ביהמ"ש המחוזי: "תשלום מראש של היטלי פיתוח וקיבוע מראש של היטל השבחה טרם הלכת דירות יוקרה – אינם חוקיים"

האם הסכמים לקביעת תשלום מראש של היטלי פיתוח ולקיבוע מראש של חיוב בהיטל השבחה , תקפים כיום אם נחתמו לפני פסיקת דירות יוקרה, אשר קובעת כי מהלכים כאלו אינם חוקיים? השופט אורן שוורץ מבית המשפט המחוזי במחוז מרכז, קבע נחרצות כי התשובה שלילית.

הסוגיה עלתה לדיון במסגרת תביעה שהגישו בעלי זכויות בקרקע בגני תקווה, שייעודה השתנה מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. התביעות הוגשו נגד המועצה המקומית גני תקווה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה "מצפה אפק". התובעים טענו כי בשנת 2006 נחתמו ההסכמים המדוברים בנוגע לקרקע, מול חבורת בנייה שונות. בעקבות הלכת דירות יוקרה, אשר קבעה אסרה בין היתר על עריכת הסכמים בין רשויות לבין יזמים בטענה שמדובר במהלך שנעשה בניגוד לחוק התכנון והבנייה, הודיעו שתי הרשויות לחברות כי ההסכמים ביניהם בטלים – משום שכעת הם אינם חוקיים, בעקבות הפסיקה החדשה.

הנתבעות התנערו מההסכמים, הודיעו כי לא יכבדו אותם ודרשו תשלומים שחורגים מהמוסכם

בהתאם לכך קיבלו החברות תחשיבים חדשים בנוגע להיטל ההשבחה שנקבע במסגרת ההסכמים – ואלו היו גבוהים משמעותית מהסכומים שעליהם סוכם. כך למשל, היטל ההשבחה המקורי עמד על 6.5 מיליון שקל, ואילו לאחר ביטול ההסכם העמיד השמאי המכריע את שווי ההשבחה על סך של 55.9 מיליון שקל. מאחר שגובה השומה גבוה באופן ניכר מזה שסוכם בין הצדדים בהסכם, הוגשה התביעה דנן.

לטענת התובעים, הם הסתמכו על הוראות ההסכמים, כלכלו את צעדיהם בהתאם להוראותיהם, ואף שילמו לנתבעות סכומי כסף מכוחם. "למרות זאת הנתבעות התנערו מההסכמים, הודיעו כי לא יכבדו אותם ודרשו תשלומים שחורגים מהמוסכם בהם", נכתב בתביעה. "בכך יש כדי הפרת ההסכמים. ההסכם חוקי ומחייב. הסכם זה היווה חלק מפרקטיקה נהוגה שהייתה קיימת באותה עת. לנתבעות, אשר יזמו ודרשו את קיומו של ההסכם המרובע, עומדת החובה לקיימו". 

ביצוע ההסכמים, אכיפתם ויישומם אינם עולים בקנה אחד עם תכליתו, עם מטרתו ועם ייעודו של היטל ההשבחה. אם התובעים לא היו מרוצים מהחלטת הנתבעות לביטול ההסכמים, היה עליהם להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית או עתירה מנהלית"

הנתבעות טענו מנגד כי "ביצוע ההסכמים ויישומם ינציח ויקבע הפליה פגומה ופסולה לטובת התובעים; ביצוע ההסכמים, אכיפתם ויישומם אינם עולים בקנה אחד עם תכליתו, עם מטרתו ועם ייעודו של היטל ההשבחה. אם התובעים לא היו מרוצים מהחלטת הנתבעות לביטול ההסכמים, היה עליהם להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית או עתירה מנהלית. כך או כך, היה על התובעים לפעול בתוך 45 ימים מיום שהובאה לפניהם שומת היטל ההשבחה החדשה. משלא עשו כן, לוקה התביעה בשיהוי ניכר".

"אין בידי להורות על קיום החיוב בכל הנוגע לרכיב היטל ההשבחה"

שופט בית המשפט המחוזי שוורץ בחן את ההסכמים ואת הוראותיהם, ופסק כי חוק התכנון והבנייה קבע הוראות מפורשת בדבר הדרך לגביית היטל השבחה , וכי אף אחת מהוראות החוק לא מתקיימת בהסכמים שנחתמו, שהרי היטל ההשבחה בהסכם נקבע עוד לפני שהתוכנית אושרה ומבלי שנערכה שומה שנכונה למועד אישורה. בהתאם לכך קבע השופט כי "לנוכח אי-חוקיות ההסכמים והפגיעה באינטרס הציבורי, אין בידי להורות על קיום החיוב בכל הנוגע לרכיב היטל ההשבחה".

המועצה פעלה באופן אופורטוניסטי: דרשה לקיים את החיובים שכדאיים עבורה, לא השיבה את המקדמות שקיבלה ונהנתה מביטול הרכיבים שהתבררו כבלתי כדאיים עבורה. דרך פעולה זו של המועצה עולה כדי חוסר תום לב של ממש"

לצד זה, ביקר השופט את התנהלות המועצה והוועדה המקומית. הוא כתב כי המועצה פעלה בחוסר תום לב ש"בא לידי ביטוי באופן מובהק עת דרשה מהחברה לשלם את יתרת היטלי הפיתוח מכוח ההסכם, חרף ביטול ההסכמים. המועצה פעלה באופן אופורטוניסטי: דרשה לקיים את החיובים שכדאיים עבורה, לא השיבה את המקדמות שקיבלה ונהנתה מביטול הרכיבים שהתבררו כבלתי כדאיים עבורה. דרך פעולה זו של המועצה עולה כדי חוסר תום לב של ממש".

עוד ציין השופט כי המועצה והוועדה המקומית פעלו בהפליה כלפי בעלי הקרקעות, כאשר ביטלו את ההסכם, ומנגד היו להם הסכמים דומים עם חברות אחרות - ושם פעלו בהתאם להסכמים, והחברות  שילמו היטל השבחה מופחת למרות שהתפרסמה הלכת דירות יוקרה.

את המועצה המקומית גני תקווה ייצגו עו"ד רונית עובדיה, עו"ד נמרוד טויסטר ועו"ד עדן אלפסי ממשרד עו"ד הררי טויסטר . את הוועדה המקומית מצפה אפק ייצג עו"ד עזרא ראובני.

נפסק כי לא נפל כל פגם בכך שהתובעים שילמו היטלי השבחה על פי שומות עדכניות שהופקו במועד מימוש הזכויות, ולא על פי הסכומים שנקבעו בהסכמים בשנים 2006-2005. משמעות הקביעה לקופה הציבורית היא חסכון של 50,000,000 שקל"

עו"ד עובדיה ציינה כי "מדובר בשתי תביעות שהוגשו בנפרד – האחת יוצגה על ידי משרד המבורגר עברון והוגשה על ידי חברי קבוצת רכישה שרכשה את הזכויות במקרקעין מחברת דורי, לאחר שנחתמו ההסכמים, והשנייה יוצגה על ידי משרד הרצוג פוקס נאמן והוגשה בשם בעלי הקרקע שחתמו על ההסכם עם המועצה והועדה המקומית.
 
בית המשפט המחוזי דחה את שתי התביעות. ביחס לקבוצת הרכישה קיבל בית המשפט את טענות המועצה וקבע כי חברי קבוצת הרכישה לא יכולים להבנות מההסכם שנחתם, שכן ההסכם לא נחתם מולם והזכויות מכוחו לא הומחו להם כדין. ביחס לבעלי הקרקע קבע בית המשפט כי אומנם הסכמים כאמור היו מקובלים בעבר, אך הינם בבחינת נוהג פסול שכן הם יוצרים תלות בין יזמים לבין הרשות המקומית ולפיכך, אף על פי שהיה מדובר בנוהג שהיה מקובל בעבר ושהתובעים הסתמכו על ההסכמים קיבל בית המשפט את העמדה המשפטית של המועצה לפיה מדובר בהסכמים לא חוקיים שהאינטרס הציבורי מחייב שלא יקוימו.
 
כפועל יוצא מכך, נפסק כי לא נפל כל פגם בכך שהתובעים שילמו היטלי השבחה על פי שומות עדכניות שהופקו במועד מימוש הזכויות, ולא על פי הסכומים שנקבעו בהסכמים בשנים 2006-2005. משמעות הקביעה לקופה הציבורית היא חסכון של 50,000,000 שקל".

עו''ד ספיר זילבר

עו"ד ספיר זילבר ממשרד צבי שוב המומחה בתכנון, בנייה ונדל"ן מפרשת את הפסיקה: "נראה כי הגורם המרכזי שאליו היו אמורים להגיע כלל הכספים מכוח ההסכמים היא המועצה המקומית גני תקווה, אלא שלאור הפער שנוצר בין שיעור היטל ההשבחה שנקבע בהסכמים לבין שיעור היטל ההשבחה על פי השומות החדשות שנערכו בערכים ריאליים, ברור כי האינטרס של המועצה בביטול ההסכמים - שנחתמו ביוזמתה ולפי דרישתה כתנאי לקידום התוכנית המשביחה - הינו גבוה, וניסיון להתחמקות מהתחייבותה כפי שסוכם לוקה בחוסר תום לב שעולה כדי חוסר הגינות, בייחוד שעה שעסקינן ברשות ציבורית שעליה חלה חובת תום לב מוגברת.

הסיפור בפסק דין זה וניתוחו הנרחב על ידי בית המשפט יש בו כדי ללמד על השמירה ועל העיגון של כל צד בעריכת הסכמים מעין אלה, בייחוד לאחר תיקון החוק עקב הלכת דירות יוקרה"

כך, למרות שבהתאם לחוק התכנון והבנייה גביית היטל השבחה נתונה ככלל לוועדה המקומית, התברר במסגרת ההליך המשפטי כי הוועדה המקומית שימשה כצינור בלבד להעברת כספי היטל ההשבחה אל המועצה, וברור אם כן שיש למועצה אינטרס להשאיר בקופתה את הכספים ששולמו, וכפועל יוצא להביא לביטול ההסכמים. השלכות הלכת דירות יוקרה רבות, עם זאת הסיפור בפסק דין זה וניתוחו הנרחב על ידי בית המשפט יש בו כדי ללמד על השמירה ועל העיגון של כל צד בעריכת הסכמים מעין אלה, בייחוד לאחר תיקון החוק עקב הלכת דירות יוקרה".