בענף הנדל"ן מזהירים מפני ביטול ההקלות ליזמים

ההמלצה על ביטול ההקלות ליזמים בענף הנדל"ן שעליה פורסם היום, מעוררת הדים, כצפוי: לאחר שמנהל התכנון, כך נודע, ממליץ לממשלה לאשר ביטול מוחלט של ההקלות שמבקשים היזמים מהוועדות המקומיות, גורמים רבים טוענים כי מדובר בהחלטה שתגרום נזק אדיר. לפני ש"נצלול" אל התגובות נציין כי בין היתר, כפי הנטען, ממליץ המנהל על ביטול הקלת שבס-כחלון, עמדה ידועה זה זמן רב מצידו ומהלך שנדחה רק בשל תפקודה של ממשלה זמנית לאורך תקופה ארוכה. 

אם כן, גורמים רבים בענף מזהירים מפני השפעה משמעותית של ביטול ההקלות על תחום הנדל"ן. רבות מהביקורות נשמעות על רקע המשבר שבו מצוי הענף, והמשק כולו. עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי "ביטול ההקלות הוא גזירה מיותרת שהענף לא יעמוד בה. אין כל מקום להקשות כיום, מעבר לקשיים הנגרמים עקב המצב הבריאותי. במקום להקל על השוק שמתקשה לתפקד בגלל משבר הקורונה, מציעים באוצר לבטל כלי משמעותי היום בקידום הבנייה. 

בדרך כלל התוכניות שעליהן מבקשים היזמים הקלות הן תוכניות מיושנות שהאינטרס לשנות אותן הוא גם של היזמים, אך במקרים רבים גם של הרשויות הממשלתיות והמקומיות, בהתאם לצורכי התכנון העדכניים"

יש להבין כי בדרך כלל התוכניות שעליהן מבקשים היזמים הקלות הן תוכניות מיושנות שהאינטרס לשנות אותן הוא גם של היזמים, אך במקרים רבים גם של הרשויות הממשלתיות והמקומיות, בהתאם לצורכי התכנון העדכניים. נזכור אף שבתוכניות חדשות ממילא חוסמים אפשרויות לבקש הקלות בנסיבות שחושבים לנכון, כמו הוראות לפיהן תוספת יחידות מהווה סטייה ניכרת שלא ניתן לאשר בהקלה וכדומה".

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון : "מרבית מההקלות שהיזמים מבקשים היום נוצרות בגלל שתוכניות התב"ע שמאושרות על ידי הוועדות המחוזיות מגבילות מאוד. הן קובעות מראש אלמנטים תכנוניים באופן מדויק, מבלי לקחת בחשבון את כל המגבלות הקיימות בהתאם למה שהמציאות דורשת, שכן כל פרויקט מתוכנן בצורה שונה. 

ביטול ההקלות יביא לכך שכל שינוי קטן יחייב אישור תב"ע – הליך שיכול לקחת שנתיים. המשמעות היא ששוק הדיור ייתקע עוד יותר"

היום פותרים את הבעיות התכנוניות באמצעות הקלות, שמאפשרות להתאים את התכנון בין מה שרשום בתב"ע למה שנדרש בשטח. ביטול ההקלות יביא לכך שכל שינוי קטן יחייב אישור תב"ע – הליך שיכול לקחת שנתיים. המשמעות היא ששוק הדיור ייתקע עוד יותר. 

בשלב ראשון צריך לשנות את התפיסה התכנונית של הוועדות המקומיות והמחוזיות ולשחרר את התב"ע מכל המגבלות. רק בשלב השני, לאחר שתיושם התפיסה החדשה והתב"עות יהיו משוחררות יותר, עם מרחב תכנוני גדול יותר, אפשר יהיה לחשוב על צמצום ההקלות, ובכל מקרה לא על ביטול מוחלט שלהן. בעוד שהיום צוואר הבקבוק הוא הרישוי הזמין, אם יבוטלו ההקלות זה יהיה צוואר הבקבוק הבא, שיגרום לכך שעשרות אלפי דירות ייתקעו בצנרת התכנון".

גם עו"ד ענת בירן מדברת על התארכות ההליכים במקרה שהחלטה כזו תתקבל: "במצב הנוכחי ההקלות הן כורח המציאות. במקרים רבים שבהם התוכניות שבתוקף ארכאיות, התכנון אינו עונה על הצרכים והשינוי מתבקש ורצוי. אם כל שינוי של תוכנית יהיה טעון קידום תב"ע חדשה, הדבר יאריך עוד יותר את הליכי התכנון והרישוי. 

הליך בקשת ההקלות מאפשר לשכנים להגיש התנגדויות משום שהוא כרוך ביידוע, ואם החלופה תהיה תוכניות המקנות שיקול דעת רחב יותר לוועדות התכנון, המשמעות תהיה ביטול ההתנגדויות בשלב ההיתר"

הבקשות חיוניות מכמה סיבות ומקרים: כמעט בכל פרויקט של מחיר למשתכן ודירות להשכרה מבוקשות הקלות במספר הדירות, כדי להתאים את שטחי הדירות לצרכי השוק; שינויים נדרשים בתכנון כתוצאה משינויי תקנים; הליך בקשת ההקלות מאפשר לשכנים להגיש התנגדויות משום שהוא כרוך ביידוע, ואם החלופה תהיה תוכניות המקנות שיקול דעת רחב יותר לוועדות התכנון, המשמעות תהיה ביטול ההתנגדויות בשלב ההיתר. השלכה נוספת של המהלך היא בהיטלי ההשבחה: הקלות הן מקור משמעותי של היטלי השבחה לקופת הרשויות המקומיות, וביטולן ישפיע ישירות על הכנסותיהן".

"אין לתת לפקידים שמסתכלים דרך חור המנעול לנהל את השוק"

לדברי היזם אבי כראל, בעלי קבוצת כראל, "אסור לשכוח שענף הבנייה עבור המשק הישראלי הוא הקטר, ואל לנו לטעות ולחשוב שקיים ענף משמעותי אחר שיכול למשוך את הכלכלה שלנו לחזרה מהירה לצמיחה יותר מענף הבנייה. זהו ענף שבמעגלים רחבים יותר מעסיק כשני מיליון עובדים. 

המדינה צריכה לגרום לכך שיהיו כמה שיותר התחלות בנייה, ולכן היא חייבת לצמצם בירוקרטיה ורגולציה, שמכבידות מאוד על היזמים וגורמות לעיכובים ארוכים ומיותרים, שמעלים את מחיר הדירות"

החלטות ממשלה בימים אלו יכולות להוות מנופים, מצד אחד, וחרב מעל הראש מהצד השני. זוהי שעת חירום וכגודל המשבר כך צריכה להיות עוצמת התגובה, ולכן אין לתת לפקידים שמסתכלים דרך חור המנעול לנהל את השוק. צריכה להיות מנהיגות עוצמתית ונחושה. המדינה צריכה לגרום לכך שיהיו כמה שיותר התחלות בנייה, ולכן היא חייבת לצמצם בירוקרטיה ורגולציה, שמכבידות מאוד על היזמים וגורמות לעיכובים ארוכים ומיותרים, שמעלים את מחיר הדירות; להוציא לפועל פרויקטים לאומיים שנמצאים בתכנון במשך עשורים, כגון רכבת לאילת, תעלת הימים, כבישים ומחלפים ועוד; לתמרץ יזמים להתחלת בנייה מיידית; להגדיל את מכסת עובדי הבנייה באופן מיידי עד כדי הצפה".

אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור ובניו ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "ההמלצה של מנהל התיכנון אינה מובנת ואף מחבלת בענף הנדל"ן. ההצעה הייתה יכולה להיות רלוונטית רק במצב שבו מערכת התכנון של ישראל יודעת להבטיח ודאות תכנונית מלאה המתאימה למצב בשטח. במצב הנוכחי, לולא ההקלות הללו תהליכי הרישוי במדינת ישראל היו כפולים ומכופלים, הוצאה לפועל של פרויקטים הייתה לוקחת נצח, מכסת הדירות החדשות הייתה צונחת דרמטית ובהתאמה מחירי הדירות היו מאמירים בגלל ביקוש גואה שעולה על ההיצע. 

לצערנו רוב התב"עות במדינת ישראל ישנות מאוד, ואי לכך ההקלות מאפשרות לנו להתחיל לבנות באופן מהיר יחסית ולהגדיל את היצע הדירות במדינת ישראל. ביטול של ההקלות הוא בבחינת חלם ונזק בלתי הפיך לענף ולציבור"

אם מנהל התכנון היה דואג לעדכן תב"עות היסטוריות, שבינן לבין המציאות המרחק הוא גדול, אולי לא היינו צריכים את ההקלות, אלא שלצערנו רוב התב"עות במדינת ישראל ישנות מאוד, ואי לכך ההקלות מאפשרות לנו להתחיל לבנות באופן מהיר יחסית ולהגדיל את היצע הדירות במדינת ישראל. ביטול של ההקלות הוא בבחינת חלם ונזק בלתי הפיך לענף ולציבור".

"המצב גורם לתכנון לא איכותי ולייצור מוצרים שלא תואמים את השוק"

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן: "אין סיבה לבטל את ההקלות. מדובר בהקלות נדרשות וחשובות לקידום פרויקטים, וביטולן יוביל לעיכוב ולעצירה של בנייה. אם רוצים למנוע מצב של הגשת בקשות להקלות, ניתן מראש לאפשר בתוכניות גמישות מסוימת, דבר שלא מתאפשר כשיש תב"ע והתוכניות לא יורדות לרמת המגרש הבודד. לבטל את ההקלות זה מהלך לא הגיוני, בטח לא בצורה זו ולא כעת.

בתקופה כזו צריך לעשות מה שניתן כדי לאושש את השוק ולא לבטל את מה שמאפשר להוציא יחידות דיור לפועל ולפתור את משבר הדיור. דברים ניסיוניים וקיצורי דרך לא עושים בזמן כה רגיש שבו אין מקום לטעויות"

סוג ההקלות המתייחס לתוספת יחידות דיור ולהוספת שטחים ופיצול יחידות דיור בצמודי קרקע נוצר על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור בלי לתכנן את כל התב"ע מחדש. כעת ביטול ההקלות יחזיר תוכניות בחזרה לוועדות ויעכב משמעותית קבלת היתרים והוצאת פרויקטים לפועל, ויאט את התחלות הבנייה. כשחושבים ומתכננים פתרונות עתידיים ניתן לשקול לעשות שינויים, אבל בתקופה כזו שבה המשק כולו מצוי במצב של משבר צריך לעשות מה שניתן כדי לאושש את השוק ולא לבטל את מה שמאפשר להוציא יחידות דיור לפועל ולפתור את משבר הדיור. דברים ניסיוניים וקיצורי דרך לא עושים בזמן כה רגיש שבו אין מקום לטעויות".

חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי: "הרצון של המדינה מצד אחד להחליט בכל פרט ופרט ומצד שני להשית מגבלות, גורם לתכנון לא איכותי ולייצור מוצרים שלא תואמים את השוק. כך למשל בחיפה, בתוכנית מכרז למשתכן במורדות הכרמל לינקולן, מכרז אשר החברה זכתה בו, הוגדר בתב"ע תקנון התוכנית אשר מאפשר לבנות רק דירות קטנות (20%) והשאר דירות גדולות במיוחד. 

היות שמדובר בתוכנית מחיר למשתכן , אזי הדירות מיועדות לזוגות צעירים שאין להם צורך בדירות גדולות כל כך, וגם אין להם ההון העצמי לדירות אלו. היה עדיף שייתנו ליזם לתכנן את שטח הדירות, כך שלרוכשים יהיה תמהיל רחב של דירות שמנו יוכלו לבחור את הגודל הרצוי לצורכיהם. כמו כן, יש לאפשר גמישות תכנונית ערב הבנייה, אפילו אם התב"ע אושרה לפי שנים".

הקלות הללו סייעו לקדם משמעותית מאות אלפי פרויקטים במהלך השנים ברחבי הארץ, שכן בפרויקטים רבים אנחנו נתקלים בתב"עות ישנות מאד, עם דירות גדולות שלא לצורך ושלא מתאימות לרוח התקופה ולצורכיה"

ג'וליאן סטרוסטה, מנהל מחלקת מכרזים ותכנון בחברת שפיר הנדסה : "ההמלצה של מנהל התכנון לבטל את הקלות שבס וכחלון ליזמים, עתידה לגרום נזק אדיר לענף הנדל"ן ולשוק הדיור. ההקלות הללו סייעו לקדם משמעותית מאות אלפי פרויקטים במהלך השנים ברחבי הארץ, שכן בפרויקטים רבים אנחנו נתקלים בתב"עות ישנות מאד, עם דירות גדולות שלא לצורך ושלא מתאימות לרוח התקופה ולצורכיה. 

ההקלות גם נתנו גמישות תכנונית למועצות המקומיות, ואפשרו להתאים את התב"ע לצורכי התקופה בהליך קצר יחסית, בלי לוותר על אפשרות התנגדויות הציבור והשכנים. במקרה של ביטול ההקלות ניאלץ בכל פרויקט לבצע שינוי תב"ע, דבר שיגרום לעיכובים ממושכים בביצוע ובבניית הפרויקטים. בנוסף, עצם האפשרות לתוספת יחידות הדיור הקלה על המחסור ביחידות הדיור בשוק כיוון שאפשרה לבנות יותר דירות. ביטול ההקלות יקטין את ההיצע משמעותית, דבר שיביא באופן מיידי לעליית מחירי הדירות".

רוב המקרים, ומפאת מצוקת קרקעות הגורמת להאמרת מחירי הקרקעות באזורי הביקוש, פרויקט ללא קבלת הקלות יהיה פרויקט הפסדי"

השמאי שמוליק כהן ממשרד SK שמאות מקרקעין מציין כי "כ-99% מפרויקטי הנדל"ן בארץ הינם במימון ובליווי פיננסי. גורמי המימון, הבנקאיים והחוץ-בנקאיים, מתחילים במימון ובליווי פרויקט רק לאחר קבלת דו"ח אפס המשקף את רווחיות הפרויקט המתהווה. 

במקרה של הקלות עתידיות, דו"ח האפס מפוצל לשני חלקים, עם מנוחים מקצועיים שונים: חלק הארי בדו"ח מתבסס על התב"ע הנוכחית והמאושרת, ללא הקלות. בסייפא של הדו"ח וכנספח מופיע פרק 'בדיקת כדאיות כלכלית' אשר מותנה באישור ההקלות ומשקף את העלויות, התקבולים והרווחיות במקרה שההקלות יאושרו. ברוב המקרים, ומפאת מצוקת קרקעות הגורמת להאמרת מחירי הקרקעות באזורי הביקוש, פרויקט ללא קבלת הקלות יהיה פרויקט הפסדי".