"התקופה המוכרת לעיכובים בשל משבר הקורונה - 60 ימים"

התקופה שבה יוכרו עיכובים במסירת דירות ככאלו שנגרמו בשל משבר הקורונה – 60 יום; "תקופת החסד" של הקבלנים תסתכם ב-120 ימים בסך הכול; הקבלן יחויב במחצית הפיצוי הרגיל בתקופה זו - וחיובי הרוכש יידחו גם הם – אלו, בתמצית, המלצות הצוות הבין-משרדי אשר בחן את השלכות משבר הקורונה על התקשרויות שבין רוכשי דירות למוכרי דירות שלפי חוק המכר.

הצוות, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) עו"ד ארז קמיניץ, הוקם במטרה לבחון את השלכות המשבר על התקשרויות חוזיות באשר הן, ולצידו הוקם צוות משנה, שמטרתו לבחון את השלכות המשבר על ההתקשרויות סביב מסירת הדירות. כידוע, נושא זה הוא אחד ה"בוערים" כיום בענף, ולאחרונה אף המליץ משרד הבינוי והשיכון על מתן ארכה של 40 יום ביחס למועד מסירת הדירה – המלצה שעוררה את זעמם של הקבלנים.

הצוות מצא כי ראוי לראות בתקופה של חודשיים כתקופה מוכרת לעיכוב בשל המשבר. לפיכך הצוות ממליץ לתקן את חוק המכר כך של"תקופת החסד" הקבועה כבר היום בחוק (60 ימים) יתווספו 60 ימים נוספים"

כעת מציע הצוות הבין-משרדי מתווה משלו. בדו"ח שפורסם היום (ד') הוא מציע לבצע תיקון לחוק המכר כברירת מחדל ובהוראת שעה, וממליץ: "ביחס לרכיב העונשי בפיצוי – משך תקופת האיחור במסירת דירות בשל הקורונה נאמדה על ידי משרד הבינוי והשיכון בסדר גודל של בין חודשיים לשלושה חודשים. הצוות מצא כי ראוי לראות בתקופה של חודשיים כתקופה מוכרת לעיכוב בשל המשבר. לפיכך הצוות ממליץ לתקן את חוק המכר כך של"תקופת החסד" הקבועה כבר היום בחוק (60 ימים) יתווספו 60 ימים נוספים.

בהמשך לכך, הצוות ממליץ כי למשך התקופה של עד 120 ימים ממועד המסירה החוזי, לא יחויב הקבלן ברכיב הפיצוי העונשי שבפיצוי המוגבר לפי חוק המכר. ככל שמועד האיחור יעלה על 120 ימים, ישוב הקבלן לחוב בפיצוי עונשי מוגבר, ללא הוכחת נזק, בדמות 150% מדמי שכירות של דירה דומה, אבל חבות זו תחול החל מהיום ה-61 לאיחור, ולא תחול מהיום הראשון לאיחור לפי המועד החוזי".

הצוות מתייחס גם לפיצוי "הרגיל" הקבוע בחוק המכר, כלומר הפיצוי קבלן עשוי לחוב בו כלפי רוכש דירה בתקופה המוכרת: "בגין התקופה המוכרת יתחלקו הקבלן והרוכש בנזק הריאלי הצפוי לקונה (100% דמי שכירות של דירה דומה),היינו, תוכר זכותו של הרוכש לתשלום דמי שכירות של דירה דומה ביחס למחצית מהתקופה המוכרת ועד לאיחור של חודש אחד מתוך חודשיים". 

תעמוד על כנה זכותו של הרוכש לקבלת פיצוי ריאלי בגין תקופת איחור זו, בהתאם לדיני החוזים הכלליים, היינו אם ירצה הרוכש בפיצוי הוא יצטרך להוכיח את נזקו"

במילים אחרות, הקבלן יחויב במחצית הפיצוי הרגיל, וביחס ליתר חודשי האיחור "תעמוד על כנה זכותו של הרוכש לקבלת פיצוי ריאלי בגין תקופת איחור זו, בהתאם לדיני החוזים הכלליים, היינו אם ירצה הרוכש בפיצוי הוא יצטרך להוכיח את נזקו". חיובי הרוכש בתקופה זו, בכל הנוגע למועדי תשלומים בהתאם לקבוע בחוזה, ככל שקיימים, יידחו גם הם. 

לעיון בדו"ח כולו לחצו כאן

בדו"ח מצביע הצוות על חשיבותו של הסדר שכזה, ועל חשיבות אימוצו גם על ידי הקבלנים והיזמים וגם על ידי הדיירים: "הן ביחס לרוכש והן ביחס לקבלן – סיכויי תביעתם לפי הדין הכללי לוטים בערפל. המעטפת המשפטית והעובדתית צפויה להיות כה מורכבת, שספק אם מי מהצדדים יצליח להוכיח יותר ממה שההצעה מעניקה לו, ללא צורך בהוכחת נזק, ובאופן ודאי. 

הציפייה היא כי בסופו של יום ברוב הסכסוכים הצדדים יפעלו בהתאם למודל המוצע. ישנו ערך רב ביצירת הסדר חקיקתי מפורש וסופי. הסדר כזה, ככל שיהיה מאוזן והוגן, יקדם ודאות וימנע הגעה של סכסוכים רבים לבית המשפט"

משכך, הציפייה היא כי בסופו של יום ברוב הסכסוכים הצדדים יפעלו בהתאם למודל המוצע כברירת המחדל שתיקבע בחקיקה כאמור. ישנו ערך רב ביצירת הסדר חקיקתי מפורש וסופי. הסדר כזה, ככל שיהיה מאוזן והוגן, יקדם ודאות וימנע הגעה של סכסוכים רבים לבית המשפט".

עוד מודגש בדו"ח כי ההסדר הגנרי המוצע לא מחייב הכרעה בשאלה אם משבר הקורונה הוא "כוח עליון" – עניין שבו דנה לאחרונה בהרחבה עו"ד נרם אבו ח'יט בטור דעה שפורסם כאן - שכן יש בו הכרעה כיצד לחלק את הנזק שנגרם מהאירוע המשברי.

עם הגשת הדו"ח, שלח הצוות מכתב מסכם בנושא אל שר הבינוי והשיכון, השר ח"כ יעקב ליצמן.
לעיון במכתב לחצו כאן

הצוות הבין-משרדי כלל את נציגי מחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) שהובילו אותו, בראשות ראש אשכול נדל"ן, כרמית יוליס; את נציגי משרד הבינוי והשיכון - ממונה חוק המכר, עמית גריידי, ומ"מ היועץ המשפטי; את נציגי משרד האוצר: את נציגי הלשכה המשפטית, אגף התקציבים, החשב הכללי ומטה הדיור; את נציגת פרקליטות המדינה; ואת נציגת בנק ישראל.

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר: "עמדת משרד המשפטים לפיה קבלנים ייאלצו לשאת בפיצוי רוכשי דירות בגין עיכובים הנובעים ממשבר הקורונה, תביא לערעור יציבותן של חברות בנייה רבות עד כדי סיכון לעצם קיומן . מעבר לחוסר ההיגיון והצדק שבהפיכת קבלנים לגורם הנושא באחריות לפיצוי בגין אירוע 'כוח עליון' שאינו בשליטתם, הרי שיש בהמלצה זו גם משום סיכון ממשי לענף הבנייה, המתוח תזרימית עד קצה יכולתו בימים אלו.

בסופו של יום ערעור היציבות בענף הבנייה תשורשר למערכת הפיננסית ולציבור רוכשי הדירות. שוב נמנעת מדינת ישראל מלקחת אחריות ממשית באירוע הקורונה ובמקום להשתתף תקציבית בנזק שנוצר, מסתפקת בהמלצה לחלק את הנזק בין הקבלנים לרוכשי הדירות תוך עמידה מן הצד".