איך משתלטים על פרויקט שהופך למשימה רגישה מול הדיירים?

בשנים האחרונות מורגשת תופעה שבה קבלנים פושטים רגל או עוזבים פרויקט באמצע הבנייה מסיבות שונות – מה שמוביל את היזם למצוא קבלן אחר שייקח על עצמו את הפרויקט, יבחן אותו בקפידה, יתקן את הליקויים ויסיים אותו בהצלחה.

אם פרויקט בנייה לכשעצמו הוא תהליך ארוך ומורכב, כניסה לפרויקט קיים היא משימה מורכבת בהרבה, אשר דורשת תמהיל של מחקר, בנייה ללא פשרות והחזרת האמון בקרב הדיירים העתידיים. מה עומד מאחורי התהליך הייחודי, וכיצד היזם יכול להפחית את הסיכוי להחלפת קבלן באמצע הפרויקט?

ניר נווה, בעלים ומנכ"ל של "נווה בגדדי", אחת מחברות הבנייה המובילות בישראל, הידועה (בין היתר) בניסיון וביכולת שלה לקחת פרויקט קיים שקבלן עזב אותו באמצע, להחזיר אותו למסלול הנכון ולהביא להשלמתו, אומר כי "ברוב המקרים אני לא יודע מה בדיוק היה לפני שהגעתי, אבל אני מגלה בהרבה מקרים שהיה חוסר תיאום, או צורת עבודה בעייתית ולא מובנת. בחלק מהמקרים אני יכול לפרש את הסיטואציה בתור קבלת החלטות של קבלן הנמצא לפני פשיטת רגל ומנסה לחסוך בעלויות שלו על הפרויקט".

אנחנו קודם כול עובדים הרבה על בטיחות וניקוי של פסולת, פתיחה של סביבת העבודה. זה משפיע על הצורה, הנראות של הפרויקט בכל קריטריון"

בעת כניסה לפרויקט קיים, אומר נווה, מהנדס מוסמך בהשכלתו, ראשית יש להתאים אותו לסביבה בטוחה לעבודה. "בדרך כלל הפרויקטים מהסוג הזה מלאים בליקויים - מערכות חשמל שהן סכנת נפשות, חוסר בגדרות, פתחים פתוחים. לכן, אנחנו קודם כול עובדים הרבה על בטיחות וניקוי של פסולת, פתיחה של סביבת העבודה. זה משפיע על הצורה, הנראות של הפרויקט בכל קריטריון".

מחקר יסודי מגלה קיצורי דרך מסוכנים

לדברי נווה, כאשר חברה נכנסת לפרויקט שכבר החל בבנייה, "מדובר על הרבה מאוד חקירה של המצב הקיים לעומק. אנחנו שואלים הרבה שאלות, מזמנים יועצים, קבלני משנה שעבדו על הפרויקט, מנסים לקבל את כל המידע שאפשר לקבל, בעבודה יסודית ביותר".

בין הטעויות והליקויים שהחברה מצאה בעבר, ניתן למנות "טעויות רציניות של מיקומי קירות, חוסרים של חלונות, אי ביצוע חיזוקים נדרשים בגג העליון, ועוד", אומר נווה. "התפקיד שלנו הוא לעבור באתר בקפידה ולנסות לבדוק את ההתאמה בין התכניות לשטח, להבין מה חסר". 

"ממש לאחרונה, נכנסנו לפרויקט וגילינו שהקבלן הקודם לא עשה מעברים יצוקים בתוך קירות הממ"ד. מדובר בפעולה הנדרשת כדי לעמוד בתקן של פיקוד העורף, כך שאני לא יודע מה היה השיקול שלא לעשות זאת. ברוב המקרים, הקבלן קרוב לפשיטת רגל והוא עלול לעשות קיצורי דרך כדי לחסוך בעלויות", אומר נווה. "היזם, מצידו, נאלץ למעשה לספוג את עלויות הקריסה של הקבלן הקודם והחלפתו בקבלן חדש".

בחלק מהמקרים, רק בעקבות הניסיון הרב של צוות העובדים, אנחנו חושפים ליקויים ובעיות בפרויקט. הסיבה המרכזית לכך היא שאנחנו עובדים לפי נהלי עבודה מסודרים שפותחו ונכתבו בתוך החברה"

נווה מספר כי "הצוות שלנו מאוד מקצועי ומנוסה, ואני מתערב אישית באופן מאוד צמוד בפרויקטים כאלו, בעקבות הדרישה להגיע לרמות הכי גבוהות בכל פרויקט. בחלק מהמקרים, רק בעקבות הניסיון הרב של צוות העובדים, אנחנו חושפים ליקויים ובעיות בפרויקט. הסיבה המרכזית לכך היא שאנחנו עובדים לפי נהלי עבודה מסודרים שפותחו ונכתבו בתוך החברה, ולכן יודעים מה לחפש".

טעויות, ליקויים, פגיעה בזדון ותקוות שווא

"נכנסו לפרויקט שהקבלן שלו עזב. בהתחלה גילינו שלא בוצע חיזוק לגג שאמור להחזיק גנרטור", מספר נווה. "היזם אמר שהגנרטור הוזמן ושולם, ונמצא כבר בארץ. שמחתי מאוד, אבל למרבה הצער, כמעט כל פרמטר בהזמנה לא תאם לתכנית: הגנרטור שנקנה כדי לעמוד על הגג מוגדר במפורש בתור ציוד שלא אמור לעמוד בחוץ, ואין לו חופה אקוסטית. בתכנית, הוא עומד בחוץ, מעל הפנטהאוז, ועם דרישה לחופה אקוסטית סופר מחמירה", מפרט נווה. "במקרה הזה הצוות של הקבלן הקודם לא התאים ולא בדק שום פרמטר, ובנוסף לא ביצעו חיזוקים. עשינו חיזוק והזמנו גנרטור אחר".

בחלק מהמקרים, מתברר כי חלק מהבעיות והליקויים נגרם בכוונת זדון. "הגענו לפרויקט בו קבלני המשנה התנקמו בקבלן הביצוע, ככל הנראה משום שלא שילם להם", מספר נווה. "הם חתכו בכוונה חיבורים של מים מתחת לריצוף. נקמות גדולות וקשות מאוד בקבלן הקודם, שהגילוי שלהן היה נורא כואב".

אנחנו בונים בתים לאנשים, רוצים שהבתים יהיו מוגנים, שאנשים יחיו בהם ושיהיה להם טוב - שלא יהיו קצרים חשמליים, נזילות וצרות נוספות, שבסופו של דבר גם יובילו לתביעות דיירים נגד היזם"

לא תמיד ניתן לראות את הליקויים שהקבלן הקודם השאיר, מה שנוטע לפעמים תקוות שווא אצל היזם. "באחד המקרים היזם אמר לי שבתוך שבועיים הבניין אמור לקבל טופס 4 . בחנתי את הפרויקט ואמרתי לו שמהניסיון שלי מדובר בעבודה של 10-8 חודשים. בסופו של דבר אכן נדרשו 8.5 חודשים בכוח אדם מוגבר. על פניו, הפרויקט היה נראה מוכן - הכל היה מרוצף והבניין נראה מוכן, אבל כשבחנו לעומק, גילינו הרבה ליקויים ותקלות, עבודה שלא מאפשרת שימוש מינימלי בדירה. אנחנו בונים בתים לאנשים, רוצים שהבתים יהיו מוגנים, שאנשים יחיו בהם ושיהיה להם טוב - שלא יהיו קצרים חשמליים, נזילות וצרות נוספות, שבסופו של דבר גם יובילו לתביעות דיירים נגד היזם".

"חייבים להיות רגישים כלפי הדיירים"

מעבר למשימה הבטיחותית והבנייה בפועל, כניסה של קבלן לפרויקט קיים דורשת גם רגישות מיוחדת כלפי הדיירים. "הדיירים חושבים שהפרויקט עומד להיגמר, ופתאום הוא לא נגמר. לפעמים יש עיכוב משמעותי במסירת הדירות", מספר נווה. "בחלק מהמקרים הדיירים, שאמורים לראות בניין מוכן, עומדים מול שלד".

במקביל לעבודה באתר הבנייה מול היזם, "העובדים במשרד נפגשים עם הדיירים", מספר נווה. "הדיירים לרוב מאוד בלחץ, הם נמצאים בחוסר ודאות. אחרי הכל, הקבלן פשט את הרגל והם לא יודעים מה יקרה. לכן, ברגע שאנחנו נכנסים, אנחנו מזמנים כל דייר בנפרד, מוודאים שהתכנית הקיימת היא מה שהוא רוצה. זה חלק מהשירות ושביעות הרצון שאנחנו דורשים מעצמנו.

הגיע זוג דיירים שרצה מחסן, ואחרי בחינה מהירה של תכנית הדירה שלהם, הצלחתי ליצור להם שטח אחסון בבית ואפילו חדר שירותים נוסף, שעליו חלמו. אנחנו נותנים אינפוט מקצועי וזה משהו שעושה טוב לדיירים"

לפעמים אנחנו מעלים סוגיות ברמה הפרקטית ביותר - למשל, הגיע זוג דיירים שרצה מחסן, ואחרי בחינה מהירה של תכנית הדירה שלהם, הצלחתי ליצור להם שטח אחסון בבית ואפילו חדר שירותים נוסף, שעליו חלמו. אנחנו נותנים אינפוט מקצועי וזה משהו שעושה טוב לדיירים, כי הם מבינים שהם במקום שאכפת להם מהדייר. זה גורם לדייר לתחושת אמון ולרוגע".

לדבריו, חשוב לתת לכל דייר יחס אישי, לחשוב יחד איתו מה הוא רוצה ומה חשוב לו. "אין הסתכלות רק על ההיבט הכספי - אלא שיהיה הכי טוב, יפה ופרקטי. יש שינויים שמצריכים תוספת עלות, ויש כאלו שדווקא חוסכים. העיקר שיתאים לו". 

מה הם השיקולים החשובים בבחירת קבלן?

בראש ובראשונה, אומר נווה, יש שיקולים שקשורים לדרישות בחוק. "היזם חייב לקחת קבלן שהרישיון שלו מתאים להיקף העבודה. למרבה הצער, יש נורמה פסולה של קבלנים שלוקחים פרויקטים שהם לא מורשים לעבוד עליהם על פי חוק, ושל יזמים שעוברים גם הם על החוק ולוקחים קבלנים כאלה. זה חייב להשתנות מקצה לקצה, חייבת להיות יותר אכיפה ומודעות לנושא. זה כמו להעלות על הכביש נהג ללא רישיון מתאים שלא מורשה לנסוע על הרכב - האחריות היא של הנהג וגם של מי ששלח אותו ללא הרישיון המתאים ובמודע".

חשוב לציין שמדובר בעבירה על החוק משני הצדדים - הקבלן יכול לקחת רק פרויקטים שהוא מורשה לעבודה עליהם, והיזם חייב לקחת אחריות ולבדוק את הרישיון מול היקף הפרויקט.

השיקול הבא הוא הניסיון המוכח של הקבלן , והפרויקטים שביצע עד כה. "כדאי ללכת ולראות את התוצאות של הקבלן בשטח בפרויקטים שהוא כבר ביצע, ולדבר עם הדיירים", ממליץ נווה. 

היום יש לא מעט חברות לדירוג אשראי, שדרכן אפשר לבדוק אם החברה הקבלנית קיימת בדירוג ומה הציון שלה ביחס לענף. כדאי לבדוק גם אם יש תביעות נגד הקבלן מצד ספקים ודיירים"

עוד דרך להפחתת הסיכון העתידי לבעיות והחלפת קבלן היא בדיקת האיתנות הפיננסית של הקבלן . "היום יש לא מעט חברות לדירוג אשראי, שדרכן אפשר לבדוק אם החברה הקבלנית קיימת בדירוג ומה הציון שלה ביחס לענף", אומר נווה. "כדאי לבדוק גם אם יש תביעות נגד הקבלן מצד ספקים ודיירים".

לדבריו, מדובר בבדיקה והחלטה שצריכה להתקיים עוד לפני קבלת הצעת המחיר. "רק קבלן שעומד בקריטריונים הבסיסיים, יכול לתת הצעת מחיר. המטרה היא שהיזם לא יתפתה להצעת מחיר נמוכה מקבלן לא מנוסה, לא מורשה, שלא יודע להעריך את העלויות ואין לו מה להפסיד. ברוב המקרים אין לקבלן את המערכת שיכולה לעמוד בקריטריונים הנדרשים".

כדי לצלוח החלפת קבלן, כדאי לבחור את החברה המתאימה למשימה

"מצד היזם", אומר נווה, "מדובר בתרחיש הרע ביותר". בשגרה, יזם רגיל לבחור קבלנים , לקבל הצעות מחיר, לטפל במעטפת ובשיווק. ברוב המקרים הוא לא נכנס להתעסקות עם הקבלן בשטח, וסומך על כך שהבנייה תבוצע בצורה תקינה. בעסקים אחרים - החברה מועברת לכונס נכסים.

"במקרה של בנייה, יש בניין שנמצא באמצע ביצוע, יש דיירים שקנו דירות, דיירים שפינו דירות ומחכים על הקווים", מסביר נווה. "היזם נמצא כל הזמן במצב של סכנת תביעה מצד הדיירים, ומצד שני צריך למצוא חברה שתיקח פרויקט עם המון מורכבות, שתחלץ אותו מהמצב, ולכן החברה לא יכולה להיות כל חברת בנייה ממוצעת בשוק.

הרבה יותר מסובך לקחת פרויקט ולהבין מה השתבש בו, מאשר לבנות על מגרש ריק, וכל זה עם איחור מינימלי עבור הדיירים והפחתת סכנת התביעה עבור היזם"

כדי לבחור חברה שתחלץ את היזם ממקומות מסובכים, צריך שזו תהיה חברה ברמה הגבוהה ביותר, עם הרבה ניסיון, מוניטין, צוות משמעותי ויכולת מוכחת. הרבה יותר מסובך לקחת פרויקט ולהבין מה השתבש בו, מאשר לבנות על מגרש ריק, וכל זה עם איחור מינימלי עבור הדיירים והפחתת סכנת התביעה עבור היזם".

חברת נווה בגדדי, המדורגת ב-Duns 100 ו-BDI בתור אחת החברות המובילות בענף, מחזיקה ברישיון מסוג ג'5, המאפשר לה בנייה ללא הגבלה. נווה עצמו, המנהל את החברה, הוא מהנדס מוסמך ובעל תואר שני במשפטים ותואר שני במנהל עסקים.

"לאחרונה התחלנו תהליך של עמידה בתקן 9001 ותקן בטיחות 45001, למרות שאנחנו לא חייבים בכך. אנחנו מעמידים את עצמנו למבחן כדי לראות שאנחנו עומדים בכל הקריטריונים", מספר נווה. 

במהלך השנים, צברה נווה בגדדי ניסיון ייחודי ומקצועיות ברמות ההופכות את החברה לרלוונטית בתור חברה המקבלת עליה פרויקטים בהם הקבלן עזב באמצע, ואת נווה עצמו ליועץ מומחה לפרויקטים מורכבים בהם המצב השתבש.

"אנחנו גאים בכך שאנחנו יודעים להרגיע את המצב, להכיל את הסיטואציה", אומר נווה, "והרבה מזה נובע מהניסיון שלי ושל הצוות, שהוא הכי מנוסה ואיכותי". לדבריו, "אחת הדרישות שלי מהצוות היא שהם יטביעו את החותם שלהם, ושיעשו את זה בלב פתוח, והכי טוב שהם יכולים. להיות נוכחים בסיטואציה. בתמורה, אנחנו נותנים תנאים מעולים ודואגים לכל עובד בהתאם לצרכים הספציפיים שלו, מכל הלב".