האוצר: חברות נדל"ן שלא משתתפות במחיר למשתכן רושמות צניחה במכירות

"חברות נדל"ן שלא לוקחות חלק משמעותי במחיר למשתכן, או שלא מורידות את מחירי הדירות – רושמות ירידה חדה במכירות ונתקעות עם מלאי הולך וגדל של דירות לא מכורות" – כך טוען משרד האוצר בסקירה עדכנית שפרסם היום (א') אגף הכלכלן הראשי לסיכום חודש אוגוסט בנדל"ן למגורים.

לפי נתוני הכלכלן, כ-8,000 דירות (חדשות ויד שנייה) נמכרו בישראל בחודש אוגוסט 2018 – ירידה של כ-5% לעומת כמות הדירות שנמכרו בחודש יולי וירידה של כ-3% בסך העסקאות לעומת אוגוסט אשתקד.

סך הדירות החדשות שנמכרו באוגוסט הסתכם ב-2,400, ירידה של 7% בהשוואה ליולי ודומה לאוגוסט אשתקד. מתוך הדירות החדשות, כ-700 דירות נמכרו במסגרת מחיר למשתכן, ו-7,300 נמכרו בשוק החופשי במחיר מלא. האוצר טוען כי בניכוי מכירות מחיר למשתכן חלה ירידה חדה של 17% במכירות של דירות באוגוסט לעומת אוגוסט אשתקד. שיעור המכירות של דירות חדשות במחירי שוק הולך ויורד בכל חודש מאז 2016 לדברי הכלכלן הראשי.

כדי להדגיש את הטענה ולהבליט את מחיר למשתכן , האוצר סיכם את שמונת החודשים הראשונים של 2018 וטוען כי מכירות הקבלנים של דירות חדשות במחירי שוק הסתכמו ב-13.5 אלף – הרמה הנמוכה מאז תחילת העשור, ירידה של 11% לעומת התקופה המקבילה אשתקד וצניחה של 40% לעומת 2016. "משמעות הדבר היא כי קבלנים שאינם נוטלים חלק משמעותי במחיר למשתכן רושמים שיעורי ירידה חדים במכירות", טוען אגף הכלכלן הראשי.

האוצר טוען גם כי 50% מחברות הבנייה הגדולות שהיו בראש הדירוג של היזמיות הגדולות, לא שרדו את הדירוג ואיבדו את מקומן בשל היעדרן משוק מחיר למשתכן . לדברי האוצר, במונחים כספיים הצטמק מחזור המכירות של 20 החברות ב-47% לעומת שמונת החודשים הראשונים של 2015. 

מנגד, האוצר כותב כי כאשר בוחנים את עשרים החברות המובילות במכירות בשמונת החודשים הראשונים של 2018, נמצא כי רבע מתוכן כלל לא נמנו על מאה החברות הגדולות ב-2015. חברות אלו רשמו גידול של 9% במחזור המכירות שלהן בהשוואה לשנת 2015. האוצר טוען כי "סביר להניח שהחברות הגדולות שנהנו משנות הגאות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון נוטות במידה פחותה להוריד מחירים או ליטול חלק משמעותי במחיר למשתכן, ולפיכך רושמות ירידה חדה במכירות. יש בממצאים אלה לרמז כי חברות אלה רושמות גידול משמעותי במלאי הדירות הלא מכורות".

כך, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת מחיר למשתכן ( נותר בחודש אוגוסט על רמה נמוכה של 4.2 מיליארד שקל. בהשוואה לאוגוסט אשתקד נותר תזרים זה ללא שינוי, אולם עלה משמעותית חלקן של המכירות במסגרת מחיר למשתכן בסך תזרים זה.  כך, בעוד שבאוגוסט אשתקד היוו המכירות במסגרת מחיר למשתכן רק 5% מסך ההיקף הכספי של מכירות הקבלנים, באוגוסט האחרון היוו מכירות מסובסדות אלו כ-22% מתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, טוען האוצר.

רכישות המשקיעים בשפל

רכישות המשקיעים הסתכמו באוגוסט בכ-1,000 דירות, ירידה חדה של 30% לעומת אוגוסט אשתקד וללא  שינוי משמעותי מהחודש הקודם. שיעור רכישות המשקיעים מסך העסקאות נותר על 13%. מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,700 דירות, ירידה של 6% לעומת אשתקד. מלאי הדירות שבידי המשקיעים ירד ב-600 דירות באוגוסט ומאז 2016 נגרעו ממלאי זה 13,000 דירות.

הזוגות הצעירים רכשו באוגוסט 4,200 דירות, מזה כ-3,500 במחירי שוק (לא כולל מחיר למשתכן ). מדובר באותה כמות בהשוואה לחודש הקודם ובעלייה של 13% לעומת אוגוסט 2017. 

משפרי הדיור רכשו באוגוסט 2,800 דירות, ירידה של 11% לעומת אוגוסט אשתקד וכן בהשוואה לחודש הקודם. "סביר להניח כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים והמתנת הזוגות הצעירים למחיר למשתכן הם בין הגורמים המסבירים את הרמה הנמוכה של רכישות משפרי הדיור, בפרט של אלו המעוניינים להבטיח את מכירת דירתם קודם רכישת דירה חדשה", נכתב בסקירה.