בהתחדשות עירונית של קבוצות רכישה-הדיירים עשויים להיחשב כיזמים

נייר עמדה של משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציע "סימני אזהרה" לזיהוי של קבוצות רכישה פיקטיביות בהתחדשות עירונית. זאת לאור ריבוי הפרויקטים בעת האחרונה המקודמים בתחום בצורה זו.

"פרויקטים רבים של התחדשות עירונית כוללים קבוצת רכישה , אשר יוזמת את הפרויקט ומוציאה אותו לפועל. במקרים מסוימים קיים חשש כי דווקא מארגן קבוצת הרכישה, ולחלופין - הדיירים המקוריים של הבניין (להבדיל מרוכשי הדירות החדשות בפרויקט שהינם חברי קבוצת הרכישה) - ייחשבו כיזמי הפרויקט, ולא כחברי קבוצת הרכישה. 

לאור השימוש ההולך וגובר בשיטה זו, הוחלט לפרסם נייר עמדה העוסק בשאלה – מתי מארגן קבוצה ו/או הדיירים המקוריים יוכרו כיזמים הכפופים לחוקי המכר. נייר העמדה החדש מפורסם בהמשך לנייר עמדה שפורסם על ידי הממונה על חוק המכר באוגוסט 2019, ועסק בזיהוי של יזמים המציגים עצמם כמארגני קבוצות רכישה".

מדובר בצעד חשוב לשם שמירה על האינטרסים של רוכשי הדירות, ולהגנה על בעלי זכויות בתהליכים של התחדשות עירונית . נייר העמדה שפרסמנו עוזר לעשות סדר ולפשט עבור הדיירים מי הם הצדדים בחוזה, ומי מנהל את הפרויקט"

בנייר העמדה מודגש כי טרם התקשרות לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית , על הדיירים הקיימים לשים לב לפרטי ההתקשרות שעליה הם חותמים, בדגש על שני נושאים עיקריים שעליהם מפורט בנייר העמדה:

• אופן שילוב הדיירים המקוריים בקבוצת הרכישה – "יש לבחון אם הדיירים המקוריים הצטרפו לקבוצת הרכישה באופן המקנה להם שליטה בה. כך, למשל, בפרויקט של תמ"א 38 בו 35 דיירים המחזיקים בכלל הזכויות בקרקע ו-25 חברי קבוצת רכישה , ברור כי שילובם של הדיירים בקבוצה יביא לשליטתם המוחלטת בפרויקט. מכוח שליטה זו, ניתן לראות בדיירים 'יזם' שהוא למעשה "מוכר" לפי חוק המכר, על כל המתחייב מכך".
 
• היחסים בין הגורם המנהל לדיירים המקוריים – "יש לבחון אם לגורם המנהל התחייבויות כספיות משמעותיות כלפי הדיירים בהסכם שחתם עימם. אם כך הדבר, סביר כי הדבר נעשה בהסתמך על שליטתו של הגורם המנהל בפרויקט, באופן המאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו. כך לדוגמה, אם הגורם המנהל התחייב כלפי הדיירים לתאריך מסירה מוגדר ולפיצוי כספי משמעותי במקרה של איחור במסירה, יש להניח כי עשה כן רק אם יש ביכולתו להבטיח את מועד המסירה. אם יש בידו יכולת כזו, הדבר יכול ללמד כי הוא שולט בפרויקט כיזם".

שני המבחנים הללו הם העיקריים אך לא היחידים שצוינו בנייר העמדה ככאלו שיכולים לסייע בהבחנה בקבוצת רכישה פיקטיבית.

לעיון בנייר העמדה כולו לחצו כאן
 
שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון: "מדובר בצעד חשוב שאנו נוקטים לשם שמירה על האינטרסים של רוכשי הדירות, ולהגנה על בעלי זכויות בתהליכים של התחדשות עירונית . נייר העמדה שפרסמנו עוזר לעשות סדר ולפשט עבור הדיירים מי הם הצדדים בחוזה, ומי מנהל את הפרויקט, וכך נמנעת פגיעה אפשרית בזכויות הדיירים המקוריים".

בשנים האחרונות אנחנו עדים לתופעה שבה גורמים שונים מנסים לעקוף את ההגנות שמעניק החוק לרוכשי דירות, בדרכים שונות, תוך יצירת מבנה עסקה מורכב שמקשה על זיהוי הגורם היזמי שמחויב להעניק לרוכש את ההגנות שלהן הוא זכאי"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , עו"ד אלעזר במברגר: "חוק המכר מטרתו להגן על רוכשי דירות חדשות בישראל. בשנים האחרונות אנחנו עדים לתופעה שבה גורמים שונים מנסים לעקוף את ההגנות שמעניק החוק לרוכשי דירות, בדרכים שונות, תוך יצירת מבנה עסקה מורכב שמקשה על זיהוי הגורם היזמי שמחויב להעניק לרוכש את ההגנות שלהן הוא זכאי. נייר העמדה החדש מטרתו להציב גבולות גזרה לשוק קבוצות הרכישה. הנייר הינו תוצאה של שיתוף פעולה פורה של משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית".
 
עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "המורכבות של קבוצות הרכישה, המתווספת על זו של תהליכי ההתחדשות העירונית, הביאה אותנו להוציא מסמך זה. מחובתנו להתריע בפני הציבור הרחב כי ההגנות הקיימות על פי חוק בפרויקטים רגילים, אינן תקפות במרבית המקרים של קבוצות רכישה, וכי עליו להיזהר שבעתיים בבואו לבצע עסקאות מעין אלה. אנו מזמינים את הציבור להיוועץ איתנו ועם המנהלות העירוניות שלנו במקרים נקודתיים, טרם החתימה".