מס דירות ריקות: פטנט יעיל רק לטווח הקצר

ביום חמישי האחרון חשפנו כאן את המהלך הדרמטי שמקדם משרד האוצר בניסיון להוריד סוף סוף את מחירי הדיור בישראל: מיסוי דירות ריקות ולא מכורות (בפרויקטים שכבר קיבלו טופס 4 ), הנמצאות בידי היזמים. שי אהרונוביץ, סמנכ"ל בכיר למיסוי מקרקעין ברשות המיסים, בישר על המהלך במסגרת כנס ארגון קבלני תל אביב יפו ובת ים שנערך באילת, אולם הקבלנים שישבו בקהל היו בעיקר מנומנמים ומחויכים, ולא מיהרו להפנים את גודל האיום של רשות המיסים.

נדמה כי שר האוצר משה כחלון כבר הפנים שמיסוי זהו הכלי הכי אפקטיבי לצינון השוק. עם כל הכבוד לתוכנית הדגל מחיר למשתכן שמסבסדת קרקע למגורים, את עיקר הקרדיט לקיפאון בשוק הדיור ולירידה הקלה במחירים זוקפים היום באוצר בעיקר להעלאת מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת כבר ביוני 2015, שבועות ספורים לאחר כניסתו של כחלון לתפקיד. רק שאז מדובר היה בעיקר בהפחתת הביקוש (המס למשקיעים קפץ מ-5% ל-8% לפחות), וכעת המטרה היא להגדיל את היצע הדירות.

קבלן שמחזיק דירות ריקות שלא נמכרו, ולהערכת רשות המיסים ישנן אלפי דירות כאלו בכל הארץ, כבר היום חורק שיניים, מגדיל הלוואות וביטחונות לבנקים, ועושה שמיניות באוויר כדי להתמודד עם הקיפאון וכדי לא למכור דירות בכל מחיר. כעת, מקווים באוצר, האיום בתשלום מס בגובה מאות אלפי שקלים (גובה המע"מ) תאלץ אותו "להישבר" ראשון - ותציף את השוק בדירות חדשות במחירים מופחתים. בסקירה שהוציא היום הכלכלן הראשי של משרד האוצר נכתב במפורש כי "החברות הגדולות בענף הבנייה, שנהנו משנות הגאות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, נוטות במידה פחותה להוריד מחירים ו/או ליטול חלק משמעותי במחיר למשתכן, ולפיכך הן רושמות ירידה חדה יותר במכירות". באוצר מציינים כי "יש בממצאים אלו גם כדי לרמז שחברות אלו רושמות גידול משמעותי במלאי הדירות הלא מכורות". כעת, מיסוי על אותן דירות אמור לשנות את המשוואה. 

מעבר לכך, העובדה שהפעם לא מדובר בתיקוני חקיקה מפרכים, משכנעת את כחלון ואת אנשי משרדו שמדובר בקלף מנצח במלחמה הקשה בקבלנים ובמחירים. לאחר מסלול הייסורים שעבר חוק מס דירה שלישית ז"ל, שנפסל בסופו של יום רק בבית המשפט בשל הליכי חקיקה לא תקינים, המהלך החדש דורש רק אישור מהיר בוועדת הכספים, שחבריה יתקשו לסכל את כוונות האוצר ולתמוך ביזמים ובבנקים המתנגדים.

הקבלנים צריכים להרוויח

אבל הלוואי שהדברים היו כל כך פשוטים. אין כמו שוק הנדל"ן כדי להוכיח שמדובר במערכת מורכבת, שכבר הוכיחה לא אחת שהתוצאה יכולה להיות לגמרי הפוכה מהכוונה המקורית. 

בטווח המיידי, אין ספק שיזמים רבים יעדיפו כמובן להיפטר מסחורה כדי שלא לשלם את המס הנוסף. עם זאת, אין כמובן ביטחון שהדירות הללו אכן ימכרו במהירות, ודאי כשלוקחים בחשבון שחלק מהותי מאותן דירות ריקות לא מכורות נמצאות באזורים רווחי היצע (חריש, קרית גת, קריות וכד') או שהן דירות יקרות במיוחד (פנטהאוזים).

בשורה התחתונה, הקבלנים (והבנקים שמממנים אותם) צריכים כמובן להרוויח. גם שר האוצר רוצה שהם ירוויחו. יותר הוצאות שמכבידות על השורה התחתונה, ומיסים הם כמובן הוצאה נוספת בדרך הארוכה עד להצגת רווח נקי, מוכרחות להתאזן בצד ההכנסות. המדינה, שגם כך משלשלת לכיסה כמחצית ממחירה של כל דירה חדשה שנמכרת בשוק (קרקע, מס רכישה, אגרות והיטלים שונים, מס הכנסה ועוד), מטילה דה פקטו מס נוסף על הקבלנים, שינסו או יאולצו לגלגל לפחות את חלקו על הקונים האומללים. לא בטוח שהם יצליחו, אבל גם לא בטוח שקריסת יזמים - שהוצאות המס החדש על דירות שנתקעו אצלן במלאי עלולות להיות הקש שישבור את גבם – זו הבשורה הגדולה לשוק הנדל"ן, מעבר להישגים שהמהלך ישיג בטווח הקצר והמיידי.

לפני נתוני חברת BDI שהוצגו בכנס הקבלנים האחרון, בתשעת החודשים הראשונים של 2018 נוספו לשוק הנדל"ן 32 קבלנים – ונגרעו ממנו 385. בשנה שעברה נוספו לשוק 145 קבלנים, מול 404 קבלנים שנטשו. בזמן ששרי האוצר והשיכון אוהבים לדבר על הרווחים הגדולים שגורפים הקבלנים ("גורפים כסף עם כף של טרקטור", "אני מציע שהקבלנים יתרגלו להפסיק לאכול סטייקים ויתחילו לאכול שניצלים"), מלמדים נתוני BDI כי מספר הקבלנים ירד בעשור האחרון, תור הזהב הנדל"ני, בכ-20%.

ככה מתנהג ענף שהתרגל לחיות דרך קבע בתנאי אי ודאות. ככה מתנהג ענף שבו נדרש יותר מעשור לתכנן ולבנות על קרקע, בזמן שהרגולטור ותנאי השוק יכולים להתהפך ולהשתנות באותן שנים כמה וכמה פעמים. 

החלטה על מיסוי דירות העומדות ריקות מוסיפה בעיקר עוד אי ודאות לענף, ותפלוט ממנו עוד כמה וכמה שחקנים. אז נכון שבטווח הקצר מדובר במהלך שעשוי בהחלט להוריד מחירים, אבל בטווח הבינוני, הוא עלול להבריח מפה עוד יזמים (מרצון או מאונס), ואלה שישארו, יבקשו (או יתבקשו על ידי הבנקים המממנים) למכור הרבה יותר דירות לפני השלמת פרויקט והוצאת טופס אכלוס ( טופס 4 ).