תקן 21 - מאזנים בין האינטרסים התחדשות עירונית - המדריך השלם לשנת 2024

תקן 21 בנושא פינוי-בינוי, שאושר ב-7 בנובמבר 2012 על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, הוא תקן מקצועי חשוב במיוחד עבור פרויקטים של פינוי-בינוי, עבור כל הצדדים ועבור עבודתו של שמאי המקרקעין.

מטרתו המרכזית היא איזון בין האינטרסים המנוגדים של הצדדים השונים במיזמי תמ"א 38 (פינוי-בינוי): מצד אחד מוסדות התכנון, אשר רוצים להגיע לתכנון עירוני מיטבי ולהתאים את זכויות הבנייה לסביבה. היזם, מצידו, מעוניין להביא את רווחיו למקסימום האפשרי על ידי הגדלת מספר יחידות הדיור וההכנסות שלו. מצד שלישי, בעלי הדירות וצים לקבל את התמורה הגדולה ביותר מהיזם.

החידוש המהותי של תקן 21 הוא הטמעת צד נוסף לפרויקט: שמאי מקרקעין, אשר תפקידו לפעול על פי הנחיות התקן ואשר עבודתו צפויה להוביל לשיווי משקל תכנוני וכלכלי בין כל הצדדים.

על פי התקן, שמאי המקרקעין מבצע הערכות מספריות וממשיות באשר לאינטרסים המסוימים ולרווחים של כל צד, לכדאיות הכללית של פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי, וכד'. על פי הוראות התקן, הפרויקט יכול לצאת לפועל לאחר שהוגדר כי התנאים מתקיימים על פי התקן וכי העסקה משתלמת לכל הצדדים.

מה כוללת הבדיקה השמאית-כלכלית?

הבדיקה השמאית-כלכלית ששמאי המקרקעין מבצע על פי הנחיות תקן 21 בנויה ממספר חלקים מרכזיים:
שומת מקרקעין לבדיקת כדאיות כלכלית - שומה הנערכת עבור היזם, או לטובת דיונים מול רשויות התכנון באשר להיקף הבנייה בתכנית המוצעת החדשה. המטרה של בדיקה זו היא לבחון האם כמות יחידות הדיור וזכויות הבנייה בתכנית הן תמריץ מספיק עבור היזם לביצוע הפרויקט. כלומר, מהו היקף הבינוי הנדרש לצורך ההתכנות הכלכלית של העסקה. 

בנוסף לפירוט על הסעיפים הטכניים להכללה בבדיקה, בתקן מצוינות נורמות אותן יש לקחת בחשבון לטובת ביצוע הבדיקה: הדיירים בבניין הקיים יקבלו דירה חדשה אשר כוללת חדר נוסף, ממ"ד, מרפסת וחנייה, הדיירים לא יעמדו בפני עלויות כלשהן והיזם יכסה על דמי השכירות שלהם במהלך הבנייה, עלות הובלות, מיסוי, היטל השבחה ועלות ייעוץ.

בנוסף, מוגדר בתקן כי היזם עומד בפני סיכון גדול יותר בפרויקט פינוי-בינוי של תמ"א 38 לעומת פרויקטים אחרים, בעקבות ההיקף הרחב ומשך הפרויקט. כתוצאה מכך, בשלב הבדיקה הראשונית, יש להתאים את הרווח של היזם לרמת אי הוודאות, אשר עומדת על כ-25 עד 30 אחוז מהעלויות הכוללות. לשם השוואה, בפרויקטים שאינם פינוי בינוי , רמת אי הוודאות עומדת על 15 עד 20 אחוז.

שומה לבדיקת התמורה לבעלי דירות טיפוסיות בפרויקטים דומים- כאשר נדרשת בחינה של כדאיות התמורה של הדיירים מול מתח הרווחים של היזם, מבוצעת הבדיקה הבוחנת האם בעלי הדירות מקבלים את התמורה המינימלית הסבירה, והאם היא מאפשרת כדאיות כלכלית בהתאם לרווח היזמי, נתוני הפרויקט ופרמטרים נוספים. 

תקן 21 מציין כי בבדיקה יש לקחת בחשבון תמורות סבירות לדיירים והרווח היזמי בשלב שאחרי פרויקט ההתחדשות העירונית.

שומת מקרקעין לבדיקת כדאיות כלכלית של תמורה עבור דירה מסוימת – במקרה זה מדובר בבדיקה באשר לדירה מסוימת והתמורה שלה לעומת שאר הדירות, והאם התמורה כדאית מבחינה כלכלית ומשקפת את עליית הערך של אותה דירה מסוימת לעומת דירה טיפוסית. בנוסף, התקן מבהיר כי אם העסקה אינה כדאית, מהם התנאים בהם היא תיחשב כדאית. בפועל, הבדיקה מיועדת להערכה של השאלה האם דייר המוגדר המתנגד לפרויקט המכונה "סרבן" בפרויקטים מסוג זה),אכן קיבל תמורה לא הוגנת ביחס לדיירים אחרים.

על פי הצעת התקן, שווי הדירה של אותו דייר ספציפי יוערך על ידי השמאי על פי פרמטרים כגון שטח (כדין),הצמדות, קומה, שיפוץ ופוטנציאל השבחה .

כיצד משרת התקן את מוסדות התכנון?

עבור מוסדות התכנון, השאיפה היא ליישם את התכנון הטוב ביותר מבחינה עירונית, לרבות צפיפות והיקף זכויות בנייה אשר יתאימו ככל הניתן לסביבה בה הפרויקט מתוכנן לקום. 

בקוב המקרים, פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי מתוכנן בשכונות ואזורים בהם קיים קושי לתכנן פרויקט חדש עם דירות רבות ומגדלים בעלי חריגה מהבנייה הקיימת בסביבה, בעקבות הצורך בהסדרי תנועה תואמים, מקומות חנייה נדרשים, שירותים ציבוריים נוספים ועוד.

כאשר השמאי מבצע הערכת כדאיות כלכלית על פי תקן 21, עליו להעריך את הפרויקט על פי מספר פרמטרים, ביניהם התכנות המוצעת לפינוי-בינוי, לרבות ציון השלב התכנוני העדכני של התכנית, מתי התקבלה החלטה אחרונה בתכנית, מטרות התכנית, יעוד הקרקע והשימושים המוצעים במגרשים השונים, הוראות הבנייה לכל מגרש , הוראות נוספות רלוונטיות, ומתוך הנחה כי התכנית המוצעת והוראות הבנייה יאושרו על ידי רשויות התכנון.

כך, מוסדות התכנון מוודאים כי הפרויקטים מודעים מראש לכל פרטי התכנון הרלוונטיים, והם מקודמים רק אם הם כדאיים כלכלית גם בהתחשב בכל הפרמטרים הקשורים לתכנון. 

כיצד משרת התקן את היזם?

לצד מוסדות התכנון, היזם מעוניין למקסם את רווחיו ככל האפשר, אך עם רמת סיכון קטנה ככל הניתן. המשמעות, ברוב המקרים, היא תכנון של תכנית חדשה עם זכויות בנייה גבוהות ככל האפשר, כדי שיהיה אפשר לשווק כמה שיותר דירות ולהגדיל את ההכנסות.

עבור היזם, תקן 21 מסייע משום שהוא לוקח בחשבון את כלל ההוצאות שלו, ברמה מפורטת מאוד, לרבות בנייה, אגרות ומיסים, טיפול בדיירים הוצאות תכנון, שיווק ופרסום, חיבורי חשמל, הוצאת הנהלה ומרווח ביטחון לסעיפים בלתי צפויים- וכך היזם יודע מראש האם מדובר בסיכון גדול מידי ולא כדאי מבחינה כלכלית. האינטרס של היזם הוא להגדיל את הרווחים בכל פרויקט נתון, אך גם הוא אינו מעוניין להיכנס לפרויקט שיובילו אותו להפסדים בפועל. ההערכה המפורטת על פי תקן 21, מפחיתה את הסיכוי של היזם לסכן את הרווחים שלו.

כיצד משרת התקן את בעלי הדירות?

בעלי הדירות, מצידם, שואפים לקבל את התמורה הגבוהה ביותר מהיזם, מבחינת הגדלת שטח, חדרים נוספים, חנייה, מעלית וכו'. בדיקה על פי תקן 21 מבטיחה להם ודאות בכל תהליך הבנייה, על כך שהיזם אכן יכול לעמוד בהבטחותיו ומסוגל להגיע לרווח ראוי על פי התמורות שהציע- וכך הדיירים עומדים בפני פחות סיכון לעיכוב הפרויקט באמצע תהליך הבנייה, הרעת התמורה, קריסה של היזם, וכד'. 

סיכום

לסיכום, תקן 21 של מועצת השמאים הוא כלי מקצועי, מדיד ויעיל באשר לבחינת הכדאיות של פרויקטים של פינוי-בינוי. רמת הודאות של בעלי הדירות גבוהה יותר לאחר בחינה של בעל מקצוע, שמאי המקרקעין. מצידם של היזמים, הם יכולים להבין האם הפרויקט יצליח לקבל ליווי של גוף מממן. שמאי המקרקעין אחראי לפעולה רבת חשיבות, אשר נותנת ביטחון לכל הצדדים בעסקה הפוטנציאלית.

במקרה בו השמאי עושה את עבודתו נאמנה, תקן 21 מאזן בין האינטרסים של שלושת השחקנים במשוואה, על מנת לאפשר את מימו המיזם מבחינה כלכלית-תכנונית.