היטל השבחה ראשון לפרויקט תמ"א 38 בלב תל אביב

רגע לפני הבחירות לעיריית תל אביב, שלחה היום העירייה היטל השבחה ראשון ליזם שביקש לבנות פרויקט תמ"א 38 ברובע 4 במרכז תל אביב. גובה ההיטל לפרויקט בצלאל-נהרדעא, שיקום ברחוב בצלאל 33 בלב תל אביב, עומד על 1.513 מיליון שקל, גבוה בעשרות אחוזים מההערכות המוקדמות בשוק הנדל"ן. לדברי שי הראל, בעלי חברת אלרם, , היזמית המקימה את הפרויקט, "עד היום היטל השבחה בגין תוכנית רובע 4 בתל אביב היה מעין חור שחור עבור היזמים, בכל הנוגע לחישוב כדאיות כלכלית של כל פרויקט. יזמים רבים חיכו בחשש כבד לשומה הראשונה, והיום היא התקבלה אצלנו ואכן הצדיקה את החששות". הראל הדגיש כי אופן החישוב של השבחה אינו מקובל על החברה, "ונגיש ערר בעניין".  

מדובר בבניין ישן שהוקם לפני כ-60 שנה. הבניין, 3 קומות מעל קומת עמודים, כולל בסה"כ 8 דירות ישנות בשטח כולל של 991 מ"ר (כולל מרתף בשטח 40 מ"ר). על פי התכנון של חברת אלרם, הפרויקט החדש שיקום במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) יכלול 16 דירות חדשות, ב-6 קומות ובקומת גג מעליהן, מהן 8 דירות שיימכרו על ידי היזם (2 דירות כבר נמכרו בפועל) ו-8 יוותרו בידי בעלי הדירות הישנים.

במאי האחרון פורסמה תוכנית רובע 4 בתל אביב, שקבעה את סל הזכויות לבנייה ברובע הכולל את הצפון הישן של תל אביב. על פי תיקון 3א שאושר לפני כשנתיים לתוכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38 , תאושר תוספת של 3 קומות חדשות לבניינים בני 3 קומות – כאשר זכויות הבנייה המנוצלות לפי התמ"א עד 2.5 קומות יהיו פטורות מהיטל השבחה , ואילו בגין תוספת שטחי בנייה מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות יחול היטל השבחה , ששיעורו רבע מההשבחה שנוצרה. 

השמאי יורם ברק, שערך את השומה, קבע כי שווי הנכס במצב התכנוני החדש עומד על 36.82 מיליון שקל. לפי השומה ששלח ברק ליזמים, תיקון 3א יצר השבחה של קומה נוספת (189 מ"ר עיקרי וזכויות למרפסת בשטח 28 מ"ר), ששוייה 5.37 מיליון שקל. בעקבות זאת, היטל ההשבחה, בשיעור של 25% מההשבחה, נקבע ל-1.34 מיליון שקל. בנוסף, תוכנית הרבעים (תא/3729א) מחייבת לפי ברק תשלום היטל השבחה בסך 166 אלף שקל – 50% מההשבחה שיצרה התוכנית בגין 23 מ"ר זכויות בנייה בקומות העליונות (על חשבון שטח מרפסות גג) ותוספת גובה לדירת הגג (מ-2.5 מטר ל-2.9 מטר). 

בסה"כ, נקבע כאמור היטל השבחה בסך 1.513 מיליון שקל.