מה שלא יקרה כעת לא יקרה כנראה לעולם: מדוע ליישם תמ"א 38 ?

העובדה שתחום ההתחדשות העירונית הוא התחום הצומח והמסקרן ביותר בענף הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות ידועה לכולנו, פחות או יותר; העובדה שלתמ"א 38, אחת התוכניות המרכזיות בסקטור זה, יש תאריך תפוגה – גם את זה הרוב יודעים היום. יש דבר אחד שרבים מאוד לא מודעים אליו, בטח ובטח דיירים בבניינים משותפים שמיועדים לעבור תמ"א 38 : אם הפרויקט לא יתחיל 'לזוז' עכשיו, הוא כנראה לא יקרה לעולם.

תמ"א 38 היא הזדמנות נפלאה לבתים משותפים ישנים – כאלו שנבנו לפי היתר בנייה שניתן לפני ינואר 1980 – להשתדרג. הנוסחה ברורה: המדינה מבטיחה בדרך זו שאותם בתים ישנים יהפכו עמידים יותר בפני רעידות אדמה, היזמים שמבצעים את עבודות השדרוג זוכים להטבות שונות שהופכות את המיזם לרווחי עבורם, והדיירים זוכים לדירה חדשה, במקום דירתם הישנה, בבניין חדש או מחודש – באותו מקום ובאותו מתחם שבו גרו. במילים אחרות, הם משביחים את דירתם מבלי שיידרשו להוציא שקל מהכיס.

תמ"א 38 תסתיים באוקטובר 2022, לאחר יותר מ־15 שנים שבהן יושמה כאן בצורה כזו או אחרת. מבחינתכם, דיירים שטרם יישמו תמ"א 38 בבניין שלהם, זה אומר ששעון החול מתקתק

אלא מה? כל זה עומד להסתיים בקרוב. המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה בנובמבר האחרון באופן רשמי כי תמ"א 38 תסתיים באוקטובר 2022, לאחר יותר מ־15 שנים שבהן יושמה כאן בצורה כזו או אחרת. מבחינת גורמי התכנון, הגיע זמנה של התוכנית לחלוף מהעולם. מבחינתכם, דיירים שטרם יישמו תמ"א 38 בבניין שלהם, זה אומר ששעון החול מתקתק.

אוקטובר 2022 בשפת התמ"א זה מחר

כל אדם שעבר בחייו פרויקט תמ"א 38 – בין אם הוא דייר, יזם, קבלן, עורך דין או כל איש מקצוע אחר מהתחום – יודע שמדובר במיזמים שדורשים הרבה זמן. הרבה מאוד זמן. כידוע, פרויקט נדל"ן 'רגיל' נמתח על פני כמה שנים; הוסיפו לפרויקט שכזה את הסכמת הדיירים הנדרשת, את מציאת היזם, את התכנון המורכב, את תהליך הגשת הבקשה להיתר ועוד ועוד – וקיבלתם פרויקט תמ"א 38. מאחר שתאריך התפוגה, אוקטובר 2022, מגיע בעוד קצת יותר משנתיים נכון לכתיבת שורות אלו, ברור מדוע אנשי המקצוע מתייחסים לכך כתאריך שנמצא ממש מעבר לפינה.

בממוצע, נדרשת שנה וחצי עד להשגת הרף הנדרש בכל הנוגע להסכמת הדיירים; דיון בבקשה להיתר נמשך כחצי שנה בממוצע. מה זה משאיר לכם? ארבעה חודשים, במקרה הטוב

נפרק את התהליך הזה לשלבים, ונציין שניים בלבד, אשר תופסים נתח גדול מאוד מהזמן שאין לכם: בממוצע, נדרשת שנה וחצי עד להשגת הרף הנדרש בכל הנוגע להסכמת הדיירים; דיון בבקשה להיתר – שהגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה נעשית בשלבים מאוחרים הרבה יותר – נמשך כחצי שנה בממוצע. מה זה משאיר לכם? ארבעה חודשים, במקרה הטוב.

אל ארבעת החודשים הללו נכנסים שלבים ארוכים בפני עצמם, כמו מינוי נציגות דיירים מוסכמת, איתור אנשי המקצוע שילוו אתכם (עורך דין המתמחה בליווי דיירים, פקח מטעם הדיירים, שמאי ועוד), בחירת היזם המתאים ועוד. כבר כעת אפשר להבין: אוקטובר 2022 זה מחר. אם לא תתחילו בתהליך היום, מחר כבר לא יהיה לכם פרויקט.

בעוד כשנתיים דבר אחד בלבד יקבע את הטון: יש בקשה להיתר או אין?

כאשר אותו תאריך תפוגה יגיע, מוסדות התכנון יבדקו רק נתון אחד: האם יש בידכם היתר בנייה, או לכל הפחות בקשה להיתר? בניינים ש'ימרחו' את שלב השגת ההסכמה יתר על המידה, שלא יצליחו לבחור את היזם המתאים, ש'ייתקעו' בשלב בחירת אנשי המקצוע או אפילו בשלב הסיכום על מפרט הדירות, פשוט יישארו עם שום דבר.

הדבר הגרוע ביותר הוא להיות תלוי בלוחות הזמנים של גופי התכנון. הם פשוט פועלים לאט יותר מהשוק עצמו. לכן אסור לכם לחכות: עליכם להוציא לפועל תמ"א 38 בבניין שלכם עוד היום

יש כאן עוד דבר חשוב שכדאי לזכור: כפי שציינו, את הבקשות להיתר בודקת הוועדה המקומית בעיר שלכם. אותה ועדה, בכל עיר למעשה, אינה משופעת באנשי מקצוע, וזאת בלשון המעטה. כמות האנשים המוסמכים לבחון בקשות להיתר קטנה משמעותית מכמות הבקשות שמוגשות לה – וזה נכון גם לימים רגילים. מאחר שהתמ"א עומדת לפוג, ההערכה היא שמספר הבקשות יעלה, אך מספר אנשי המקצוע שמטפלים בהם יישאר כפי שהיה, פחות או יותר.

מה זה אומר? שייווצר צוואר בקבוק בדרך לדיונים בהיתרים; שכל בקשה תיאלץ להמתין זמן רב עד שבכלל תועלה לשולחן הדיונים; שמשך הזמן עד לקבלת ההחלטה יתארך עוד יותר – וכבר עכשיו הוא איננו קצר.

הדבר הגרוע ביותר הוא להיות תלוי בלוחות הזמנים של גופי התכנון. הם פשוט פועלים לאט יותר מהשוק עצמו, וברוב המקרים זה כלל לא בשליטתם: כמות הבקשות העצומה, אל מול כוח האדם המצומצם, לא מאפשר אחרת. אם אתם רוצים שהבניין שלכם יעבור תמ"א 38 , אם אתם רוצים ליהנות מההטבות שמציעה התוכנית רגע לפני שהיא נגמרת, אסור לכם להיות תלויים בלוחות הזמנים של ועדות התכנון המקומיות. אסור לכם לחכות. עליכם להוציא לפועל תמ"א 38 בבניין שלכם עוד היום.