק מההחלטות של הוועדה לא מצאו חן בעיני רמ"י. הייתי מעורב במקרים בהם רמ"י נאלצה להחזיר סכומים של עשרות מיליוני שקלים לחוכר, לאחר שהחלטת ועדת ההשגות קבעה כי השומה היתה טעות ביסודה"

בתגובה להחלטות מסוג זה, החליטה רמ"י לשנות חלק מהנהלים שעל פיהם התנהלה ועדת ההשגות. "בפברואר 2020 נעשו שני שינויים מהותיים", אומר כהן. "הראשון הוא החובה להתייעץ עם רמ"י על הרכב הוועדה. השני הוא שההחלטות של ועדת ההשגות הן בגדר המלצה בלבד, ולא מחייבות את רמ"י. "בשורה התחתונה", אומר כהן, "השינויים האלו מאיינים ומעקרים כל החלטה של ועדת ההשגות".

ביקורת נוקבת מול החלטת רמ"י - מצד גורמים מנהליים, משפטיים ופרטיים

בעקבות ההחלטה השנויה במחלוקת, הוציא השמאי הממשלתי מכתב למנהל המקרקעין, בתפוצה לכל משרדי הממשלה, שבו הודיע כי כתוצאה מההחלטה הוא מפסיק את כל הדיונים של הוועדות, משום שההחלטה מעקרת כל משמעות של הדיונים. "הדיונים והפעילות של הוועדות אכן נעצרו בשטח", אומר כהן.

הנושא הגיע עד למשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, אשר כתב לרמ"י מכתב המודיע לה שקיבלה החלטה שהיא לא חוקית בעליל. "כלומר, בנסיבות האלו, המועצה של המנהל חייבת לשנות את ההחלטה כי היא אינה ראויה ולא תעמוד במבחן בג"צ", מספר כהן. בהמשך הוגשה אף עתירה בנושא, "מטעם גורם פרטי שהחלטה רלוונטית לגביו משום שהיה בשלבי ערעור והבין כי אם ההחלטה תיושם, הליך הערעור שלו יעוקר ממשמעות".

לדעתי, ההחלטה שונתה כדי לאפשר את המשך הדיונים, אך רמ"י עדיין רוצה לשלוט גם בחיובים וגם בהשגות המוגשות. יש כאן מקרה של אי-תקינות ציבורית בולטת בכל רמה, שאסור שתקרה"

בעקבות הביקורת הנוקבת מצד הגורמים המנהלתיים, המשפטיים והפרטיים, ההחלטה שונתה בחודש האחרון, "אך עדיין נשארו בה הרבה חורים", אומר כהן. "לדעתי, ההחלטה שונתה כדי לאפשר את המשך הדיונים, אך רמ"י עדיין רוצה לשלוט גם בחיובים וגם בהשגות המוגשות. יש כאן מקרה של אי תקינות ציבורית בולטת בכל רמה, שאסור שתקרה".

לדברי כהן, " רשות מקרקעי ישראל היא בעלת עניין, אשר רוצה למכור את הקרקעות שלה במחיר המקסימלי שהיא יכול לקבל. זה חלק ברור וידוע במשוואה. להערכתי, המהלכים הנוכחיים הם חלק מהניסיון של הרשות לגשר על הבור בהכנסות שנוצר בעקבות מחיר למשתכן , שבמסגרתו קרקעות שווקו ב-20% משווין. אחרת, אני לא מצליח להבין למה רשות שלטונית מנסה לעקר מהשורש את האפשרות לדון בחיובים שהיא עושה. זה בלתי סביר בעליל".

הפתרון - ועדת ערר מעין שיפוטית ועצמאית לחלוטין

"במכתב של השמאי הממשלתי, הוא כותב על הקמה של ועדה ציבורית לבחינת הנושא", אומר כהן. 
"לדעתי, יש להעלות את הדרגה של ועדת ההשגות הנוכחית לרמה של ועדות ערר, שהן ועדות מעין שיפוטיות, כך שלא יהיה ניתן להכתיב לה שום דבר".

ועדות ערר הן ועדות שיפוטיות במסגרת החוק, כגון ועדות הערר המחוזיות בחוק תכנון ובנייה, אשר מהוות גורם בלתי תלוי, ללא השפעה מצד הועדה המקומית או העירייה. "זה הכי קרוב לבית משפט שיש", אומר כהן. "מדובר בטריבונל שיפוטי מקצועי אוטונומי, בלי שליטה והשפעה מצד הגוף שעליו אתה מערער". 

לדבריו, לא רצוי להישאר במצב שבו מתנהלת ועדה מנהלית שלוקחת סמכויות מהחלטות רמ"י, ואז רמ"י יכול להפוך את אותן החלטות. "השאיפה שלי היא לגוף עצמאי לחלוטין, מעין שיפוטי, שקובע החלטות בלי מעורבות והשפעה".

לדוגמה, כהן מתאר קביעה של רמ"י על כך שההשגות לא ידונו בשום היבט שיש לו השלכה משפטית על ההשגה. "מדובר בקביעה מאוד בעייתית, משום שאין כזה דבר שמאות סטרילית לחלוטין - היא תמיד נגזרת ממצבים משפטיים שונים". כהן נותן בתור דוגמה מקרים בהם רמ"י קובעת שאין להתייחס להוראת התב"ע שחלה על המקרקעין, "אבל אי-אפשר לקבוע שווי שוק בלתי להתייחס לתב"ע, ויש לכך השלכות משפטיות, אך על פי הקביעה, אי-אפשר לדון בכך בוועדה. זה מעקר את העבודה של השמאי ואת היכולת להגיש ערעור, באמצעות צמצום משמעותי של היקף המקרים הניתנים לדיון".

בסופו של דבר, המטרה היא שהנישומים יקבלו החלטות אובייקטיביות ולא מוטות על פי גורם כזה או אחר. הנישום רוצה לשלם מס על פי שיקולים אובייקטיביים ולא על פי בעלי עניין, או החלטה של פקיד כלשהו"

חלק קריטי בייצוג ראוי והשגת השומה ההוגנת ביותר עבור הנישום, הוא בחירת שמאי מקרקעין שייצג את הנישום מול הוועדה. "השמאי מבצע את הניתוח המקדים ואת הייצוג בפועל, ולכן הוא מרכיב קריטי בתהליך. בחירת השמאי הנכון היא היבט מכריע בהצלחה הצפויה בדיונים", אומר כהן. 

"בסופו של דבר, המטרה היא שהנישומים יקבלו החלטות אובייקטיביות ולא מוטות על פי גורם כזה או אחר. הנישום רוצה לשלם מס על פי שיקולים אובייקטיביים ולא על פי בעלי עניין, או החלטה של פקיד כלשהו. אסור שיהיה ריכוז כזה של כוח והשפעה אצל הגוף שמחליט על הסכום שהנישומים צריכים לשלם", מסכם כהן. "וזה תלוי בגורמי הממשלה שיובילו לחקיקה בנושא, שתביא לשינוי הסטטוס".