אילי בר:"תתחילו לדאוג דווקא מהעצים של השכנים"

אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת " אקו סיטי " וראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית, בונה כיום בעיקר בתל אביב. לחברה שבניהולו יש מעל 40 פרויקטים בשלבים שונים בעיר, היא סיימה כ-10 פרויקטים ונמצאת בהליכי רישוי של עוד 25. "סובלים, סובלים בהנאה. התחדשות עירונית זה למזוכיסטים מקצועיים בלבד", הוא אומר.

- 40 פרויקטים בתל אביב. נשמע שדווקא צריך לקנא בך כרגע

"אומרים שמשפחות עם הרבה כסף, מבחוץ זה נראה טוב, מבפנים פחות. גם בתחום של היזמות למגורים, מי שמסתכל מבחוץ ורואה את ההיקפים ואת המספרים הגדולים, כמו שאתה אומר, של המכירות, זה נראה נורא נורא קוסם. מבפנים צריך לזכור שהיזם שעושה באמת את הפרויקט, אני לא מדבר על כל מיני מגלגלי חתימות למיניהם, היזם שבאמת עושה פרויקט פוגש את הכסף אחרון. אחרון אחרון אחרון. אחרי כולם - עורכי הדין, הבנקים, הדיירים שמקבלים את התמורות שלהם, שמאים, ואין ספור קבלני משנה שמעורבים בכזה פרויקט. בהתחלה היזם פוגש את הסיכון. והמשוואה הזאת היא משוואה שמבחוץ קשה להבין אותה, זה נשמע אולי קצת התבכיינות של יזמים, אבל זאת המציאות היומיומית שלנו, ובהתחדשות עירונית הדבר הזה אולי קשה ומורכב ומלחיץ פי כמה. כי יש כל כך הרבה דברים שזזים לך במערכת כל הזמן בגלל אי ודאות". 

- מה הכאב הכי גדול? החסם הכי משמעותי? 

"קודם כל זו ערימה של חסמים. כשאתה מסתכל על הפרטים, אתה אומר 'וואו, לא יכול להיות שצריך כל כך הרבה בעיות לפתור כדי לבנות ארבע דירות'. הדימוי הוא שיש לך מן כספת כזאת, שבשביל שהפרויקט יצא לפועל, אתה צריך להקיש את הקוד הנכון. נגיד לקוד הזה יש, לא משנה, 10 מספרים, פספסת במספר אחד, ולא משנה איזה, לא נפתחת הכספת. אין פרויקט. זה הקושי הגדול, להביא את האינטגרציה של כל הנעלמים, משוואה עם המון נעלמים, להביא אותה למצב שהיא מתחברת, ורק אז אתה יכול באמת לעבור לשלב של הביצוע ולהתחיל עם הסיכונים הסטנדרטים של ביצוע. שזה עולם בפני עצמו, אבל נגיד זה העולם הרגיל". 

- אבל יש גם יתרון באי ודאות. יכול להיות שאני בסוף אפתח את הכספת ואגלה עולם ומלואו, שהכל רץ חלק 

"המציאות לימדה אותנו, שלמעט מחירי הדירות שעלו ותמכו בבעיות אי הוודאות, בשאר ההיבטים אנחנו רואים שהמגמה היא לכווץ. זכויות הבניה מתכווצות, הקומות מתכווצות, ההחלטות של מוסדות התכנון מצמצמות. אין המון הפתעות טובות. 

"ומה שעוד חשוב כמובן לקחת בחשבון זה שאי ודאות עולה כסף, לא רק בזה שתתמחר אותה, אלא גם, אני אגיד את זה מהכיוון ההפוך, אלמלא היתה כל כך הרבה אי וודאות, היינו יכולים לעבוד על מרווחים יותר קטנים מראש. אבל כשאתה מתכנן למרחקים של חמש שנים, אתה לא באמת יכול לצפות משהו. אתה יודע, לא לטוב ולא לרע, אז אתה קצת מנחש, זאת האמת, שאנחנו קצת מנחשים ב'אקסלים', ומקווים שנפגע טוב".

[quote]

- בוא נחזור למיקרו – תתאר לי את החסם הכי מתסכל שנתקבל בו

"יש חסם קטן, של גוף חסר כוח וחסר שיניים במדינת ישראל שנקרא חברת חשמל. למשל בפרויקט של הריסה ובנייה, מתוך צרכים אמיתיים כנראה של תכנון מערכת החשמל העתידית, הם דורשים כיום באופן גורף בכל פרויקט שתהיה התכנות להקמת חדר טרפו, חדר טרנספורמציה, שיקבל את ההספק מתחנת הכוח וידע להרים את הספקת החשמל, כי יהיו יותר צרכנים בעוד חמש שנים, עשר שנים, ומתכננים את זה קדימה. זה הגיוני ולא היינו רוצים שהם לא יתכננו את זה. אז איפה ה'קטש'? ה'קטש' הוא, שעכשיו יש לך רחוב, עם נגיד 20 בניינים ישנים שיעברו בשלבים שונים של העשור וחצי הקרובים פרויקט התחדשות כזה או אחר, אז אנחנו כיזמים צריכים עכשיו לתכנן בכל אחד מהפרויקטים הללו חדר טרנספורמציה במרתף לצורך בקשת היתר בנייה. בסוף יצטרכו רק אחד, אבל כולם מתכננים. קשה להסביר את ההשפעות של תכנון חדר טרפו על פרויקט ואיזה השפעות יש לזה על תכנון – של החניון, של המפגש עם כל מה שקורה מחוץ לחניון, בקומת הקרקע, עצים, ודירות, המרחק מכל דירה, הנגישות לחדר טרפו ועוד. 

"הבעיה שהדבר הזה לא מנוהל. אם היה לך מזל והצלחת לחמוק מכמה בעיות כאלה גדולות, אז אולי הרווחת. אבל איפשהו אחרת אתה תחטוף את הכאפה. אף אחד לא יודע לברוח בכל הפרויקטים שלו מבעיות. אז יש לזה מיצוע של התהליך. צריך לעבוד במרווחים קצת יותר משמעותיים, כדי לפצות על סיכוני הזמן, וסיכוני העלויות הנוספות". 

- לפחות בחדר טרפו העלויות בהקמה הן של חברת חשמל. מה החסם הגבוה ביותר מבחינת עלויות, חסם שהוא גם זמן וגם כסף?

"עכשיו מתחילה להתפתח פרקטיקה יותר משוכללת סביב כל נושא העצים. אני מת על עצים, ואם היינו יכולים לעשות קסם ולעשות פרויקטים בלי לגעת באף עץ, אני חושב שרוב היזמים היו בעד, כי בסה"כ זה רק מוסיף לפרויקט. אבל עץ במגרש שלך זה דווקא החלק היותר פשוט, כי האגרונום נותן חוות דעת ויש עצים שניתן לכרות ולטעת במקומם עצים חלופיים. יש עצים שאפשר להזיז ובמקרים מאד נדירים יש עצים לשימור, שממש ממש אסור לך לגעת בהם, אבל זה היוצא מן הכלל. הבעיה הגדולה היא העצים במגרש של השכנים".

- בגלל שהנוף מגיע אליך?

"הנוף זה החלק היותר פשוט, כי אפשר לגזום את עץ והוא לא יפריע לבניין, וזה בסדר. הבעיה זה השורשים. השורשים של העץ בדרך כלל מתפרשים באיזשהו רדיוס, זה משתנה אגב מאד מעץ לעץ. ואם אני עכשיו מבצע חפירה לדיפון לחניון תת קרקעי, אני כנראה אכרות את השורשים. ופה נכנסנו למן לופ, וזה ממש משהו שהרבה מאד יזמים נתקלים בו. יש דיון מקצועי שלם איזה רדיוס העץ צריך, כדי שגם אם את כורת לו שורש שהגיע במקרה אליך, הוא יוכל להתאושש ולזרוק שורש למקום אחר. 

"הדיון מגיע לשאלה של 'כן יהיה פרויקט, לא יהיה פרויקט, ובאיזה מחיר?'. אם השכן לא רוצה שתבנה, הוא יגיש חוות דעת של אגרונומים כדי להראות כמה נזק ייגרם לעץ, והכל כדי לתקוע בעצם את הפרויקט, בכסות השמירה על העצים. מה שמעניין זה, שחוק המקרקעין מראש כבר לפני הרבה שנים, נתן מענה לעניין הזה. שורשים שמפריעים לבעל מגרש ליהנות הנאה סבירה מהמגרש שלו - ואני חושב שחיזוק מבנה, או הריסה ובניה של מבנה, זה בהחלט עונה להגדרה של הנאה סבירה - עומדת לו הזכות לדרוש את כריתת השורשים שמפריעים. זה זכות שעומדת בחוק. אלא שפקיד היערות רוצה אישור של בעל העץ השכן. ופה יש לנו איזושהי התנגשות. כי הוא רוצה שבעל העץ השכן ממש יחתום על טופס הסכמה לכריתה. ישתכנע, ישתכנע. לא ישתכנע, מה אתה עושה?". 

- ולאיזה שיעור חתימות אתה צריך להגיע?

"זו בדיוק הנקודה. בחוק המקרקעין להבנתנו, לא צריך יותר מ-51% הסכמה לכריתה של עץ. פקיד היערות מזמן כבר החליט שהוא רוצה 75%, אף אחד עוד לא הצליח להבין למה. מה שאנחנו רואים, שלאט לאט מגיעים מים עד נפש, ויותר ויותר יזמים פונים לבתי המשפט כדי לעשות קצת סדר במערכת הזאת שמאבדת כיוון".