הקורונה הכתה בשיא העוצמה: מספר העסקאות באפריל צנח ב-74%

צניחה רבתי בכל התחומים – בדיוק כפי שחששו והעריכו אנשי ענף הנדל"ן: הסקירה שמפרסם היום (ה') אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר באשר לפעילות הענף במהלך חודש אפריל – אז המגבלות על המשק היו בשיאן – מציגה תמונה של שפל חסר תקדים בכל הנוגע לביצוע עסקאות לרכישת דירות, בכל סקטור ובכל היבט נראה לעין.

על פי הסקירה, באפריל הסתכם מספר העסקאות בענף ב-2,100 בלבד, כולל מכירות בסבסוד ממשלתי – המספר הנמוך ביותר משנת 2000 לפחות, אז החל האגף באיסוף הנתונים באופן רשמי. בשוק החופשי, כלומר בניכוי הדירות שנמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי ( מחיר למשתכן ), מספר העסקאות עומד על 1,900. מדובר בירידות בשיעור של יותר מ-70% בהשוואה לאפריל אשתקד.

כדי להמחיש עד כמה השפל באפריל היה עמוק, נציין כי נתון זה נמוך משמעותית גם מרמת השפל הקודמת: 50% פחות מספטמבר 2002, חודש שהושפע הן מאירועי האינתיפאדה השנייה והן ממיעוט ימי עבודה בשל חגי תשרי. עוד נציין כי שיעור הירידה במספר העסקאות באפריל הוא הגבוה ביותר שנרשם בשוק ב-20 השנים האחרונות לכל הפחות.

את הירידה בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות: מכירות אלו בשוק החופשי צנחו ב-79% בהשוואה לאפריל אשתקד, והסתכמו בשפל היסטורי של כ-380 דירות חדשות בלבד. סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש אפריל עמד על 1,500 בלבד, ירידה של 71% בהשוואה לאפריל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר בפלח שוק זה, לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.

"הצניחה החופשית" מתבטאת, כאמור, בכל סקטור שנבחר: סך הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן בחודש אפריל עמד על 190 דירות בלבד, ירידה חדה של 82% בהשוואה לאפריל 2018,  והרמה הנמוכה ביותר של מכירות אלו מאז נובמבר 2016; רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-884 דירות, ירידה של 71% בהשוואה לאפריל אשתקד; הרכישות של דירה ראשונה הסתכמו ב-965 בלבד, ירידה של 77% בהשוואה לאפריל אשתקד; רכישות אלו בשוק החופשי הסתכמו ב-774 דירות, ירידה של 75% בהשוואה לאפריל אשתקד.

תזרים המזומנים של הקבלנים: מיליארד שקל בלבד; צניחה של 79% במכירות הקבלנים בשוק החופשי

לאורך כל המשבר, וגם לאחר "שחרור" המשק, מתריעים הקבלנים וכלל אנשי הענף כי החרגת ענף הנדל"ן הישראלי מהגבלות המשק, שאפשרה לו להמשיך ולפעול, לא מנעה מהם פגיעה קשה, אנושה במובנים רבים, מבחינת הכנסותיהם. הסקירה של אגף הכלכלנית הראשית מוכיחה זאת היטב.

על פי הנתונים, מכירות הקבלנים בחודש אפריל האחרון הסתכמו בשפל של 575 דירות בלבד - הרמה הנמוכה ביותר מאז החל איסוף הנתונים באופן רשמי. בניכוי מכירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הסתכמו מכירות הקבלנים ב-384 דירות בלבד, צניחה של 79% בהשוואה לאפריל אשתקד. בדומה לנתונים סביב מספר העסקאות בשוק כולו, רמה אף זו נמוכה ב-50% מהשפל הקודם - שנרשם באוקטובר 2011 סביב המחאה החברתית וחגי תשרי של אותה שנה. 

הסקירה כוללת פילוח מעניין וחשוב מאוד באשר לקצב מכירות הקבלנים היומי, גם בהסתכלות לאורך החודש כולו (ואף לאורך מרץ, שבאמצעו החל המשק להיסגר). על פי פילוח זה, ההרעה בקצב מכירות הקבלנים החלה כבר מהשבוע השני של חודש מרץ, עוד טרם החמרת הגבלות התנועה על ידי משרד הבריאות. החמרת ההגבלות הביאה להעמקת הירידה במכירות אלו, וממוצע המכירות היומי בין 19 למרץ ל-19 לאפריל עמד על 25 דירות בלבד (לא כולל ימי שישי ושבת וימי חול המועד פסח). מדובר בנתון נמוך ב-54% וב-64% בהשוואה לשבוע השני ולשבוע הראשון של מרץ, בהתאמה. 

התאוששות ראשונית במכירות נרשמה בעשרת הימים האחרונים של אפריל, על רקע צמצום הגבלות התנועה, אולם עדיין ממוצע המכירות היומי עמד על רמה נמוכה - 31 דירות. "ביום האחרון של חודש אפריל כבר הגיע מספר העסקאות ל-55 דירות", מצוין בסקירה, "אולם בדרך כלל יום העסקים האחרון בכל חודש מתאפיין ברמת עסקאות גבוהה יחסית, כך שמוקדם להסיק מכך על קצב העסקאות בחודש מאי. בכל אופן, גם 'שיא' יומי זה נמוך משמעותית מרמות השיא היומיות שאפיינו את שוק הנדל"ן בתקופה טרם משבר הקורונה – שיא של 160 דירות ביום בחודש פברואר האחרון, לדוגמה".

הירידה החדה במכירות הקבלנים באה לידי ביטוי, כמובן, בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות. בחודש אפריל האחרון הוא עמד על רמת שפל של כמיליארד שקל בלבד, ירידה ריאלית של 80% בהשוואה לאפריל אשתקד, בהמשך לירידה של 30% בחודש מרץ. סך תזרים המזומנים של הקבלנים במרץ ובאפריל יחד נמוך מהרמה החד-חודשית בתקופה המקבילה אשתקד. רק נציין כי בחודש נובמבר האחרון תזרים המזומנים הפוטנציאלי היה גבוה פי חמישה ויותר מזה שנרשם באפריל – 5.2 מיליארד שקל.

רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-245 דירות בלבד, רמת שפל היסטורית וירידה חדה של 76% בהשוואה לאפריל אשתקד. מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-527 דירות בלבד, ירידה של 70% בהשוואה לאפריל אשתקד. "יש לציין כי רמת מכירות זו אומנם מהווה אף היא רמת שפל, אולם היא נמוכה 'רק' ב-30% מרמת השפל הקודמת", כך בסקירה – המדגישה את רמת הפעילות הנמוכה מאליה בתחום זה, עוד לפני שבר הקורונה.

עוד מצוין בסקירה כי למרות הירידה המשמעותית במכירות המשקיעים, ובשל הירידה הגדולה עוד יותר ברכישות המשקיעים, מלאי הדירות המוחזק על ידם הוסף לרדת: במהלך חודש אפריל נגרעו כ-280 דירות ממלאי זה, ובארבע השנים האחרונות נגרעו ממנו כ-23,500 דירות.