האם הקורונה עומדת לשנות את עולם מימון הנדל"ן?

בדומה לכלל הענפים במשק הישראלי, גם ענף הנדל"ן נכנס לתקופה של אי ודאות עם פרוץ הקורונה. חלק מכוח העבודה לא היה זמין ומשרדי המכירות נסגרו, אך הבנייה לא הפסיקה לרגע, ולוחות הזמנים המשיכו לעמוד מול עיניהם של היזמים וחברות הביצוע.

אחד מתחומי הפעילות בענף הנדל"ן שרשם שינוי משמעותי במהלך החודשים האחרונים הוא ענף מימון הנדל"ן. אך מתברר שבעוד שהבנקים התעכבו עם החלטות באשר למתן מימון על רקע המשבר, חברות חוץ בנקאיות למימון נדל"ן, כגון רובי קפיטל, אשר הגיבו במהירות וביעילות - רשמו צמיחה בכמות הפניות וביצוע העסקאות.

מה עומד מאחורי הצמיחה של חברות כמו רובי קפיטל דווקא בתקופה של אי ודאות? ואיך צפוי להשפיע משבר הקורונה על תחום מימון הנדל"ן בעתיד?

קצת רקע

רובי קפיטל הוקמה ב-2015 על ידי היו"ר והשותף אילן רובינשטיין, אשר כיהן בתפקידי ניהול בכירים בחברות ייזום נדל"ן במנהטן וסביבתה והיה שותף לעשרות עסקאות נדל"ן בהיקפי מיליארדי דולרים, המנכ"ל והשותף גרשון שפירא אשר ייסד וניהל חברה בינלאומית לסחר מתכות מצליחה וכיהן בתפקידים בכירים בחברות היי-טק, והשותף אנדרו מסטל, בעל ניסיון רב בעולם הסחר, המימון ושיווק סחורות, לצד ניסיון בייזום והקמה חברות עסקיות מצליחות, והשקעות בפרויקט נדל"ן בישראל ובחו"ל. שותף נוסף בחברה הוא עומר אלפרן, אשר אחראי על הפיתוח העסקי ושותף בגיבוש האסטרטגיה העסקית והפיננסית והוצאתה לפועל.

יעקב ניצן, שותף ומנכ"ל החברה מאז חודש פברואר האחרון, הוא בעל ניסיון של 19 שנים בתחומי הכלכלה והנדל"ן, בין היתר בקבוצת המזרחי וניהול סקטור הנדל"ן בבנק אוצר החייל. ניצן הקים את מערך הליווי הפיננסי וכן את פעילות האשראי לנדל"ן בהקמה בחברת הראל ביטוח, פעילות המנהלת מיליארדי שקלים של חוב. 

רובי מצויה בכלל סוגי האשראים לנדל"ן. מלווה קבוצות רכישה, מתן ליווי פיננסי לפרויקטים ביזום, פרויקטי תמ"א, הלוואת גישור כנגד נכסים ובקשות לחילוצי הון ונזילות מול נכסים, הלוואות מזנין ומשכנתא מדרגה שנייה

רובי מצויה בכלל סוגי האשראים לנדל"ן. מלווה קבוצות רכישה, מתן ליווי פיננסי לפרויקטים ביזום, פרויקטי תמ"א, הלוואת גישור כנגד נכסים ובקשות לחילוצי הון ונזילות מול נכסים, הלוואות מזנין ומשכנתא מדרגה שנייה בפרויקטים שמלווים על ידי המערכת המוסדית והבנקאית ועוד. מאז הקמתה החברה סיפקה אשראי בהיקף של מאות מיליוני שקלים, בשיתוף עם משקיעים מהארץ ומחו"ל, פרטיים ומוסדיים.

החברה עובדת עם שותפים עסקיים ברמה הגבוהה ביותר, ומפעילה תהליך מבוקר של מתן אשראים, במתודה הדומה לשיטה הבנקאית, החל משלב ניתוח העסקה דרך החיתום ועד מתן האשראי. צוות החברה מורכב מבעלי מקצוע מנוסים, שמאי In-house, עורכי דין, אנשי כספים שעבדו במערכת הפיננסית במשך שנים רבות, ועוד.

נכון להיום מנהלת החברה עשרות קבוצות רכישה בגדלים שונים. רובי קפיטל נמצאת כיום בתהליך התרחבות, בעקבות השקעות מגופים מוסדיים מישראל ומשרדי Family Office מארה"ב

בתחום הליווי של קבוצות רכישה,כאשר ליוותה החברה בהצלחה עד כה עשרות קבוצות, ונכון להיום מנהלת עשרות קבוצות רכישה בגדלים שונים. רובי קפיטל נמצאת כיום בתהליך התרחבות, בעקבות השקעות מגופים מוסדיים מישראל ומשרדי Family Office מארה"ב. 

"קיבלתי את הקורונה ב"מתנה", וכמות הפניות שולשה"

חודש לאחר כניסתו של ניצן לתפקיד, הופיעה הקורונה ואיתה הסגר ואי הוודאות בכל ענפי המשק הישראלי. "קיבלתי את הקורונה במתנה, אפשר להגיד", אומר ניצן. "גם במערכת הפיננסית, הקורונה יצרה בלבול רב. הרבה יזמים, חברות תמ"א 38 וקבוצות רכישה נתקלו בחוסר החלטה מצד המערכת הפיננסית הכללית".

ניצן מספר כי ברובי קפיטל התקבלו תוך כמה ימים החלטות על אופי ודרכי הפעולהעל אף אי הוודאות בשוק, "וכמות הפניות וביצוע התיקים כמעט ושולשה באותה תקופה", מעיד ניצן. 

במהלך התקופה יישמה רובי קפיטל עסקאות גישור, ליוותה קבוצות רכישה והעניקה שירותים נוספים. "ביצענו Due Diligence במהירות והתקדמנו לחיתום ומתן אשראי תוך שבועות בודדים", מספר ניצן.

עלויות המימון גדלו, אך הביקוש והמחסור בדירות לא עומדים להיעלם

ניצן מעיד כי בעקבות אי הודאות, מחירי המימון עלו בכל הערוצים: בבנקים, בגופים המוסדיים וגם בגופי האשראי החוץ בנקאי. "עליית המחירים לא נבעה מתרחיש שלילי ספציפי באשר לעתיד הענף, אלא מתוך אי-הוודאות בכל הנוגע להתפתחויות הצפויות".

ישראל עדיין נמצאת במחסור של 150 אלף דירות. ואם ב-2020 יהיו התחלות בנייה של 35 אלף יח"ד, מול ביקוש משוער של יותר מ-50 אלף יח"ד, הפער רק ילך ויצמח"

להערכתו, "ברמת המאקרו, עולם הבנייה למגורים לא נמצא בסיכון כלשהו, משום שישראל עדיין נמצאת במחסור של 150 אלף דירות. ואם ב-2020 יהיו התחלות בנייה של 35 אלף יח"ד, מול ביקוש משוער של יותר מ-50 אלף יח"ד, הפער רק ילך ויצמח".

נכון להיום, בפרוייקטים המלווים על ידי החברה  המכירות חזרו לשגרה, ומבחינה שוטפת של הצוות, עולה כי  לוחות הזמנים לא צפויים להשתנות באופן שישפיע על תקציב הפרויקטים. להערכת ניצן, "במבט על התיק שלנו, הוא יציב ומנוהל באופן שמרני והדוק".

המשך הקצאת המשאבים באופן כמעט בלעדי לתכנית מחיר למשתכן וסיום תמ"א 38 אשר עומד להתרחש בקרוב - עלולים לצערי להוביל שוב לעליית מחירים משמעותית משום שהביקוש רק צומח"

על פי התחזית של ניצן, "המשך הקצאת המשאבים באופן כמעט בלעדי לתכנית מחיר למשתכן וסיום תמ"א 38 אשר עומד להתרחש בקרוב - עלולים לצערי להוביל שוב לעליית מחירים משמעותית משום שהביקוש רק צומח".

על מנת לשמור על גידול בהיצע, ניצן תומך בהגדלת ההיצע במרכזי הערים על ידי השארת תוכנית תמ"א 38 על כנה. תוכנית זו מחויבת בתור מנוע נוסף לריסון העליות במחירי הדיור, מה שידרוש הכוונת משאבים לתכנית.

"השיח של ראשי עיריות רבים, על חוסר בתשתיות והיעדר איזון בין פרוייקטים יחידים לבין הראיה הכללית מוצדק. ואולם חלף ההחלטה לבטל את התוכנית, אפשר לסייע למחלקות הרישוי העירוניות בגיבוש תוכנית רחבה שתכלול מתחמי פינוי בינוי יחד עם אפשור ליישום פרויקט תמ"א, מתוך הבנה שיש יעילות כלכלית בפעולה כמו גם החשיבות בדבר חיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה". 

צריך לאפשר לחברות התחדשות עירונית המדורגות גבוה במדד ההתחדשות העירונית, לפעול תחת מטריה מסודרת בהתאם לצורכי העיר ואופי השכונה, במקום לסתום את הגולל על פלח שוק שלם שנמצא בתנופה מצוינת"

לדבריו, "בשנת 2019 התקבלו היתרי בניה לכ-14 אלף יח"ד במתחמי תמ"א, אל מול כ-3,000 היתרים בסה"כ בפרויקטים של פינוי-בינוי. צריך לאפשר לחברות התחדשות עירונית המדורגות גבוה במדד ההתחדשות העירונית, לפעול תחת מטריה מסודרת בהתאם לצורכי העיר ואופי השכונה, במקום לסתום את הגולל על פלח שוק שלם שנמצא בתנופה מצוינת".

"במיוחד בתקופה של אי ודאות - חשוב לאפשר ליזמים רמת ודאות גבוהה בתהליכים"

היתרונות של גופים חוץ-בנקאיים, כגון רובי קפיטל, הם מהירות ויעילות לעומת הביורוקרטיה של הבנקים, ובנוסף גמישות גדולה יותר בהתאמת המימון, בעקבות הרגולציה השונה שבמסגרתה הם פועלים. 
ניצן מספר כי "חלק מהעסקאות שהגיעו לרובי קפיטל בחודשים האחרונים הן עסקאות העומדות בכל תנאי הרגולציה של הבנקים, אך נתקלו בסרבול וחוסר ודאות בהליך קבלת ההחלטות - מה שהוביל את היזמים לפנות לרובי קפיטל ולקבל מענה מהיר והחלטי".

קבלת Go-No Go נעשית תוך יום אחד של בחינת העסקה, כדי לאפשר ליזמים רמת ודאות גבוהה בתהליכים - מתוך הבנה שאם העסקה היא טובה, אנחנו רוצים להיות שם, ואם העסקה פחות טובה עבורנו, אנחנו יוצאים מהתמונה"

"על מנת להתאים את עצמנו למצב בשוק, מוטת השליטה וקבלת ההחלטות ברובי קפיטל היא קצרה", מסביר ניצן. "קבלת Go-No Go נעשית תוך יום אחד של בחינת העסקה, כדי לאפשר ליזמים רמת ודאות גבוהה בתהליכים - מתוך הבנה שאם העסקה היא טובה, אנחנו רוצים להיות שם, ואם העסקה פחות טובה עבורנו, אנחנו יוצאים מהתמונה".

אם החברות החוץ בנקאיות ישמרו על היתרונות שלהן, הן צפויות להרוויח מהמשבר

המסקנה של ניתן היא שהמשבר הבריאותי של הקורונה יחזק את הגופים החוץ בנקאיים בעתיד הנראה לעין. "אם רובי קפיטל ושאר החברות החוץ בנקאיות יממשו את היתרונות שהן מבטיחות ליזמים - מצד אחד מהירות ויעילות, מצד שני גמישות והתאמה אישית, החברות האלו יגדילו את קהל הלקוחות ואת נתח השוק שלהן בעולם מימון הנדל"ן כפי שקורה בימים אלו". לדבריו, "ברגע שיש היכרות אישית והתנאים משתלמים בהשוואה לשירות, הלקוחות המרוצים חוזרים, ואני צופה שימשיכו לעשות כן אף לאחר שהקורונה תיעלם.